2010年3月31日星期三

高度反擊

恒基今次選擇唔啞忍。

喺第二次向地政總署回覆嘅四頁紙中,恒地表明除咗涉及買家敏感資料外,已經盡量回應政府嘅問題,強調買入天匯嘅買家,都係真金白銀買樓,同恒基無任何關係。

佢哋又以近期市建局推售附近樓盤縉城峰做例,話唔計特色單位,大家出售呎價都相近,大約係三萬蚊呎,而訂價純粹係自由市場厘訂,應該獲得尊重。

對於有官員指,恒基同買家靠口頭協議嚟傾延期交易感到錯鍔。

恒基反駁,係由於賣樓後金管局突然收緊豪宅按揭成數,至俾彈性買家延期處理。

平心而論,恒地可能今次是急於求成(我不大相信四叔有做假好大動機),急於將天價成交公布(攞威,這個我信,符合老人家性格),怎知惹起了意想不到的民憤,更令「日日關注」樓價的特區政府難下台。

不過話說回來,到底天匯有邊樣事出現違規? 政府想盡法子也找不到法律漏洞,出口術之餘,唯有靠預售樓花紙入手。

可惜,仍然是欠缺法律理據,自己又不想辦法立法去堵塞漏洞,惹來恆地高度反擊,自己變成「鵪鶉」。
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四叔對買家慷慨,但對股東似乎沒有那麼手鬆。

一條街,一幢樓,入面嘅廿四個單位,未完成交易先入帳,大行話意外,公司就話慣例。

打造成全球頂級豪宅,五成利潤率。有分析員話低。當日最貴呎價過七萬蚊,但有大行計過,廿五個單位入帳,按建築成本,再加回報率計,平均呎價原來係二萬九千蚊都唔夠。

對股東嚟講,恒地復活節禮品,當然係五送一認股證,美林更話,簡直係提早復活節派花紅,不過係股東向公司派!

無他,利是封一個入面完來係「紅色炸彈」。

明明係集資,包裝成送禮,如果股東一條心送四叔一分厚禮、全數行使認股證,集資額近二百五十億!

到底二百五十億有幾多?

九五年起,恒基集資額加埋總和,都唔夠今次咁多。

摩通話,集資額仲創埋藍籌地產股歷嚟最多。對上一次零七年新地批股,都只係百一億。

五送一等於,五供一。細心一諗,送禮比供股更絕。第一,無折讓,第二唔供股,索性賣出供股權,但今次唔得。

直接的,除左恒地一年後升好多,否則今次分分鐘係高價供股!

難怪野村都話,股證一出,不明朗緊接而嚟!!

當中最直接影響,正正係每股盈利,同每股資產值攤薄。摩通話,前者會攤薄百分之七,至於後者,高盛話,會攤薄百分之四。

恒地當今願望係做大地主,錢用嚟買地,唔係用嚟還債。麥格理話,用得其所,恒地NAV會增加近一成!

但講到尾,問號仍然係點解要咁做?

有分析員揣測,恒基上次重組,將煤氣收歸旗下,四叔持股量跌至六成樓下,今次終極目標正正係想增持恒地。

歷史任務

外圍方面,除左留意季結,原來今日起,聯儲局都有大動作!

準確啲講,係無動作先啱。今日起、聯儲局結束收購按揭抵押證券,市場估計會進一步推高市場利率。

被認為係聯儲局主席伯南克最成功既救市招數。

聯儲局正式中止收購、總值一萬二千五百億美元既按揭抵押證券MBS,市場關注計劃撤出後、會唔會推高市場利率,特別係按揭利率會唔會攀升,影響啱啱復蘇既樓市。

但未等聯儲局減持,長息已經升至九個月高位。

先有債王格羅斯話長達三十年既債市牛市已經結束。

上周債券拍賣反應亦差過預期。法興亦都估計,中國面對十七年嚟首次貿易逆差,會「忍手」唔再買美債。

結果會係係重覆八一年歷史,十年期債息會升上四厘半水平。

到底聯儲係咪會大手減持MBS,現階段共識係唔會,因為奧巴馬承受唔起。

都係個句,唔好睇少伯南克。

華爾街日報話,由於聯儲局手上持有大量按揭證券,市場估計唔會喺短期內減持,投資者將手上大量既遊資,投入到無投資級別既垃圾債券市場,令到今個月發行量達到三百一十五億美元,超越左零六年十一月創下既紀錄。

舊年流入債券基金既資產、達到三千七百五十億美元既紀錄新高,而呢啲高息既垃圾債券,回報達到八成二,甚至係超越股市。

無怪乎有說法是債市泡沫。

Home Alone

一場金融海嘯,死得最多係咩人?

係叻人! 海嘯之後,唔少昔日高薪既管理層、以至頂級既CEO,都要下台謝罪!

咁可以喺金融海嘯之中、可以生存落嚟既公司主席,或者行政總裁,就應該有更好表現,爭取返股東同公眾信心!

但係原來唔少曾經接受美國政府拯救嘅美國企業高層,一年可能有超過一半時間都唔喺公司,但原因又唔可以全部怪晒佢地,住得遠,唔番工喺香港未必係理由。

去到美國,原來行得通。

唔少喺金融海嘯期間水深火熱,要政府打救嘅企業,原來老細經常唔喺公司。

理由係,住得太遠。

有幾遠﹖

好似AIG行政總裁,自己住喺佛羅里達,公司總部就喺紐約。

唔揸車,搭飛機都要兩個鐘。更重要係身為佛羅里達市民,唔駛交入息稅。

年屆六十五嘅佢,為左慳錢,慳精力,選擇一半時間留喺老家。

但講遠都唔及佢、之前快意,現任佳士拿行政總裁。

人住意大利,山長水遠黎底特律番工。礙於機程九個鐘,佢只會有一半時間現身。

連番獲政府注資嘅GMAC,佢地嘅行政總裁每日番工,要穿越兩個州分。所以每個月,員工只有一日會喺公司見到佢。

美銀行政總裁話唔想離開家人,繼續住喺波士頓。佢自己有三個辦公室,經常出現唔知邊日,喺邊度出現情況。

高層經常唔見影,對公司業務掌握幾多,令人質疑。但實情又未必怪得晒佢地,企業開支大減,專有飛機係死罪,高層亦唔再有市中心大屋住。

與其搬得遠,索性住番自己屋企。

信任佢地嘅就話,科技發達,用網上會議,或一部黑莓(iPhone??),比起經常四圍飛,決策效率可能更高。

2010年3月30日星期二

我們的時代到了

舊年有聽誠哥教路嘅話,而家應該好HAPPY!

佢舊年建議,如果有多餘錢,就可以買樓!

樓價之後連升16個月,創12年新高。

今年梗係要問多次: 應唔應該入市先?

但任憑我們行家,用唔同嘅方式去問幾多次都好,誠哥都唔肯正面評論,甚至交比大仔去答!

李嘉誠記者會,一改作風,唔問記者係嚟自「邊間」,但亦一改作風,唔預測後市。

到最後,誠哥話:
佢唔希望人地冒險。

言之下意係乜? 大家如果有跟開誠哥講嘢嘅話,應該有啲領悟!

事實係誠哥投資言論,命中率極高。零七年泡沬論,兼高沽航運股,成為大贏家,舊年三月,呼籲有錢咩都買,又「中」。

翻查佢近三次業績報告展望,舊年話持樂觀態度,穩步健康發展。至於今日,就提到中長期穩定發展及向好。

似乎結論係,誠哥都睇唔通短期後市!

令人奇怪的是,說到樓價走勢,佢只係話睇兩個因素: 地價平穩,不過建築成本大增。

老實說,很少聽到這種解說,因為建築費一般只佔樓價一至兩成,反而地價就會達五成以上,到底是否誠哥觀察到一些我們未看到的事情? 難道佢覺得,依家地價唔值咁貴?

至於旗下公司,佢肯定話,長實和黃唔值咁「平」。所以系內公司股分,佢會繼續買。

要等長和批股,佢話PE廿倍,先會考慮。

換句話說,話定俾大家睇,廿倍要沽!

事實係經歷十年「耕耘」、歷嚟投資二千四百億,3G到今時今日先話「我既時代」嚟啦! 會唔會有啲遲?

大家咪笑「霍大班」,我諗佢等呢日都等左好耐。

市場矚目既和黃,雖然整體核心業務盈利出現倒退,但至少3G虧損雖然進一步收窄。

不過無論麥格理同里昂,都指3G業務有改善,其實主要係由於和黃減少左上客成本,不過代價就係兩個最重要既市場、包括英國同意大利,3G上客數目都有放緩跡象,原因就係少左補貼,其中意大利更係只有百分之三增長。

3G之外,和黃既港口同能源都大幅下跌,所以由和黃股價表現都睇到,下晝愈跌愈多,不過誠哥話左,有關業務會繼續改善,一旦達標,會正式考慮番增加派息。唔知呢個無增加派息十年既紀錄,出年係咪可以打破!

2010年3月27日星期六

超級魔鬼經濟學

考一個經濟學問題,知唔知一個部署發動自我引爆炸彈襲擊既恐怖分子,點解要買一分人壽保險?

你認為呢個唔係經濟學問題? 似社會學或者國際關係政治學多一啲?

這個正是近年新興行為經濟學最新既課題,亦都係全球賣出超過四百萬本嘅「魔鬼經濟學」Freakonomic一書作者提出,所有經濟問題,都係利益誘因作祟。

作者之一、Stephen Dubner日前來港,佢話,包括次按本身,以至美國人依家討厭金融機構,一切原於次按問題佢地不負負任。

杜伯納形容,那些金融機構,仿如機場禁區內的餐廳,即使供給了不新鮮的食物,旅客也要到去到外地先會發現問題。

世界咁大,樣樣事發生都基於誘因,解釋到誘因,就解答到問題。至於經濟學家理論,佢反而唔信。

無投資錦囊,但贈言佢有一句,就係專家講嘅野,唔好信。

專家做嘅野,先好信。

咁似緊講索羅斯?

解釋番求先問的問題,照計一個準備發動炸彈襲擊既人,無動機花錢去買人壽保險,因為自殺係唔受保。

不過正係因為呢個原因,反恐當局在監察銀行客戶的帳戶、篩選懷疑恐佈分子名單嘅時候,呢啲就可以逃出監視名單,呢個咪就係解釋經濟行為、正係利益主導。

類似問題,好似係女性地位提高、點解會令學童水平下降,同時又令妓女收入下跌? 呢啲經濟解釋大家都可以喺新書「Super Freakonomic」中搵到!

2010年3月26日星期五

假如我是希臘財長......

歐元區國家、通過嘅救助方案,法國總統薩爾科齊形容,係俾希臘嘅保單。

方案唔係隨便啟動,講明只會喺希臘,冇辦法由市場融資,至會出手借貸。

外交消息話,貸款額可以去到220億歐元,差唔多係希臘嚟緊兩個月、到期歐元債劵總額。

但貸款息口冇優惠,而且,其他15個歐元國、只要任何一個、到時唔肯借,希臘就會一個仙都借唔到。

條件咁苛刻,反映出歐元區內部,對係咪幫希臘,意見分歧。

德國同法國領袖在布魯塞爾、歐盟峰會前、一對一會面,討價還價至傾掂。

法國、西班牙同歐洲央行,原本反對、搵埋國際貨幣基金組織出手,因為咁就等於承認歐元區解決唔到自己問題。

但德國總理默克爾再次發揮強罕本色,唱反調。因為國內主流意見,唔想用自己既錢幫希臘。

拖埋基金組織落水,默克爾就可以向選民交代。

當然,薩爾科齊對普IMF卡恩這個政壇舊死敵,肯定不好受,但鬼叫自己唔爭意,國內地方選舉又敗陣,似乎連佢都無得揀。

最終妥協係一旦貸款,歐元區會承擔三分之二,基金組織負責三分之一。

希臘呢一刻、就算實際冇錢落袋,但起碼有呢個後台,總算挽回部分投資者信心。

但對歐盟嚟講,解決希臘問題,可能帶黎新裂痕。

歐盟為免其他成員,重蹈希臘覆轍,決定賦予歐洲理事會更大權力,監察歐盟整體經濟。

但咁就觸動英國既神經,英國冇加入到歐元區,表明唔會俾歐盟、過問佢地自主經濟決策。

難怪歐洲央行行長特里謝話,如果由基金組織或者任何機構,取代歐元集團牽頭援助希臘,會係一個「Very, very Bad」的決定,認為俾市場非常負面訊息,就係歐元區無力處理本身嘅問題。

正係呢番言論,拖累歐元兌美元曾跌至十個月低位。

不過,特里謝後來見自己失言影響事大,先轉軚歡迎IMF介入,隻字不再提基金組織介入歐元區事務,得到佢嘅「祝福」,歐元先由低位回升。

雖然歐盟同IMF做左咁多嘢,但作為當事人的希臘,似乎唔多領情!

一來貸款無優惠、而且觀介IMF 在98金融風暴經驗,一旦介入國力肯定受損。

因此財長已經表明,無需要外界援助,認為希臘單靠一己之力,一樣可以力挽狂瀾。

事實係點,希臘自己當然心中有數。不過好處是作為一個「有牌爛仔」,其實希臘籌碼多的事,至少歐盟承擔不起解體的後果。

假如我是希臘財長,不用猶疑,肯定第一時間違約,爛帳就爛帳,鬼叫「Too Big to Fail」成為左金科玉律!

總好過要國民要面對75歲先可以退休,到時面對國內反對勢力,肯定仲快落台。

美好日子

救銀行、救經濟,後遺症係政府孭上一身債,今年要拍賣一萬六千億美元債券,不過呢個目標睇嚟唔易達到。

財政部今個星期一連三日、拍賣總值一千一百八十億美元嘅國債,點知三次反應都唔理想。

其中七年期國債中標利率、更達到3點374厘,比市場預期高,拖累債券價格下跌,十年期債息升到九個月高位。

有交易商形容拍賣反應「恐怖」,多個中央銀行既買家都好似消失左一樣,事實上過去兩個月,中國都係減持緊美債。

令市場憂慮既係、國債息率上升,可能會全面推高市場利率。

今個星期三十年按揭利率,就喺四日之內,由五厘零六,推高至五厘一三,分析員擔心會打擊啱啱復蘇既樓市。

面對債券拍賣反應唔理想,債券大王格羅斯話,長達三十年既債市牛市、已經接近完結,政府既過渡借貸,最終係會推高通脹率,因此投資債市最好既時間已經過去。

格羅斯估計,明年聯儲局開始加息後,兩年期債券息率,會上升至一厘半。佢重申、投資者要避開高財赤既英國債券,可以考慮買入短期美國國庫券、以及德國同加拿大呢啲低財赤國家債券。

債息之所以咁緊要,除左債息左右美國按揭利率外,企業融資成本,亦要睇債息,唔同短期利率,債息高低,聯儲局影響唔到。

值得留意係,目前十年期長債利率已經係舊年六月高位,一旦升至四厘,更被市場視為警戒線。因為呢個屬於金融危機時見過水平。

長債一旦升穿四厘息,有分析員指,吸引程度可能令股票資金調到債市。

股票,比債市計,兩大公用股王,都只有四厘半多的息率回落。而匯豐得三厘幾。

但問題係,目前美債的供求,同信心仍是個大問題。事關美國按計劃,今年要再發多萬六億美金債券,債息高,只係反映市場對美債無興趣。

難怪商品大王羅傑斯話,當今美債係兩大泡沬之一。

至於我們相當關注、聯儲局減持MBS計劃,似乎亦有變化。

伯南克喺出席眾議院聽證會時,提到喺未來一段特定時間,聯儲局會展開減持按揭證券既行動。

華爾街日報話,伯南克呢個講法、同佢三月中時提出,話短期都唔會減持、說法明顯有別。

截至星期三,聯儲局既資產負債係高達二萬二千九百億美元,係再創新高,其中一萬二千五百億美元,都係按揭抵押證券。

華爾街日報話,聯儲局內部對減持資產既時間,仍然係有好大爭論,有委員意見認為,聯儲局持有咁大量既按揭證券,即令佢地更難管理短期利率。

2010年3月25日星期四

匯率操縱國

隨著溫總喺人大記者會上回應人民幣無被低估,中美之間既匯率戰,幾乎一觸即發,美國朝野更進一步要求政府、迫使人民幣升值!

有美國既智庫組織更要求,除咗中國大陸,亦要將香港、台灣等地,列入匯率操縱地區名單!

臨近4月15號,財政部要決定係咪將中國列入貨幣操控國。美國要求人民幣升值嘅行動升溫。

喺美國眾議院賦稅委員會嘅聽證會上,智庫組織彼德森國際經濟研究所代表「伯格斯藤」、直指唔單止中國,香港以至新加坡都有貨幣操控,要全部列為貨幣操縱地區。

同一場合,貨幣崛起一書作者哈佛大學教授尼爾費格森Ferguson亦認同,人民幣被人為貶值!

朝野施壓,但財長蓋特納就施展一招「黑面白面」,佢話強迫唔係辨法,希望中國明白人民升值既好處。

魯賓尼亦加入戰團,估計美國有五成機會將中國列入貨幣操控國。

魯賓尼話,中美貿易磨擦風險近日不斷增加,如果兩國採取行動,貿易衝突似乎無可避免,但目前市場似乎未認知呢個風險正在惡化。

連香港都話有操控貨幣,到底呢個彼德森國際經濟研究係,係個咩組織?

佢地原來「八一年」成立,經費嚟來捐款,零八年,被選為全球首席智庫組織。

彼德森一向被指對美國政府甚有影響力。

翻查佢地董事會成員,可以話粒粒皆星,兩名前聯儲局主席,沃爾克同格林斯潘正係董事之一。

名單上仲有陳啟宗以及新加坡資政李光耀,仲有開發銀行嘅陳元,難道陳行長突然槍口向內?

話說回來,說香港是貨幣操控,似乎佢地唔多理解我地聯繫匯率既精神!

聯匯雖然係固定左匯率,但同時係放棄左本身既利率政策,換言之,一旦有資金流入流出、香港雖然唔能夠透過匯率升跌去調節,但金管局喺貨幣發行局機制之下、增加或減少貨幣基礎,影響利率,做到調節資金流向。

正因為呢個機制,所以先會發生九七金融風暴,金管局挾高息口到三百厘既情況!

所以話,未搞清楚香港既情況就胡亂指摘、話香港係貨幣操控,今次我都要贊成財爺既講法: 「認真奇怪」!

2010年3月23日星期二

谷歌避風港

真係有些估不到Google真係有如斯大決心。

原本以為只是擺姿態,最終可以商業談判結束,豈料凌晨開始、Google將內地搜尋網站轉接到香港,並停止審查搜尋結果。

Google將內地的搜尋服務轉接到香港,令不少人認為是Google退出大陸市場的表現。有人專程到Google北京總部獻花。Google部分員工一早聚集公司開會。

Google是在香港時間凌晨三時左右宣布將大陸的搜尋服務轉至香港。現時即使在內地輸入網址google.cn,瀏覽器都會自動轉到google.com.hk,而且版面加上一句歡迎到訪Google在中國的新家。

Google表示今次行動是要為內地用戶提供未經審查的搜尋服務。不過我們內地同事發現,輸入敏感字眼間中會出現「未能顯示」的情況。

Google最新的聲明表示,鑒於網絡攻擊,加上中國進一步限制網絡言論自由,今次做法是美國總部的決定,又指中國政府明確表示,自我審查是一項沒有商量餘地的法律要求,所以Google通過香港服務器提供未經審查的搜索服務,作為解決挑戰,切合實際的方法。

Google表明計劃繼續在中國的研發工作,以及保留銷售團隊。美國白宮就對Google與中方未能達成協議感到失望,但相信Google所作的決定都是基於自身利益。

說來有趣,我們特區政府反應都算幾快,周二即時表明不會審查網站內容,而且說完全尊重資訊自由,對登錄網站亦沒有限制,當中包括從中國大陸登錄設在香港的網站。

現在剩下的問題是,到底我國對Google鑽這個“一國兩制”空子的做法,還能容忍多久?

目前Google聰明地將個波交左內地,中國目前有幾個選擇可以進行: 1. 可以輕而易舉地撤銷Google.cn以及g.cn的域名; 2. 阻止用戶登陸其香港網站; 3. 最極端以違反內地法律名義,查封Google總部。

但除此之外,Google在香港的業務大多是中國政府所無法干涉的,就像華爾街日報所說,香港儼然成了對中國政府持批評態度的媒體的避風港。

你信邊個?


相信大家都認得,呢位係股神,佢正扮緊嘅係著名樂隊、GUNS N ROSES嘅主音AXL ROSE。

巴菲特話,滿意自己表現,正搵緊經理人公司

其實唔怪得股神咁高興!因為股神贏左總統。

奧巴馬手執嘅信貸評級,三個A,較巴股神高。

論年齡,講評級,奧巴馬贏曬!!

不過,事實證明,投資者寧愛巴菲特,不愛奧巴馬。

同一年期,同一到期日債券,美債評級雖然高一級,但最新顯示,美債要俾嘅息率,較巴郡高三點五點子,即係,投資者寧願少的息,都要揸巴郡債,而唔係美債!!

大家可以話,係股神地位夠,信用高,巴郡好。

但同一批債券,全部係一二年底到期,唔比巴郡,比寶潔,同強生,結果亦係一樣。私營機構債息,低過國債。

正係反映,美國經濟建基於負債累累。金融海嘯,私人企業積極減債,相反,政府積極發債,造成債息會愈嚟愈高,市場依家預計,二年期短債今年息率,會由依家唔夠一厘,升至一厘七七。

要巴股神,唔要奧總統。要私債,唔要公債,正好好顯示,市場開始唔相美國值三個A評級,呢點真係值得大家留意留意!

講到奧巴馬,歷史性通過醫療改革,拆左肥仔個金手指招牌!

奧巴馬呢一刻錄得上任十五個月嚟,最大政績,亦係美國醫療改革史上,40年嚟最重要勝利!

紐約時報暗串,話醫改暫時係奧巴馬唯一做左嘅野!

二百一十九,對二百一十二,共和黨全數反對,贏係贏,但贏得驚險。

早喺列根時代,佢講過,醫療改革係美國自由走向終結嘅象徵,呢個涉及超過九千億美金方案,按奧巴馬口中所講,既刺激經濟,亦唔影響滅赤。

不過共和黨話,無可能!

之前美國傳媒更話,方案一行,美國息口難有望短期回升。

唔通醫改先至係下一輪升市既終極因素?

2010年3月22日星期一

三角債

中央出重招壓抑樓價,喺內地繼續引嚟巨大迴響,特別係國資委限制七十八間央企、唔可以經營房地產業務,來來去去都係得遠洋集團一間「開聲」、落實退出時間表,市場都開始質疑成效!

但各位不用替中央憂心,國資委主任李榮融使出第二度金牌,話會比十五日限期呢啲央企,屆時必須要提出「有序退出」方案,似乎啲央企老總都唔可以當「無件事」!

不過市民反應都係未敢睇好,一來呢啲央企同地方利益千絲萬縷,而且央企屬下分支眾多,好多時連老總本身,都唔了解到底有幾多個子公司,係有做房地產!

所以內地有調查話,有五成六既人都唔相信限制央企可以壓抑到高樓價,有證券行更話,地方政府一直靠高地價再融資,一旦地價跌,龐大地方債問題即時爆煲。

國資委界定有十六間央企可以從事房地產,但內地譽論繼續評擊,其中榜上有名中糧,被網民批評賣糧食,又點可以做地產。

央企做地產,連民營內房公司亦加入炮轟,話個別城市地產業務一直由央企壟斷,要佢地淡出,少則五年,慢則十年。

我們亦一早提出,央企高價投地,亦引發同地方政府利益關係。

證券行美林報告值得一看,佢地提到內地地方政府債務問題嚴重規模高達十一萬億人民幣,情況有如美國次按。

美銀美林話,地方政府,靠名下投資公司舉債,呢的投資公司往往獲政府注入用地權,以便粉式資產負債表,方面融資。

更大問題係地方政府發債,抵押品正正係土地。

美林相信龐大債務,地方政府無辦法承受地價下跌,否則地方債問題隨即曝光,兼出現骨牌效應,影響埋銀行體系。

這大概可以解釋,為何內銀股今日跌得咁急!

2010年3月20日星期六

諾獎紅人

今個星期諾貝爾經濟學獎特別「紅」。

先有克魯明,「膽大莽為」批評溫總人民幣論,仲要求奧巴馬將中國列為貨幣操控國。

另一得主斯蒂格里茨就揀「槍口向內」,話伯南克如期三月結束購買MBS計劃是錯估形勢,分分鐘會弄至經濟再次衰退。

不過數到真正贏家,應是90年經濟學得主夏普William Sharpe。

呢位人兄真正是個走出象牙塔的經濟學家,佢同自己恩師以及另一位著名經濟學家Merton Miller取得獎項,六年後成立了自己的投資顧問公司Financial Engines,十四年後終於今個星期三安排於納斯達克上市。

巴閉地方是呢間Financial Engines今年首間美國上市公司之中,招股價可以定於高過參考範圍的公司,每股定價12美元,集資金額亦推高至1.27億美元。

Financial Engines首日升勢更叫人刮目相看,第一日掛牌就升至17美元樓上,升幅達到44%,是半年來首日升得最多新股,而夏普間公司市值,亦在一夜間由4.7億美元,提高至6.8億美元。

事實上今年以來美國新股表現一直唔理想,今年以來十四宗IPO,平均要減價兩成半先可以成功上市,Financial Engines可算是異數。

今年七十五歲的夏普,是靠財務學模型取得諾獎,佢創造既夏普比率,就是一條衡量金融資產、計算投資回報如何才足以抵銷風險的程式。簡單講就是一個理性的投資者,在建立有風險的投資組合時,至少應該要求投資回報達到無風險投資的回報,或者更多。

夏普出色之處就是同其他「得把聲」的經濟學者不同,他可以做到學以致用,透過Financial Engines,將自己的數學程式包裝成投資顧問意見,向一些大企業/ 個人客戶提供模擬組合、通過分析承受風險能力及投資回報目標,設計出一系列股票、債券及互惠基金組合。

即使在去年如此波動市況中,Financial Engines來自個人及企業客戶收入,仍然大升62%及35%,盈利更增加了19斷,跑贏不知多少同業、甚至是高回報的對沖基金。

其實經濟學者「下海」進軍投資者,夏普絕非第一人,97年亞洲金融風暴在亞洲爆發之際,98年9月美國出現「長期資本管理」LTCM瀕臨破產的消息,幾乎沖擊整個華爾街。

當時LTCM主腦人物正是97年諾貝爾經濟學獎得主休斯Myron Scholes與莫頓Robert Merton。他們分別以73年發表的選擇權評價理論獲得諾貝爾獎,而此理論的最大貢獻,正是發展出一手帶來08年金融海嘯的金融衍生性商品。

至於LTCM的投資策略,就是通過電腦精密計算,發現不正常市場差價,即時以最高槓桿放大入市資金圖利。

當時LTCM由於持有大量意大利、丹麥和希臘等國政府債券, 同時沽空德國政府債券以賺取差價。本來呢種套戥都可以話穩賺,不過當年俄羅斯突然宣佈盧布貶值,凍結還債90天(就如去年底迪拜翻版!),結果引起金融市場恐慌,投資者從新興市場撤出,轉持風險較低德國政府債券,結果德債價格上漲、而代表高風險的意債價格下跌,幾乎令LTCM幾乎倒閉。

以LTCM當日的規模,其實相當「狼死」,募集的22億美元,居然槓杆放大至買入1250億美元資產,槓桿比率高達568倍。

當日LTCM資金是來自知名大行,一旦倒閉後果不堪想像,結果當時財長魯賓連同格林斯潘,要求各大行制定拯救方案,最終只有一間不願參與,就是今天倒閉了的雷曼。

所以話,歷史正係不斷重演。

2010年3月19日星期五

太歲動土

包括遠洋地產、中國兵裝呢啲中央企業、連番高價投地,中央台、人民日報亦加入批評央企應該盡社會責任。

央企高價投地,內地網民批評係不務正業。

兩會期間話過要降溫,但兩會過後,北京即時誕生三幅地王,喺內地引起廣泛討論。

中央台評論員直指,樓市問題,不是「總理講左就算,要總經理講才算數」!

那豈不是「天子門下、太歲動土」?

地王連番誕生,內地評論關心,高地價推高樓價造成惡性循環。

人行調查,七成內地人話,樓價太貴,內地報章更指論供樓負擔,內地高過香港。

其實要留意的是,三幅北京地王,全部由國企投得,到底市政府當中,擔當咩角色?

攞到呢幅地位於市郊朝陽區地王嘅遠洋地產話,佢地一直了解國策,幅地係市地府邀請佢地入標。

而以超過50億,奪得市區地王嘅中信地產就話,塊地其中十萬方米會分別起公共租賃房,同限制商品房,市政府會以六千二,同七千八蚊每方米回購。

可想而知,央企夠膽去馬,背後就是有地方撐腰,實行「地方圍繞中央」,問題深層次又是地方與中央之間的博奕。

面對樓市失控、中央顯然明白不能示弱。

地方政府勢力龐大、又牽連眾多利益集團,中央決定第一步由屬下央企入手。

國資委即時採取措施,除左目前十六間以房地產為主業既中央企業外,要求七十八間央企要退出房地產業務。

被國資委確定、要以地產為主業既央企、包括中國建築、中國房地產開發、保利集團、中化同中糧集團。

另外仲有四間境外企業,包括中旅、招商局同華潤集團。

其餘七十八間央企,由於未「攞正牌」,要加快調整重組,喺完成現有開發、同實施項目後,就要退出房地產業務。

跟據國資委名冊,一百二十八間央企之中,日前高價投地既「中國兵裝」係央企之一、換言之唔能夠再進入房地產市場。

至於遠洋地產,身分就較特殊,股東有中國人壽、遠洋集團同中化,當中中化係准許央企之一、不過持股量只有數個百分點,未知日後會唔會受影響。

哇,如果真的不准投地,咁小股東真係不知怎算?

話說回來,禁左央企亂來,是否就可以解決高樓價?

當然不會,短期投地可能會略為收歛,不過只要置業需求充足,不理民企央企最終都係會推高地價樓價,只是賺錢那個單位轉了角色。

就如雷教授今集所說,內地面對史無前例熱錢流入,人民幣遲遲不升值,資產價格就只會不停被推高,最終是重演八十年代日本資產泡沫爆破、以及九七本港的樓市大崩潰。

2010年3月18日星期四

增長故事

高增長不再,王建宙今日再提到,無需害怕,因為故事未完。

憑佢領導,憑中移動實力,呢間公司值得投資者再俾的耐性。

作為移動一哥,中移動全年盈利增長只有百分之二,六年嚟首次單位數增長,增幅計,更係十年最低,又或者係上市後,踏入盈利增長期嚟最少。

到底係真的假不了,還是假的真不了? 移動,係咪停止移動?

反映盈利能力ARPU其實第四季大幅改善,上番八十一蚊水平。雖然係跌,但論跌幅係舊年最少。

外界估計,主要受惠經濟改善,加上增值數據服務理想,佢地定價又彈性高,第四季數字亦將中移動整個下半年ARPU推高到七十九蚊。加埋第四季整體收入增長有近一成三,令業績一出,贏得掌聲!

移動能否再稱王,王建宙講明,增值業務係亮點。

撇開話音,中移動增值業務收入增長一成六,其中,手機上網收入急升四成。的確,王建宙講得岩,公司有客戶,有資金,有分析員話,一旦增值業務收入可能提升到五成,整個盈利增長動力會有出現!

留意中移動觀眾,嚟緊可能要睇緊佢地會否食指大動,染指互聯網!

移動醞釀再發光,至於現任首席高增長股「騰訊」,交出業績,大行話好,但今日再出現不明不白式下跌。

有人話,係借好消息出貨,亦有意見指,係太貴。

但高增長股,一向係真,騰訊點解跌?

簡單講,投資者可能小氣!

綜合基金界意見,佢地部分不滿,騰訊盈利創新高之際,舊年派息不升反跌。以派息比率計,較前年跌近十個百分點。

但騰訊呢隻QQ,自從一月被高盛唱淡之後,投資界亦開始帶出、中移動以往面對問題,就係高增長,是否可維持?

撇開主流睇好意見,高盛,同麥格理認定,騰訊增長會放緩,其中麥格理更指,佢地盈利增幅會放緩到四成左右。

外界有咁疑慮,有一定理據,因為騰訊主要收入係網上遊戲,由於暫時無新game推,連管理層自己都明言,隻QQ農場可能見頂,擔心增長放緩。

有建議就獻計,以騰訊市佔率,可以向百度嘅搜尋器市場打主意喎!

2010年3月17日星期三

鳴金收兵


債券大王格羅斯形容呢次會議毫無驚喜,「悶到令人瞓著」。

不過嘅會後聲明對經濟嘅評估、係比之前明顯樂觀,

提到就業市場,形容係正在「穩定」落嚟,同上次字眼話「勞動市場惡化減弱」,有好大差別。

更積極既字眼係形容商業投資,形容為「顯著改善」。金融時報話,呢兩方面評估、反映聯儲局對經濟前景睇法已經出現重大改變。

同一月嘅會議時一樣,堪薩斯聯儲銀行行長「洪尼格」,繼續投反對票,佢仲提到繼續維持利低息長時間,可能會導致金融市場失衡,並增加長期宏觀經濟同金融穩定嘅風險。

咁到底所謂低息維持一段長時間、實際有幾長?

有聯儲局既委員講過、代表係公開市場委員會三至四次既會議,市場共識係半年時間,因此預計下次四月會議,好大機會會刪除或修改字眼,部署下半年開始加息。

作為去年風雲人物,窮半生精力研究衰退,伯南克局長上半場救市成功、攞滿分,至於下半年要攪退市,佢亦都籌備多時,無理由懷疑佢要及時退市決心!

綜合各大報道,伯局長正搞盡腦汁,點修訂。

佢唔似格老,佢唔喜歡含糊,佢想點,佢預期係點,一定會講清講楚!!

剔除低息一段長時間字眼進入倒數階段。

局方流傳,聯儲局內、正傳閱一本藍皮書,書內載有唔同修定字眼嘅建議版本。

最有可能係將依家低息維持一段長時間,改為「一陣」又或者係將全句刪除,改為貨幣政策會相當包容,意思係: 即使加息,都唔會加好多!!

意見向來獨特既KC認為,洪尼格絕非只代表個人,他正只是聯儲局安排出來放風的棋子,隨著要管理加息預期,局內鷹派聲音會愈來愈響亮。

今次會後聲明,除左關注經濟評估字眼外,WSJ 同紐約時報都集中報道、聯儲局確認今個月底就會結束、購買總值1萬2千5百億美元嘅按揭抵押證券計劃,正式鳴金收兵。

伯局長如期去馬,可喜係繼續反映聯儲局喺民粹主義之下,繼續維持獨立性。三月底係咪終止計劃,其實引嚟唔少爭論。

美國政界話唔好,華爾街日報更加多次高調報道話 ,按揭利率一定升,債王格羅斯甚至講: 萬萬不能。

大有理由轉軑嘅伯南克,維持原判,正好反映退市即將進入新階段。

事實上呢部分既資產,目前佔左聯儲局總值二萬二千億美元資產負帳表既最大部分,由一年前開始加碼,按揭抵押證券既規模就一直無停過,喺二月分更增加左二百幾億美元,幾乎貼近容許購買既上限。

華爾街日報話,收購按揭抵押證券係聯儲局救市措施之中、最成功既一項,結束計劃會令按揭利率上升,巴克萊就估計會推高半厘利息。

有留意伯南克二月分,交俾國會講辭,呢篇可以視為退市攻略。伯局長講得好清楚,要經濟徹底復蘇,再加收緊貨幣政策啟動暢順之後,佢先會賣。

換言之,聯儲局暫時只會傾向任由按揭資產到期,要賣最快可能係下年年中嘅事!!

反而加息方面,有的變數!!

從聯儲局上個月,突然加貼現率嚟睇,伯局長已經掌握到,作為央行,行動要凌架於市場預期之上。分析家相信,貼現率好有可能再加,令兩個利率息差、正式回復到佢退市攻略提及嘅水平。

至於聯邦基金利率。外界不斷揣測,係咪十一月之際,其實忽略咗一點!!

聯儲局依家資產負債表二萬億,伯南克講明,聯邦基金利率已經失去功能。與其估佢幾時加息,倒不如集中睇佢幾時將銀行過剩資金存放喺聯儲局收取嘅儲備金利率調高,因為呢個利率,先係佢提及,最可以影響市場利率指標。

2010年3月15日星期一

前奏

上星期先說過居屋政策不變,政府近日對居屋態度似有軟化跡象,提出一次過推出貨尾單位。

樓價一路升,政府最新提出,將合共四千三百幾個居屋同夾屋貨尾單位,推出市場發售,直接增加市場上嘅中小型單位供應。

政府話,咁做唔係為壓抑樓價。

對於呢步係咪復建居屋嘅前奏,鄭汝樺強調,政府對用公帑資助買樓嘅做法要好小心,唔可以倉促、政府會因應市況見機行事。

而家等賣嘅四千個居屋,有三分一喺天水圍,其餘主要喺油塘同馬鞍山,大部分單位已經空置達10年。

兩批貨尾加埋,有4300幾個單位,但係,單單係一個將軍澳夾屋叠翠軒,不足一個星期,已經破紀錄派出18萬份表格,呢批貨尾算係多定少?!

最吊詭嘅係,政府仲要補多一句:話咁做,唔係為咗壓抑樓價。可想而知,政府究竟驚樓價升、定係驚樓價跌?

事實係、唔使等政府活化,二月居屋成交迫近一千宗,係四個月新高。

金額計更係突破十五億,係九七年以嚟最高水平。

炒風亦蔓延到居屋市場。上個月二手居屋摸貨,升到五個月黎最多。全個月十單,有九單都獲利。

對於呢類丟空多年的單位,居然都吸引了如斯多的市民興趣,可以肯定的這類中價樓是有市場,而私人發展商是不能提供的。

說來令人費解,預算案後先由林鄭出來為樓市/ 地產措施解晝,先由土地供應入手。不過見社會反應不大、樓價反而愈炒愈高,現在就由鄭汝樺接力,一次過盡推居屋之餘,仲留下尾巴,似乎呢場樓市博奕仲未完。

有分析話,今次係政策轉變既前奏,雖然新樓平均每宗成交額達到七百七十萬,遠高過居屋平均價二百多萬,理論上唔會影響一手市場,不過佢地關注今次係政府回應社會訴求,提醒六月後可能再有新措施出台。

簡單講就是一旦市場反應過分理想,政府仲有機會對復建居屋說不嗎?

九死猶未悔

有人說總理溫家寶過去幾年都扮出一副「悲天憫人」的樣子,可能已經與時代脫節。

當然,我明白溫總的言論總不能離開官方立場,但我寧可相信這是他的真心話。

「亦余心之所善兮,雖九死其猶未悔」

屈原《離騷》以此句最廣為人知,原文頗長,簡而言之就是只要關乎擇善,就算要死幾多次都唔會後悔。

但為何溫總要選擇借不得志的《離騷》抒發抱負?

是否要像屈原一樣,面對官場的醜惡,個人根本就是軟弱無力?
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今年人大有兩個議題,是令人有很深印象,個人揣測亦會影響末來一年的經濟政策。

一個是匯率、一個是收入分配。

那些甚麼雙底衰退風險、管理通脹預期、政策保持彈性大家都聽得耳熟能詳,但到底溫總最擔心的是甚麼?

他說最令他憂心的,是當通脹發生同時,出現收入分配不公,以及貪污腐敗,將足以影響社會穩定,甚至政權的鞏固。

溫總今年將人民生活追求的層次,由基本溫飽提升至「幸福」,今年兩會亦有大量關於社會公義及收入分配的討論,甚至乎蓋過有關經濟增長的議題。

瑞信陶冬話,今次明顯是一次政策性轉變,由爭取高增長、改為如何分享增長的成果,因此可以預期資助房屋、醫改、以至社會安全網會成為未來幾年主流,目標其實就是希望透過增加一般人收入,真正達到「全民」增加內需。

另一個備受關注問題係人民幣匯率。

的確人行行長周小川講過,當局喺金融海嘯時間,採取左特別匯率機制,而家係時候考慮退出特別安排。

不過一句「時止則止,時行則行」,就令市場對人民幣升值大為降溫。

愈多觀察,愈會發覺,今年經濟最大不明朗因素,唔係退市,而係中美貿易磨擦。

奧巴馬開始大打民粹主義,向中國施壓,向來大有市場。

人民幣,近年一向係國際譽論評擊中國嘅牌中牌。

兩會前,細至魯賓尼,大至國際貨幣基金科恩嘅升值預言,之後睇嚟,無疑一相情願。

更甚係祖國立場有變,溫總直指,各國聯手指控人民幣估值,等同保護主義。

西方傳媒一致認為,溫總言論明顯較之前強硬。

紐約時報更嚴厲,批評溫總只顧話美金貶值,係偷換話題,意圖轉移視線。

反之,華爾街日報著眼長線,警告溫總近日的不妥協立場似更加堅定,又話以中國現今強勢,兩國貿易關係,可以出現根本性的的逆轉。

總理言論,美國國務院暫時償試降溫,話希望同中國繼續合作。但美國國會議員率先發炮,話中國莫視現實。

值得關注係,以研究貿易政策取得諾獎既克魯明,亦喺人民幣問題上,發表激烈言論,認為中國03年起,一邊沽人民幣,一邊買外幣,係人為推低匯率之餘,仲話手法劣絕,危及全球經濟。

亦因為咁,大師話,美國財政部事到如今,要果斷行事,呼籲到四月十五日每年一度報告,要將中國列入貨幣操控國。

最激係佢話,中國雖然手執巨額美國國債,就算中國一怒之下,盡沽美債,利率不旦不升之餘、美金反而下跌仲有利美國經濟同出口,何懼之有 (No reason to fear China)?

奧巴馬一向有拜讀克魯明大作,一旦今次「偏聽」,後果可大可小!

2010年3月12日星期五

磚頭砸腳

昨日看過發展商的可恥口臉: 一時說而家遠比九七年低合理云云,一時又說元朗新盤比起天壐只是四分之一,根本自相矛盾到暈。

今次我們又看看到底元朗新樓有幾「合理」?

YOHO Midtown全場最貴嘅一房單位,五百呎唔夠、每呎超過七千蚊,成交價362萬,令市場嘩然。

我地攞俾銀行做估價,結果發現無一間估得足,中銀只係估到三百萬,即使最慷慨嘅滙豐都只喺估到308萬,比買入價低咗一成半有多。

相等於買家要額外抬多54萬補差價。假設做七成按揭,呢筆差價連同三成首期,買家要預備 163 萬上會,相等於要比樓價嘅四成半買樓。

唔夠首期做到九成按揭嘅話,買家都要大拿拿氧90萬先上到會。

其他分層單位估值偏離無咁誇張,隨機抽樣分別抽一個兩房、三房、同四房做評估,中銀估價都低成交價2-5%之間。滙豐就基本上啱啱估足。

樓盤累積賣出1200伙,有八成買家選用即供付款,即係話,未來個半月會喺上會高峰期。

對於估價不足,新地無直接回應,會唔會提供額外協助。不過相信發展商為求息事寧人,點借都要幫到買家上會。

既然九七公認係泡沬、係危險、係不理智。夾硬要證明而家新盤定價唔貴,而要同九七相提並論、去合理化,咁樣同一加一等於三,無分別。

況且,新盤就係新產品,將新產品同舊產品比,又有點無知?

元朗廿分鐘車程搭出市區,所以值六千蚊一呎,咁如果深圳三十分鐘車到達九龍,大家何止要北移,簡直長住都得。

市況就,供應少,良心企業用盡供應少做調味,熱炒。

每逄高價開盤,有供應少,實際資金承接兩大利器合理化。

可憐嘅政府,繼續被拖著走,商家巨賈就邊話供應唔夠,一邊就獅子開價!!

造成一個願打,一個願捱。

但翻查四大記錄,即係新地、長實、新世界、恒地,加埋手持嘅農地,高達九千幾萬平方呎。

只要大家同心協力,供應完全唔係問題。

呢九千幾萬呎,起到幾多樓呢? 用保守假設地積比率只得零點五倍,都可以提供五萬個嘅九百呎單位。

如果地積比率係一倍,就有十萬零九百個九百呎單位。

二倍,就廿萬個,呢啲農地,丟空多年,如果好似內地咁雷厲風行,就會鄰為好似小小超嘅囤地、被罰停賽啦。

「八十八樓」既然收緊毫宅承數,倒不如放膽的,從銀行估值上著手,令磚頭降溫。

新盤癲價,二手反價,咁就不斷製造所謂合理市價。標本兼備方法,就係要銀行增加估值透明度,公開測量師名單之餘仲要講埋估值方法,咁做點都收到些阻嚇作用!

無Banker支持、根本做唔到高估值,巨賈亦無條件「癲瘋」狀態。

2010年3月11日星期四

五台山風雲錄

作為電視台一分子,講人家電視本來就覺得不大合適,不過發現唔講又好似無晒今日最精采的話題。

電視台風雲由兩間免費電視台揭起。

強勢台高層俾人拉,弱勢台就強勢上陣,新股東高調登場。呢場戲,為近日新聞界,打破悶局。

論震撼力,志雲飯局,可能淪為志雲監獄嚟得突然。

一句懷疑涉及貪污,亦引嚟無限猜想。

大師執包袱,踏入虎年不斷流傳。

再加埋強勢台,同唱片公司近日各自出招,最終變成勁歌無勁歌星。兩件事,又令人另有聯想,而且牽連會愈嚟愈大。

志雲大師合作過嘅人,形容佢能力高,從官時代辦事能力強,中英俱佳,如果當日無掉官,依家可能係一個高官。

強勢台近期已經有微妙變動。

由弱勢台出身嘅李寶安集財政,管理權一身。買地建新廠,志雲大師亦未見踪影。兩大巨頭,睇邊個吃重,無需多講。方姐的確係大將一名。

相比之下,弱勢台今日高調出「征」娛樂性之高,令人叫絕!

先有多間國企大老總,高調挺「征」。又嚟小姐載歌載舞。

孫總有情有義,一句我有錢,你放心,佢為人重情,心地善良,唔難理解,不過如此將阿爺錢、股東錢如此花掉,又是否慷他人之慨?

但莫明其妙,莫過如國壽,招行,同弱勢台嘅合作備忘備。

合作唔涉及股權,頂多落下廣告。但從今日排場睇,王征可能係一個極唔簡單嘅人。

據聞王征本姓盛,只是後來跟隨母姓,他本人是有"中國近代工業之父"稱號的盛宣懷曾孫。

所以唔簡單之一,正係佢一夜間,號召部委,高官,老總,參加挺「征」會。

原本係俾面派對,總會被包製成巨賈高官都力挺亞洲台,係最有希望電視台。

難得之處,連中投汪建熙,同匯豐鄭大班都有俾面!

但聞說,大班坐了一會,發現唔對路,走左!!

借人過橋,制造星光點點場面,呢招係人用都識,但唔係人人都做得,你唔得,我唔得,但姓王名征得!

弱勢台新東主,志向係亞洲CNN。

但翻查記錄,遠至吳征時代,近至張永霖,個個都話要搞新聞。有幾成功,留俾大家判斷。

況且CNN全球收視已經今日借比,美國收視,仲有落後俾霍士,幾常掛口講要學CNN,似乎話俾人知自己唔識電視!

而且電視業已經是步入關鍵的轉折點,連無線也藉著發展myTvb,搶佔步入網上市場,網上已經有不少傳言,一直被認為最不受歡迎的蘋果公司產品 Apple TV,將會有新突破,就是將iPhone Apps帶到家中電視之中。

加上3D TV已經肯定是未來電視業最重要發展,今個星期Panasonic 及Sony已在美國推出3D TV,iSuppli估計,呢類3D TV付運量會由今年的420萬部,增加至2015年的7800萬部,佔平板電視五分二市場。

到底再走回CNN舊路是否迎合市場?

平反. 居屋

預算案公布一系列穩定樓價措施後,樓價升勢一直無停。

樓價越搶越高,中原四大分區指數都升至12年高位,係咪要復建居民再引起爭論。

主要發展商之一嘅新世界發展董事總經理鄭家純,話依家樓價太貴,復建居屋,可以照顧中產人士需要,政府大可增加居屋轉售限制,減低對樓市嘅影響。

滙豐控股執行董事鄭海泉話讚成,復建居屋,等多市民買到樓可以改善社會分化。

而靠建居屋起家既瑞安羅康瑞,亦贊成復建居屋,不過前提是量不可太多。

你可以批評、以上幾個人士都係利益團體,新世界及瑞安,過去就承造過不少居屋工程,而匯豐亦可以增加居屋按揭生意。

相反,大發展商新地擺明車馬,話經歷過九七、九八金融危機,政府無理由再興建居屋,將珍貴土地資源浪費。

現在看來,對係咪恢復興建居屋已經兩極化,但核心問題的是,到底居屋的存在價值是什麼?

是政府調控樓市工具? 是公屋upgrade版? 是私樓入門版?

還是政府透過運用社會資源、對一些未有足夠能力上車,但又有置業需求的社會階層,提供的補助單位?

反對興建居屋的人,往往以97、98年可怕的樓市崩潰作為支持論點,特別是98年房委會推出萬三個居屋單位,事後被認為是干撓市場、導至樓市大跌七成的原因。

但我想問,如果當日無呢批居屋供應,當時深井炒到過萬元一方呎、嘉湖六千蚊的樓價、就不會下跌嗎?

市場普遍認為政府不應再復建,支持理據是金融市場迅間萬變,當政府以為樓市過熱,要推出更多供應來達至供求平衡的時候,各國退市可能已經令樓市由升轉跌,政府分分鐘會「枉作小人」。

連政府自己都回應,指財政司長較早前已經表明,政府當年退出居屋市場,係一個重大決定。依家唔會好輕率咁重新投入市場。

就連支持復建居屋的人,持的觀點亦傾向是以增加供應來壓抑樓價,對居屋這個慨念有頗大誤解。

看看新加坡,有八成人口是居住在政府興建的補助房屋上,只有兩成人住在私樓。

而且這些房屋質素一點也不差,環境優美、配套齊全,多位於市中心,有三房、四房、以至五房及行政級單位,三房面積已經大至過千呎,五房在千四呎以上,行政級更是雙層設計,十足House一樣。

這些HDB一樣有入息限制,家庭月入不可超過八千坡紙,折算即係四萬四蚊港紙,在本港已算是中產有餘。

為什麼香港就不可以參考?

勾地表的制度,基於設計上的漏洞(過去我們已多次提及),被證明不能有效增加供應,政府目前單單增加豪宅拍賣次數,雖然是走對了方向,但以規模及單位數量而言,似乎並不足夠,分分鐘會引嚟豪宅地價推至新高的反效果。

單靠發展商興建私樓、即使強制面積要再小型,但好似新地將元朗樓包裝成新界豪宅,又可以幫到幾多上車族?

最可笑是新地一面以97年泡沬價來比較今天新盤定價,認為樓價仍然合理,但同時又將元朗定價提高至高於97水平,這算什麼企業責任?

以新加坡經驗,公屋固然有很大需求,但介乎私樓及公屋的空檔,仍然是有很大市場,因此滿足呢批夾心階層的需求是政府責無旁貸的責任。

天真以為用每年增減居屋供應來調控樓市當然不可行,但房委會可以提出一個較長遠的供應方案,列明每年提供若干單位數量居屋,以及增加公屋供應,最少可以紓緩部分中、低階層的置業需求。

畢竟,政府作為一個社會利益再分配的執行者,可以透過稅制、以至基建投資,彌補私人市場的不足,下下都話政府干預自由市場,似乎經歷過金融海嘯後,講法已經不合時宜。

2010年3月9日星期二

33蚊一周年

踏入二千,第三個牛啱啱一歲大,食個蛋糕,點支臘燭,慶祝過後,又要問,呢個全球政府夾錢養出嚟嘅牛仔,到底係咪可以健康活潑。

舊年今日,標普啱啱見左海嘯以嚟最低位,之後有奧巴馬公開叫人買股票事件。

本地就有獅王三十三,恒指11344,365日過左,驚過,心痛過,無事發生。

各界意見都認為,相比歐美,港股仍然仲有得去!!

歐洲邦瑞信直接了當話,未升完。

仲警告,投資者如果賭環球經濟放緩,係唔會有好結果,所以依家千祈唔好沽空!!

如果單睇港股,廿倍當係危機水平計,依家恒指預測市盈率大約14倍,撇除國企嘅MSCI香港指數,高的,有十六倍。

假設盈利預測不變,恒指要見二萬七、八水平,先至有借口話「貴」。

港股共識係唔貴,但轉一轉到美國,是「平」,是「貴」,就有好大爭議。

著名經濟學家、制定Case-Schiller樓價指數、非理性亢奮一書作者,耶魯大學教授席勒,同「長期牛市」作者西格爾,兩名大師級,一個話睇好,一個話有危。

後者話,牛市升浪唔會十二個月就完結,況且依家美股市盈率只有14.5倍,較過往平均18.5倍低!!

相反,對預視危機較有把握嘅席勒就話,美國樓市問題仲好大,扣除通脹,同政府出手救市因素,標普五百市盈率已經達20倍,超過由一八八零年計起嘅16.36倍平均水平之餘,更觸及危機位。

席勒話要小心,西格爾就話放心。

兩人意見基於不同假設,但話說回頭,呢個用錢買番嚟嘅牛市,係咪可以再去更高市盈率?

有分析話,取決於息低,同泡沬形成。

由於企業盈利未可以大幅上升,但長期低息似乎更係不明朗因素。

特里謝已經公開呼籲,金融市場改善,意咪住救市措施會陸續撤出。

而負責安排退市嘅市場小組、領導嘅紐約聯邦儲備銀行副行長薩克Sack,更諗出「無招勝有招」,決定以被動形式(Passive),任由持有嘅資產到期,唔再續期,目標係令聯儲局資產負債表顯著下降。

聯儲局預期,所買入過萬億資產,裡面就有二千億美元喺出年到期。

不過呢招似乎係點自欺欺人,正如KC講,即使資產到期,只係喺Balance Sheet形底上有變,但注入銀行體系增加的貨幣基礎,不會有變化,所以說是退市似乎難令人信服。

我都偏向信丁校長所言,不是擔心幾時調高聯邦基金利率,而是驚幾時聯儲局會變賣資產,肯定到時先係末日之時。

2010年3月5日星期五

好字當頭?

十一屆全國人大三次會議,朝早揭幕,當中大家最關注係總理溫家寶發表既政府工作報告。

應對金融海嘯第二年,工作報告,重點仍然係經濟。

唔少分析之前都估計今次工作報告會提到「退市」問題,結果睇勻全分工作報告入面無一隻字提到「退市」,但退市既訊號實在是處處都見。

好似經歷過舊年金融危機,中央定出今年既經濟增長目標,都係只係維持保八,正係反映唔希望經濟再過分膨漲。

溫總形容形勢雖然好轉,但唔可以簡單判斷經濟改善,要增強憂患意識,由因此仲要靠政府開支推動經濟,今年國家財赤預測會係七年嚟最多,有超過一萬億,比舊年實際赤字多兩成,佔國內生產總值貼近百分之三,對中國來說已是警戒水平。

留意是一萬多億的赤字中,中央代地方發債只有二千億元,明顯又是向地方表明中央已相當關注地方三角債的問題。

雖然經濟增長緊要,但面對整體物價升溫,今年政府工作報告特別提到要控制通脹預期,配合呢個大前題,銀行信貸亦唔可以有舊年咁多。

特別是人行今年以嚟、加左兩次存款準備金率,信貸政策係咪會明顯收緊?

表面係維持寬鬆貨幣政策,不過溫家寶定出今年新增貸款目標、只係七萬五千億人民幣,廣義貨幣增長目標就係百分之十七,兩個目標都低過今年。

與經濟增長一樣,廣義貨幣供應M2的增長目標17%,同樣保守得令人吃驚。

連同通脹目標3%一起猜想,銀根短期內會再抽緊,存款準備金率之外,銀監會更表明,一旦信貸過熱,會有反周期措施推出,包括再調高銀行資本充足比率要求,而短期內加息亦非不可能。

反而之前熱炒的「壓樓市」,報告只是以出口術形式,「輕輕」帶過。

溫家寶喺報告中的確有重申會遏制樓價急升、同規範炒樓,亦都會透過增加供應。不過成分三十幾頁,著墨就只有呢一小段,連泡沫兩個字亦不敢提,亦都未有新措施出台。

有評論認為,係樓市有太多利益關係,令中央對樓市顯得忌諱,可笑的是這個情況居然與本港相似,似乎今年無論中港都唔會有重大打遏措施出台。

2010年3月4日星期四

樓瘋?

自從預算案出招壓抑樓價後,市場非常熱門話題,就是而家應否入市? 抑或應等樓市大跌再出手?

看到一些又殘又舊的夾屋,拿出來拍賣卻引來如斯多市民興趣,香港人又是否步入另一次樓瘋?

上星期樓價指數重上12年高位,更令人心寒的是,連最落後的新界東亦有愈戰愈勇趨勢,嘉湖山莊短短一個月就急升一成。

有評論已經說政府出招是誤中副車,以為壓著豪宅就有能力壓低中小型住宅樓價,事實卻是,炒家早已部署將資金投入落後的新界。

看樓市數據,舊年新樓吸納量激增六成一,整體空置率跌至百分之4點3。

樓價同步急升,舊年第四季,整體按年升近兩成三,過千呎大型單位、升咗近兩成半,中小型就升超過兩成二。

升咁多、源於供應量繼續偏低,舊年一手樓嘅落成量,得7千個多啲,係有紀錄以嚟新低。

不過今年會增加番,差餉物業估價署預計,會倍增到萬四個。

最多新供應,數到啱啱至有新盤賣嘅元朗區,今年估計有近四千個單位落成,佔全港兩成七。喺將軍澳嗰邊都有三千幾個新供應。

但所謂的新供應,其實仍遠低於平均水平,肯定無咁快壓抑到樓價。

更重要的是,正如上篇所言,如果內地真的閘水喉,會對樓市需求有根本性影響,我們不應盲目樂觀。

複雜多變

下晝市場突然傳出,中央下達格殺令,要嚴查金融機構貸款流入股市,即時拖累股市急挫,金融股大幅回吐。

即使銀監主席劉明康派定心丸,話調信貸資金流入股市情況並唔嚴重,又提今年信貸政策會係「前緊後鬆」,換言之是不會再蹈去年的覆轍,一刀切將水喉全關。

不過市場異常恐慌,對於這些空穴來風的消息,反應仍是相當激烈。

當然,人大會議星期五就開幕,市場當然憂心中央會加大力度退市,就好像溫總所言,今年既經濟工作重點,已經由推動經濟變成平衡發展。

舊年工作報告形容係「困難」一年。今年,主題就變會成複雜多變。

甚麼是「複雜多變」? 簡單理解就是沒有趨勢,而且時好時壞,這對中央的財政及貨幣政策帶來了很大挑戰。

而且令人不安的是,中央去年大量投入既信貸增長,後遺症仲有高樓價呢個辣手問題。好似政協今年過半既提案,就係同高樓價有關。

連人大李肇星亦在會上警告,政府已經相當關注樓價問題。

總理溫家寶下晝出席政協經濟、同農業界別聯組討論,有港區委員引述温家寶話,佢提到金融風暴仍未完全過去,但對未來經濟有信心。

是否暗示大家過分憂慮內地退市?

可以參考下對內地政策掌握得相當好的瑞信陶冬意見。

佢估計,政府會繼續強調積極既財政政策、同適度寬鬆既貨幣政策不變,但中間就會加入加強政策彈性,以應對宏觀環境既不明朗。

陶冬預期,中央可能以試驗性質會引入物業稅,以壓抑過熱樓市。

佢預計中央定出今年經濟增長目標係百分之八,通脹目標就係百分之三。政策方面會由基建項目「傾斜」至內需消費,對農民的補貼、家電及汽車優惠會持續。

2010年3月3日星期三

空缺


如果問除左伯南克之外,對美國貨幣政策最有影響力嘅人係邊個?

答案係聯儲局副主席科恩。

英國金融時報有高度評價,話佢係美國中央銀行危機管理最重要既締造者。

紐約時報形容佢具備資歷,同影響力。

事實係、唔係退休,外界可能唔知佢功績。

但正如華爾街日報講,40年聯儲局生涯中,科恩永遠站喺主席後默默工作,貢獻一切。

由地區小職員做起,科恩零二年獲喬治布殊提名為理事,四年後再升為副主席。

為協助伯南克,佢由背後轉到前線解釋政策。救市方案佢有分諗,銀行壓力測試係佢負責。連協調各國央行,亦係科恩既工作。

科恩鐘意踩單車番工,6月23日之後,聯儲局呢個車位再見唔到科恩嘅單車。

對於拍檔,伯南克話,以佢嘅經驗,佢嘅智慧的確貢獻良多,聯儲局,以至全國,實在欠佢嘅太多。

科恩退下火線,奧巴馬正頭痛物色人選,填補三名聯儲局理事空缺。

薩默斯,同蓋特納亦正有機會發揮影響力,建立聯儲局內奧巴馬班底。

搵咩人入局,正顯示白宮,對增就業,或抗通脹,邊樣睇得重要。

前理事邁耶一語道破,話奧巴馬高舉刺激經濟大前題,鴿派當道,會係理所當然。

最新消息係,白宮將會以合約形式、聘請現任麻省理工經濟學教授Peter Diamonds出任聯儲局理事。

鑽石先生擅長行為經濟學同稅務問題,曾經喺零三年出版「拯救社會保障」一書。

作為行為經濟學者,佢支持透過改革稅制,逐步增加對低下階層的社會保障。

雖然未有公開表達立場,但照牌面睇,Mr. Diamond是著重福利多於通脹問題,似鴿多於鷹。

風險

所謂高風險、高回報,高盛作為全球最賺錢銀行,「勇」字當然掛喺心口。

有幾勇?

喺舊年263個交易日之中,高盛有超過一半既時間,即係有131日都係喺高風險之下運作。

高盛交比美國證券及交易委員會資料顯示,零九年佢地單日最高既潛在損失、即係Value at Risk(VAR),超越左零八年既九十日紀錄,創左新高。

其中試過單日最高既潛在損失,更達到二億一千八百萬美元,亦係破零八年十一月既紀錄。

不過喺二百六十幾個交易日之中、高盛輸錢既時間都可以絕無僅有,全年只有十九日係蝕錢,單日輸多過一億美元,更係從未發生過。

數以億計既交易,喺高盛既炒房當係等閒事。不過你可能想像唔到,高盛行政總裁布蘭克費恩、真正視為高風險既、原來係傳媒以至公眾對佢地既批評。

喺高盛新公布既年報入面、首次加入十二頁既「風險因素」,除左見慣既信貸市場波動、以至天災人禍外,仲包括高盛既「負面公眾形像」,亦係視為風險之一。

高盛認為負面報道會對公司既聲譽、員工既士氣、以至業績構成不利影響。

又話一啲傳媒針對佢地Wrongdoing既不利言論,經常會引嚟監管機構、以至國會對佢地展調查,最終增加訴訟開支。

唔怪得呢類公眾示威活動,對布蘭克費恩嚟講、先係真正既洪水猛獸。

華爾街日報話,經過金融海嘯後,投行貪婪既形像已經深入民心,連音樂雜誌滾石都要專題報道、話高盛等同「吸血鬼」,唔怪得高盛會成為華爾街既「代罪羔羊」。

2010年3月1日星期一

放榜

供股後一年,滙豐交出嘅業績表,只錄得輕微增長,難免令人失望。

全年賺58億美元,升百分之二,派第四次中期息十美仙,派息比率係百分之一百,即將所賺得嘅全數派息。

但全年派息同零八年相比,仲要跌四成七。

之前係集團負累嘅美國滙豐融資,壞帳撥備顯著回落一成二,到135億幾美元。但都抵銷唔到其他地區壞帳急升,整體撇帳達到265億美元。

北美稅前虧損一如預期大幅收窄至77億3千幾萬之外,令人意外反而是各地區稅前業績都倒退。

佔集團盈利貢獻最多嘅香港,要倒退8%,更值得令人關注的是歐洲同中東稅前盈利跌分別急跌六成三同七成四。

先看歐洲,在08年一枝獨秀,佔匯控稅前盈利的比重達116%,可是到了09年,卻下跌至56.7%,反映出就算希臘等債務問題,在09年仍未正式惡化,但匯控歐洲市場之業務,已開始受到打擊。

去年底爆發的迪拜危機,令中東下半年罕有出現虧損,連匯控自己都話,撥備升至令人不安水平。

這兩個大毒瘤未解除,對股價始終是一個不明朗。
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匯豐舊年業績唔使倒退,要繼續多得歐智華睇著成個「炒房」。

環球銀行及資本市場業務超過一百四億嘅巨額盈利,同08年比大升兩倍。

不過作為掌管財資業務賺大錢,歐智華亦無人工加。佢今年人工維持80萬英鎊,花紅就有900萬鎊,算係眾高層之中最高,但亦係以延遞股分形式發放。

同時匯豐薪酬委員會決定,紀勤今年人工轉做港紙計有1349萬港元,扣除特別來港津貼,基本上無人工加。

至於紀勤花紅就有相當於總值400萬英鎊匯豐股分,但遞延三年先發放。而紀勤自己就決定,將呢筆未套現嘅花紅,捐作兒童慈善用途。

這點可算是紀勤聰明之處,花紅雖然到手都要攞番出來,不過按機制仍然是有得分,未來業績如果持續好轉,相信唔會有人再反對佢落袋。

天書

一百頁既股東致函書,寫左四十五年,今年投資者又可以學到咩?

巴菲特話唔好期望有新既投資法則,因為佢既投資心得係「歷久常新」。

好似第一個心得都講左好幾十年,就係「恐懼就係你既投資良友」。

無錯,呢句說話,講好似好易,不過你又做到幾多?

道瓊斯指數喺零八年十月,跌穿七千點,當時巴菲特公開呼籲投資者入市,佢介身體力行,買入高盛同通用電氣股分,當時佢被批評魯莽同誤導公眾。

而家呢?高盛同通用帳面回報以數十億美元計,而巴郡公布既09年業績,盈利反彈六成一,巴菲特最重視既帳面值,亦升左兩成創新高。

如將當時投資大市、連最保守既指數基金,回報都超過兩成半。

巴菲特再次證明,「當所有人沽貨時候,就係入市良機」。

第二法則就係了解你既投資,唔好信「陌生人」推介,就好似聽左股評人推介就買入股分、最終肯定係要付出高昂學費。

當然如果做足功課就例外,好似佢聽從拍檔查理建議,喺前年入股比亞迪近一成股分,一年幾落嚟,巴菲特話投資回報增加左七點五,價值仲高過強生同US Bancorp。

巴菲特又提到作為一間為金融機構既行政總裁,最重要職責,應該為「風險管理」負全責,如果將呢個任務交比下屬,就係疏忽職守,呢啲金融機構嘅董事,無能力做好佢嘅職責,就應該另謀高就。

金融危機令雷曼倒閉、AIG重創、華互銀行被併購,投資者血本無歸,但呢啲公司嘅行政總裁同公司董事,就無乜損失,令巴菲特感到好不滿,認為佢地要付全責,「苦果」唔應該由公司股東或者保險公司承擔。

對於美國樓市,巴菲特投下信心一票,認為大約一年左右嘅時間,美國樓市問題將會獲得解決,雖然房屋價格仍會遠遠低過樓市泡沫時期嘅水平,樓盤嘅賣家或者按揭放款人,都會受到損失,但樓盤買家就會受惠。

投資者鐘意睇巴郡股東書,除左係有唔少投資心得外,股神幽默精警既至理名言。

好似喺提到巴郡發行新股收購Burlington時,巴菲特話佢享受發行新股既感覺,就好喺手術床上、準備接受結腸鏡檢查一樣。

講到接班人,巴菲特用「我既死期」去形容,即係話自己仲在生一日,大家都擔心接班人既問題。

最重要係、佢話好在自己工作唔係要「眼明手快」,以而家狀況應付目前既工作仲係綽綽有餘。

提到即將喺五月舉行既股東大會,巴菲特只有一個建議:「搭火車」!