2013年2月28日星期四

主導權


下晝陳茂波開記者會,一直以為政府公布下年度新勾地表詳情。

但結果,政府公布取消勾地機制,改會全權主動每季賣地。

點賣法?政府話會全部用招標形式推出,就算反應唔理想、甚至流標,都會再推出招標,唔會改為公開拍賣。

其實稍為了解樓市狀況,都了解今次係政府回應發展商的「挑機」!

真正導火線係兩星期前、天水圍天榮站項目有十六個發展商入意向書,但最終一分標書都收唔到。

發展商交出既、只係兩分意見書。

學者潘永祥話,勾地表制度過去容易被發展商「玩嘢」,今次政府突然取消勾地表制度,就係向發展商發出訊號,表明有決心加大供應,減低發展商刻意唔投地既情況。

喺最後關頭無喺天榮站入標既新地,話提交既意見書,係反映項目難度好大。

又話,勾地表係非常時期下、維持土地供應嘅非常措施,喺市場回復健康水平後,贊成回復定期賣地。

地產建設商會就話,取消勾地制度反映供應主導權、已經返到去政府手上,但相信政府會按市況推出地皮,唔會對市場有好大負面影響。

睇番勾地表制度,由99年4月推出,當年政府經歷亞洲金融風暴、暫停賣地9個月後,首次推出勾地表制度同定期拍賣並行,引入一個市場主導嘅土地拍賣機制。

直到02年樓市下滑、政府全面停止土地拍賣到03年10月,先恢復勾地表制度。

由04年至10年勾地都係政府唯一賣地途,即是主導權完全在發展商手中。

到金融海嘯後樓市再次陷入低潮發展商勾地意慾低迷。

結果喺2010年要再主動推地當時市場開始有聲音,要求檢討賣地機制,但當年任發展局局長既林鄭月娥堅持不變。

不過換屆後,政府立場逆轉,勾地表亦完成歷史任務。

政府話,想市場知道,土地供應嘅主導權喺政府手上。

真係咁理想咩?!政府推地招標、都可以流標㗎!始終都要由發展商入標,之後都要發展商肯賣至有實質供應!

不少人心中疑惑, 到底停止勾地對發展商有何影響?

其實在此都講過不少次數, 勾地表根本設計有誤, 根本無足夠誘因令發展商勾地。

至於今次收歸勾地表,話就話會加大土地供應,但特別留意幾個字眼: 會按市況推地。

市況行先,可圈可點,難怪發展商無乜反對! 甚至新地已即表明會下調售樓預測,擺明與增加供應背道而馳!

唯一令政府覺得需要表態, 恐怕是CY認為發展商「挑機」太甚,覺得需要還擊,但恐怕又是藥石亂投。

除非CY真是好像是港大李寧衍所言,今次只是第一步,最終政府會邁向全面恢復定期拍賣,同時拆細地皮比小型發展商加入,屆時大量大地,可能方是推動樓價向下的絕招!

Coffee and Film!

財爺愈嚟愈有冷面笑匠風範,經常偶有佳句,但句子本身,係反映佢大智若愚,抑或大愚若智,就見仁見智!

因為預算案內容,而令佢自稱中產,先被圍攻,因為被真正中產市民,中產分析員罵過偏體不留,佢再解釋對中產定義睇法,結果惹嚟更大圍攻。

但財爺無錯,唯一係,中產從來難有定義。

如果用統計處計算既全球入息中位數字做中產定義,靠月入一萬二千八成為中產,完成無可能、又如果按照學者將二至四萬月入介定為中產的話,香港大把!!

但同樣要視乎你月入幾多既同時,生活必需負擔有幾多,所謂必需負擔,當然係衣,食,住,行!!

外國雜誌之前用一個極端計法,就係以所住地,最高收入既人,同最低收入既人,加埋除二,得出既數目,如果有,你就係中產!!香港無幾多會有李嘉誠身家既一半!!

遠在美國,奧巴馬早前既國情諮文,大打中產選票牌,亦引起美國評論界廣泛討論咩都中產?美國情況更尷尬,因為全國年薪中位數係五萬一千美金,但唔同州分,或地區數字出入極大,馬利蘭州年薪中位數六萬七美元,密西西比四萬唔夠,即係屬於全國平均中產入息網既美國人,未必係馬利蘭州既中產,而馬利蘭州既中產,喺全國技術上已經算為富裕人士。

財爺話,中產定義要睇LIFESTYLE!!

飲咖啡,睇法國電影係中產。咁,玩雀,飲中國茶即係唔係?財爺唔知睇咩文章,得出上述結論,但香港人共識係,佢眼中既中產,大致等同優皮!!

法國電影唔係經常上晝、要遠赴法國睇,有幾多得?又以咖啡為例,財爺斷估係指意大利咖啡,三十幾蚊一杯,貴個盒飯。

如果你搵二萬,用萬二交租,再額外用一千蚊每個月做咖啡錢,你係浪費!!

或者,深入思考曾俊華講法,中產人士負擔唔起中產既生活,唔單止係本港問題,更係全球化問題。富裕階段有央行照顧,富者愈富,同時窮者愈窮,外國理解呢個現象,最後只會造成中產階層蒸發。

可能,咁亦解釋到,財爺無派糖俾中產既原因!!

2013年2月27日星期三

腳踏實地


你要派糖,曾俊華呢份預算案,百分百令你失望。

但爆其大冷,曾俊華呢份預算案,被中環人譽為,係佢在任財爺以嚟一大傑作!!!十分滿分,最少值九分!!

曾俊華固然唔係自比第廿六任美國總統羅斯福,但云云六十多頁演辭,約翰曾最精彩一句,正係引用羅斯福總統既名言:「Keep your eyes on the stars and your feet on the ground」(要遙望繁星,也要腳踏實地),用一個通俗既解釋,就係發白日夢之餘,都要睇餸食飯!!

正因為呢句,中環人俾個LIKE佢!! 想胡亂派糖?無、醞釀亂花儲蓄?唔好諗、動搖本業,漫無目的發展?

睇路!!曾俊華毫無疑問帶出上述幾個暗藏訊息,連消帶打之餘,企圖撥亂反正,約翰「去CY」之說,由此而起!!

CY喺經濟發展上既政府角色,不下多次定調要適度有為,但約翰曾雖未致於積極不干預,但大市場,小政府味道極濃。整份預算案,曾俊華充斥既精神係,市場由咩主導,就由佢地繼續主導,政府更會提供配套,但錢不會多花。

梁振英參選期間,講過香港過份依重金融,施政報告除偉大祖國人民幣概念之外,其餘著墨不多。曾俊華反過來,開宗明義話,金融養活廿三萬人,經濟貢獻一成六,應加重視,更要提供協助,增加競爭力!!

因為咁,曾俊華免稅招攬私募基金,法規條例修訂,吸引更多對沖基金。

有人會問:經過97年打大鱷,今次莫非引狼入室?

非也,以全球對沖基金連續三年跑輸大市既表現,今年以來回報僅僅百分之三,殺傷力大不如前,對沖基金已經由大鱷,淪為小羔羊一隻!!

香港有對沖基金,註冊,營業,加加埋埋,截至九月底,在港對沖基金規模已經高達四百七十一億美金,逆市多近七十億,比新加坡突出。

但新加坡舊年大幅修改發牌條款,兼予以稅務優惠,與其讓敵人投奔敵國,做我世界,倒不如留著對沖基金,方是「難為知己難為敵」!!

反而CY提到要搞商品市場,明益自己人巴利.張,點知財爺當無到,一再唔比面!

其賓睇曾俊華「腳踏實地」的圖晝,佢眼中香港不再是要「朝行晚拆」,明言「量度今天的生活水平,不應再用昔日標準」,明眼人話同CY在施政報告中提及香港仍充斥「大都市璀璨背後的陰暗面」、「山邊木屋和天台屋」,完全是兩個圖畫!

曾俊華搞債市,亦係野心之作。佢將政府發債上限,提升至二千億港元,按此計算,正正符合納入環球政府債券指數基準既二百億美元等值要求。

但約翰未算腳踏實地,因為環顧香港政府債券,十年期債息率僅僅一厘一,比美債於七十點子,邊個會買港債??

有人話,小曾預算案將CY派餅藍圖全面推翻。以地為例,梁營公屋,居屋行先,曾俊華卻吸引外資基金駐港,大搞物流,寫字樓地遲下更會爭崩頭。

CY同梁粉一直對財政儲備食指大動,武功曾簡單一招亦技術性擊倒!!

呢一招就係人口老化,預算案第一百三十三段起,極多篇幅觸及問題。的確,最新預測到二零一八年,本港儲備會突破八千五百億,但約翰話,六十五歲人口佔比,好快會超過三成,稅制不變既話,收入就會大減,儲備就會少。

呢個問題,既為日後稅制改革,擴闊稅基同儲備適當水平檢討,埋下重要伏線,亦為曾俊華留下更大影響力!!果然高招!!!!!

2013年2月26日星期二

派糖


屈指一算,約翰曾.曾俊華已經貴為香港特別行政區政府成立以嚟,歷任最長既財政司司長。

約翰曾是否武功高強,單從政府盈餘衡功量值,佢攞近滿分:零六、零七年度至今,六個財政年度,五個有盈餘,赤字一年僅僅四十九億而已,今年財政儲備更分分鐘破紀錄。

十年人事幾翻新,零三至零四年度預算,梁錦松用狄更斯雙城記:「這是最好既時候,這是最壞既時候」一句開場,十年回看,前松司長一語言中,經歷當年最壞,換嚟十年更好。

但歷史會循環,今日既最好,會否屬於明日最壞既序幕?大家當然唔想!!

狼來了講得多,金融市場主題風險欠奉,惟區區一個票站調查結果,全球市況即時震散,呢個典型一覺醒來既跌市,證明退市甚艱難,基本因素仍脆弱。

有留意既話,十年期香港外匯基金票據,息率僅僅一厘二,比英、美、德還要低,稍為追貼一線主權債息,香港利率抽高,未必係天方夜談!!

重溫十年前預算,前松司長逆周期加稅。當年,佢四點警告:經濟轉型、人口老化、政府開支增加,以及地產市場爆破,都係促成急需解決財赤。

環看今天,若非市況同樓市支撐,香港結構性財赤問題,其實由頭到尾無解決過。現在講既結構性盈餘,背著既仍然係結構性財赤包袱,只能夠說曾司長係一咪靠運!

舊年,政府開支大概三千九百億,佔GDP比重兩成二左右,同十年前幾乎一樣。引用曾俊華去年數字,五個財政年度政府開支累積已經上升七成,但GDP累計升幅僅僅兩成一,開支大過增長,如果能夠惠及民生,提升競爭力,改善公共服務質素,絕對讚成。

但為官者自問,錢雖多,但錢更多可能已經一概亂花了!!

盈餘既煩腦,係回應社會訴求。派糖派要求政府要花費更多,還富於民,市場派既DAVID WEBB呼籲要回歸自由市場,減少補貼、取締按揭證券公司、將年薪廿萬以上,薪俸稅率劃一定在百分之十四。

現實係,兩派既願望,都無可能實現。

自由市場主導,CY政權已經否定。

的確,連奧巴馬都講緊上調最低工資,全球那有一個地方係真正自由市場!!??

潮流興收入再分配,市場主義主導者批評係共產! 咁,其實大纜永世扯唔埋!!

以五百億港元財政盈餘呢個市場預測中位數計算,七百萬港人,平均可以獲分七千一百四十二蚊。但額外獲派七千幾蚊,我可能需要,你可能好等著用,但對李嘉誠,四叔,以至CY,完全係無作用。

福利既浪費,係香港公共理財弊病,既然如此,精於武術既約翰曾,要做既係福利再分配,而唔係胡亂派糖,甚至萬無目的再發IBOND!!

2013年2月25日星期一

挑機


歷史性配股集資近八十億,事隔兩個月,中電收購欠奉,盈利下跌,反而大派高息,令分析師摸不著頭腦。

全年派息額,中電派得比預期多,將整體每股盈利大數推算,派息率更超過七成四,比一一年六成半多。

舊年,對中電絕對流年不利,澳洲撇帳,加價被鬧,分拆澳洲同印度業務再隻字不題。本應大有理由減派息,米高嘉道理調轉嚟玩,中環人認為,「小米高」策略明顯係守著內,再攻外,或者更直接,就係先取悅股東,彈藥在手,繼而反擊政府。

中電一一年度用盡近五頁篇幅主席報告,還擊政府、到舊年中期業績,略為釋出善意,話期待合作,半年過後,主席報告一欄再度出擊,同樣近五頁篇幅,內容相近,新意不大,反而第二炮改由行政總裁包立賢發出,白紙黑紙明言,今年既中期利潤檢討協議一旦有欠公平,中電絕不接受。

了解中電既人話,嘉道理家族算係本港富豪慈善家族代表,早有社企典範。在商言商之餘,斤斤計較,以牙還牙,唔似係中電作風。

但近年情況一百八十度轉變,撇除其他原因,或者係含冤受屈既一種精神反射!!

的確,加價不得民心。況且,中電用計算通脹因素在內以證明電價合理,作為消費者,絕對聽唔入耳。更有趣係,十二個月前,「小米高」先話,九一年至今,計入通脹,客戶電費廿幾年實際未加過,十二個月後,佢眼中既實際電費,比九一年水平,已經由不變,進一步演化為低兩成!!

站在公司立場,中電心入面最大既死結,係零四年以嚟,整體資產回報一直低於電能,並且係眾公用股之中最低。睇番數字,十年前中電ROA有百分之十一有多,高過電能,之後幾乎一直未升過。到零八年,中電ROA只有七點七五,比電能低近四個百分點。如果睇中電呢幾年既公開發言,或者可以揣測,零八年正正係中電心結,有氣吐不清既一年,亦積下今日之怨!!

零八年咩事?中電不下兩次交待,當年政府寧選擇內地西氣東輸對港供氣,而放棄自行興建液化氣站。後者,係中電一向推動,兼自願斥資,但突然被叫停,按中電一方,造成氣價大升,競爭力弱,但加價不遂,結果咪搞成依家咁!!!

按照中電既預測,氣價成本,令電費必定大加,美林話,因為天然氣佔中電整體發電比重,兩年後會增至四成,因為咁,未來幾年,中電潛在電價加幅,少則兩成半,多則三成。

俗的講,中電或者有感當日「被屈機」,好路一條被否決,歪路卻逼我走進去,硬食成本多年,ENOUGH!!!

嚟緊小米高,能否超越誠哥,海外業務之外,就要由本港電費,排放要求,以及中期檢討下既資本開資一一定奪。中電別無他選,唯有先小人,後君子。

作為本港老牌企業,業績報告提及既風險因素云云之中,矛頭直指本港,有分析員形容,殊不正常。中環人戲言,中電暫時兩大黃牌,一則股東,二則已經係非執行羅范椒芬。

先有誠哥酒店「挑機」,再有「小米高」,正如中電業績報告形容,香港棘手既政治及規管環境,構成挑戰,呢個可能正正道出唔少商界心聲。官商固然不能勾結,但下下互鬥對廣大市民亦絕非好事!!!

鬥法


政府再出手推出雙倍物業印花稅兼收緊按揭,周末一手成交大跌,

但要留意,係二手繼續有上車同換樓人士承托,交投反而回升,

當中以新都城、沙田第一城,同嘉湖山莊等細價樓集中地,成交最活躍。

呢批成交,都係勇字當頭,實用呎價都破頂、創出屋苑新高呎價,個別甚至比市價高出一成。

尤其係首次置業買家較多嘅屋苑,業主都係靜觀其變居多。

沙田第一城,一個連天台單位,建築面積410呎,成交價380萬,實用呎價12378蚊,建築呎價9268蚊,係屋苑細單位嘅歷史新高。

二月份,一城暫時成咗大約 25宗,雖然按月大減 79%,但係平均建築呎價8500,實用呎價10200,按月升 2.7%。

亦有人漏夜趕喺新例生效之前、盡快入市、入定貨收租。

就係因為租務強勁,輾轉支持番樓價,新例會迫使更多人轉買為租,推高租金。

政府出招之後,租值保持強勢,一城一個兩房410呎單位,以9200蚊市價出租。

原因不難理解,投資者可能考慮比較長時間,但換樓同上車客估計,仍然會積極入市,所以上車盤比較硬淨,業主議價空間亦都未必會咁細。

代理估計,未來一個月,樓市會陷入低潮,整體樓市成交,勢將大減一半以上。

不過,暫時震咗出嚟嘅"急盤",只係佔極少數,大概得三兩個PERCENTS 嘅放盤、肯象徵式減三兩個PERCENTS。

至於新盤亦算係不過不失,有發展商加代理佣金促銷新盤,成交雖大跌三成三,只係賣出62伙,但已經被之前辣招穩定好多!

以信和九龍城單幢樓The Avery 為例,喺新例之後,有台灣人用436萬幾,買一個實用面積225呎嘅單位,建築呎價13942蚊,除左要繳付65萬幾買家印花稅,仲要再畀26萬物業印花梲,稅款比新例實施之前多一倍。

唔止買家樂觀,大行更幾乎全線話「無用」!

統計六間大行,只有里昂同野村睇淡,但其餘四間都話無影響。

綜觀以瑞信梁啟棠分析最獨到,佢認為睇淡後市意見,忽略左社會隱藏大量財富對樓市既推動因素。而歷史證明額外成本只會轉嫁俾買家,反映喺樓價上。

呢點亦係我地一直認為,低息環境加上業主「桿杆水平」極低(即按揭成數,平均不逾5成),大大提高左業主持貨能力,方是樓價遲遲不回落的原因!

不過里昂有個觀察值得大家留意,由過往經驗睇到,三個月內樓價升多過百分之三,政府例必出手,顯示,當局已經改變態度,由控制泡沬風險轉為唔想樓價再升。

可以想像,這種鬥法的情況,仲會再持續多好一段時間!

2013年2月22日星期五

陪葬


昨日思歪真係無呃人,全個政府都擺明車馬要釘死長實!

政府喺四個月內,再加碼調控樓市,措施仲由住宅推展到商業物業。

所有商業物業、同買第二間或以上嘅住宅,印花稅大幅提高,最多係佔樓價嘅百分之8點5。但首次置業、或者六個月內換樓嘅本港居民會獲豁免。

四個月內再出手無論買住宅定商業樓都要俾更多印花稅。

子夜起,買第二間或以上嘅住宅同買包括酒店、車位、商鋪同工廈等商業物業,樓價二百萬樓下交嘅印花稅會由1百蚊大幅提升到樓價嘅百分之1點5。

二百萬以上樓價就要俾雙倍印花稅,最多、二千萬以上樓價會係徵收百分之8點5嘅稅率。
即係俾幾多,樓價二百萬以下印花稅大幅提高到3萬蚊。6百萬樓要36萬,俾多18萬。

買到2千5百萬嘅要俾成2百幾萬稅。

所有措施,其實同全民徵收BSD無分別,只是包裝成從價印花稅,但除首置/自住外,所有買樓人士都要比多一倍稅項!

但首次置業、或者打算六個月內換樓既本港居民會有豁免。

如果你買新樓換樓但原本嗰層未賣,係咪要先交雙倍印花稅呢﹖
答案係㗎,要等你六個月內完成賣出舊樓,至可以向稅局申請退稅。

如果你之前用公司名義買入住宅單位,再買又點呢?
只要你新買嗰層係用個人身分簽契就有豁免。

本來持有工商物業、好似酒店房,再買樓又點呢﹖
同樣係用個人身分買、就有豁免

同時買入住宅同車位又點計呢?
如果分開兩張契,你個車位都要比雙倍印花稅。

曾俊華話,咁短時間就要將措施加碼係要進一步壓抑需求,避免泡沬風險惡化。

同一時間,仲有金管局推出第六輪審慎監管措施,要求銀行收緊按揭貸款壓力測試條件,貸款人申請貸款時,會由現時假設加息兩厘、上升至三厘。

假設一個月入3萬,家庭、每月供款最多係1萬8千蚊。

而家最多可以借到370萬按揭貸款。但新既壓力測試下,息率由加兩厘提高至加3厘,呢個家庭最多只係可借330萬,少咗1成1。

政府否認,揀呢個時候再出招,係針對長實拆售雍澄軒酒店單位。

但其實好似開首講,明眼人都了解今次政府出招擺明係針對長實,只是將招數重新包裝,令所有人、包括發展商都要陪葬!

特別係,政府將焦點放到非住宅物業上,羅列寫字樓、商鋪、甚至工廠大廈,舊年樓價都錄得兩至四成既升幅。

為左防止泡沬風險漫延,除左提高印花稅一倍,日後商業物業要喺簽訂買賣合約後,即刻交印花稅。

金管局亦配合出招,進一步收緊工商物業按揭成數,所有按揭成數下調一成,一般商業物業由五成降至四成,非本地居民買家降至三成,車位亦統一定為四成,按揭年期劃一為十五年。

政府話,會繼續觀察非住宅物業既成交,唔排除有需要時,向工商物業徵收買家印花稅或者特別印花稅。

好像日前所言,既然思歪已定性誠哥係出於政治考慮玩野,政府就要高調話比對方聽,我大把招數奉陪!

只是玩死的、是360個雍澄軒買家,恐怕要找銀行上會,今次真係難過登天! 分分鐘要由賺變蝕!

2013年2月21日星期四

離奇事件薄

廿四小時之內,歷盡離奇事情、離奇盛傳留任、離奇流標、離奇盈警、離奇大洗倉。

再次證明,市場縱然表面風光,但內裡光怪奇離,人為製造既升市,可以反手人為製造跌市。

聯儲局一紙會議記錄,大談退市,高呼寬鬆風險,實不為意外。十二月會議既然傾談退市時間,一月自然會觸發寬鬆利弊,下回合亦即三月份,如無意外,輪到退市方式。

講可以無敵,嚇人於無形。有留意的話,聯儲局近幾個月,白紙黑字係鷹,影象聲音係鴿。

即係咩?即係,所有有關提早結束QE都僅僅會議記錄觸及,到官員公開發言,又再次白鴿上身。

貨幣戰暫時以口水主導,央行官員靠把口推得高市況,用枝筆,亦可以造低大市。

伯南克一零年一月國會發言長稿,最尾四段,其實係聯儲局由此至終唯一藍圖,值得一看,再跟現今環境比較,四大退市計劃,仍然大派用場,所剩無幾。

明顯,伯南完既要活養資產市場,又怕長期承擔風險,分析員話,簡單之極,係由伯南克推出扭轉再扭轉操作,沽其長債,買回短債!!

近至我國,總理臨別依依,對調控樓市念念不忘,觀呼中國海外,華潤置地等一線內房表現,你說市場擔心嗎?反而,老行尊話,小川盛傳破格留任,值得思考,到底係咪一如所界所想,有助政策穩定,利好一切,未必如此簡單。

無疑,小川一出,代表國際聲譽,說到底,曾經擁有即是永恆,全球最佳央行行長,對我國人民幣推動勢必有功。

問題在於,僅僅為推動人民幣國際化,資本帳開放,要破格,變相令小川領導人身份掌管人行,講排頭,較之當日朱鎔基空降,更加隆重,阿爺犯不著出此決策!!

反而,熟識內地人指,小川不退,或者係內地金融系統,結構,以及關係網絡複雜,內部問題可能殊不簡單,對阿爺來說,新人事新作風,可免則免也。

內地,以至環球情況,依然是烈日下時有寒風。高盛最新數據計算,全球其中一萬七千億美錟既對沖基金資產當中,淨長倉水平已經升至十年新高。但表面卻繼續落後,只得百分之三回報。

有趣係,ETF成為對沖基金主要對沖工具,過萬億ETF資金當中,由對沖基金持倉,為數超過千一億。回報已差,市況波動,商品對沖基金已經離奇盛傳出事,ETF,再加對沖基金,可以係刺激市況,亦可以等於破壞力強!!

全城針對?


三百多個酒店房間,竟惹來全個政府十六萬人搞針對!!!

顯然政府已定性,今次事件係誠哥玩針對,政治意味大於經濟,因此要發動整個政府部門勢要反轉一個雍澄軒。

先由政務司司長林鄭開腔,強調雍澄軒酒店房並非住宅項目,呼籲投資者要非常小心。

跟手由梁振英回應,話已經責成相關部門密切監察事件,又要求長實提交資料,有需要時,會執行地契條款同相關法規。

步步升級,思歪應知由入手禁分拆禁制無望,於是出盡力由地契、城市規劃、消防、酒店牌照署、以至消委會層面,層層出手,務必要釘死雍澄軒。

但諷刺的是,長實早成過海神仙、袋袋平安,而家政府要玩高調,打擊倒的、卻是三百六十個酒店買家。

不過更叫不舒服,是社會開始有意見認同長實分拆酒店房間,只要補足地價,就可以做到「商人得利,市民得益,政府也解決了問題」,有證券行報告更形容是三羸局面。

其實稍了解背景都知,03年前,同樣是長實及新地曾經試圖分拆過酒店,由於當年政府未知漏洞,結果比發展商以商業地價錢購入地皮, 然後輕易包裝成服務式住宅圖利,所以03年後地政總署批出的酒店用地,已列明禁止分拆出售,因此「一舉三得」之說,似不成立。

至於雍澄軒能分拆出售,完全是因為地盤是舊契重建,所以方有重建時根本不受制約,買家亦不受BSD/ SSD 影響。

很同意事件無分對錯,關鍵應是都底是否依法而行: 今天發展商願以低價沽出房間,買家必需清析自己買入的、是一個酒店房間,而並非可隨意改動的服務住宅,亦不應拿二手樓價做比較。

酒店房間有不同的消防/ 安全管制,牌照人員可以不需申請隨時入房巡查。房間內的設計要符合賓館守則,莫說話移動傢俬,想加添一、兩個鞋櫃/ 酒櫃亦分分鐘違反安全守則,新買家都底是否知情?

更大風險係管理公司,而家收緊2.9元呎租,第日能否加至4元? 5元? 10元? 買家是否有權反對? 如果2018年後政府不幫管理公司續約,買家點算,是否360伙合組一間管理公司接手營運?

如果按趙國雄前言後語不對後語,首天就說買家可以自住,根本就係誤導買家。只是而家大家都有錢賺可以摸貨獲利,因此無人質疑、典型香港人精神。

酒店房間不應將視為等同住宅,硬要說酒店房間早已等同服務式住宅,其實是誤導視聽,亦非有效舒緩樓價,此觀點實難以認同。

似曾相識


高增長神話破滅,以盈利預測下限42億幾計,相當於唔夠百分之1增長,創上市以嚟新低。

扣返上半年盈利,百麗舊年下半年,最差只係賺20億,跌幅近百分之9。

過去一年,市場對高增長憧憬的破滅,殺傷力非同少可,由思捷、利豐、一眾體育用品股,散戶傷亡慘重。百利股價更錄得有紀錄最大單日跌幅,市值損失近二百六十億。

其實翻查紀錄,今天百麗的故事,原來一年前同樣寫過、相同的原因: 庫存過高,市場定位不清,高銷售增長放緩,一切都似曾相識。

只是相同的故事,大家都被股市的牛氣沖暈了頭,令百麗股價破位又破位。

最頂癮係高盛,兩日前先叫人吸納,目標在20元樓上.......

今天當然一眾大行就Face Off,瑞銀認為,百麗股價應該見咗頂,摩根大通都建議唔好再買。

大跌眼鏡,死因同體育用品股一致。

眼見為實。

一直唱淡利豐嘅、瑞銀零售股分析員梁裕昌發現,國內百麗零售點,要將冬季貨以「四五折」大平賣,折扣係歷嚟最大。

瑞銀話,好明顯係庫存急升、先要大減價去貨。

其他因素仲包括,推廣費同工資上升,壓低毛利。

旗下GEOX同KAPPA嘅分銷業務,下半年蝕錢之餘,今年結束埋,仲會有會有一次性開支入帳,今年盈利都唔樂觀。

同店銷售亦繼續波動。前年年底開始走下坡,但都受惠唔到低基數效應,上一季都只係得百分之3。

摩通估,今年數字好難突破百分之8,瑞銀仲話會出現負數。

無可否認,百麗規模的確龐大,逾萬個零售點,而且品牌效應過去不弱。

但存貨滯銷,一方面可能係受「冒牌貨」影響。內地淘寶網就有專頁,教消費者分辨真假,某程度反映問題有幾嚴重。

同時間一年前提過的品牌效應,過去一年百麗都未見有起色。

「不少內地人都話,百麗一對鞋,太貴。比同樣有品牌既NINE WEST完全不值! 更慘,內地要高檔,香港國產品牌無份。攻低檔,NIKE,LEVIS,一早搞左二,三百蚊低價產品攻二,三線城市。」

是否似曾相識?

2013年2月20日星期三

離奇留任

六十五歲,已屆退休年齡既周小川,原本離開人行已經既成事實。

但路透社引述兩名黨領導既最新消息指,周小川不旦會繼續留任人民銀行行長一職,仲會被委任被全國政協副主席,令佢晉升為領導人,唔受幹部要六十五歲退休既規定限制。

本來無被選為中央委員,路透社話,中央最後關頭改變主意,令周小川繼續留任。

主要原因係無其他更好人選。

有關人行行長人選尚福林,郭樹清原本係大熱,但近幾個月無再流傳。

另一熱門人選姜建清,華爾街日報話,佢黨內無靠山,而且過份著重追求盈利,結果落選。姜建清早前工行一個高層會議,亦向同事交待過。

被傳真命天子,最新係中行董事長肖鋼。

消息話,今次留任係喺最後關頭先作出既決定,因為按慣例,政協副主席同時兼任部委職位,幾乎前所未見。

人行未有回應路透社報道,內地多名學者同經濟師對消息有保留。

點解會有咁嘅安排? 消息話,周小川在位十年推動資本市場、匯率同利率改革,但改革只係啱啱開始,需要熟悉內地宏觀經濟方向同貨幣政策嘅領導掌舵,而周小川就係最佳舵手。

更重要係環球市場仍然混亂,特別係全球貨幣戰升溫,情況比六年前更複雜,由外界評價較高既周小川留任,係可以理解。

報道話唔知道周小川會留任幾耐,但就已經部署好繼任人,中行董事長肖鋼會先出任人行黨委書記,之後就接任行長。

至於另一個盛傳過嘅繼任人選、中投董事長樓繼偉,消息就話,佢接任做財政部長嘅機會大啲。

幫「李」不幫親?



第一日拆售雍澄軒,長實話買間酒店房可以自住,仲話業主有雙重身分,既係業主,又係酒店既住客。

但事隔一日,眼見事情弄大,就改口風話自住唔得,甚至會出手制止,包括攞禁制令。

前言不對後語,作為首日買家大可以投訴被誤導,不過問題係「摸貨」有價,就算真係誤導,大可以不理繼續誤導下去,總之有錢賺就是香港精神!

講真,酒店當住宅賣,再糾纏於長實有無走法律罅,意義不大。

誠哥旗下LEGAL TEAM陣容鼎盛,高手如雲,你信佢,抑或政府?

再者,地契亦寫明容許拆售,技術上、法律上,商業立場上,通通過關 ,完全唔構成係咪涉及違規既討論。

正如前地政總署署長劉勵超講,酒店的確一向唔可以拆售。但對於「服務式住宅」,原則上,地政署及規劃署眼中都視作「住宅」,曾經有段時間、有發展商要求賣散,所以衍生咗呢種「服務式住宅」嘅怪胎出嚟。

正因為眼中係「住宅」,白紙黑紙卻非界定為住宅,導致上演出今次既酒店肥皂劇。按本子辦事為前題,政府、長實、買家,通通無錯,但政府會否被指當年把關不力,就要視乎日後發展。

地產分析員私底下指,幫理不幫親,市場以至政府其實要多謝長實。正如趙國雄講,打開門做生意,迎合市場需求而已。資金氾濫,尋求回報,磚頭有價,長實現在俾到投資者既,係政府俾唔到。

再者,有掛住宅為名賣酒店為實呢項新產品,其實分流資金作用,舒緩銀紙大量流入一,二手真正住宅市場既壓力,仲鬧的咩??

中環人話,誠哥一早向政府單聲,簡單內容大概係:「朋友,你無樓,我有,但屬於酒店服務式住宅。既不違規亦迎合市場需求,倒不如放鬆有關按揭成數...」

當然,政府最後反應係點,大家心中有數。

酒店逐間拆售,外國早有例子。磚頭資產至尚既銀紙貶值環境,有學者話,經此一例,政府絕不應研究核討堵塞,反而條例上要配合活化,只要唔影響到酒店供應,容許拆售,俾市場多一類磚頭選擇,又可樂而不為!!!

長實開出先例,追擊BSD,SSD,從另一角度睇,要有理性研究有效性,同存在價值,實屬必要。既然有無二D,樓價都要升,咪算啦!!

市場有升有跌,人為阻止市場應有既調整,何苦呢?

中環人話,今次事例,似乎睇到部份市場人士思想簡單,就係預先假設,逄係住既地方,都受二D限制。

但誠哥回應,已清析告知事實非必然。

成件事帶出,全港想買物業資產既係有人在,而且勢不可擋。佢地或者好想講「我要買野,唔該,俾我買啦!!!」。

政府原本既工作,反而俾香港首富攞彩。分析員話,梁振英如果有膽色,大可以賭一鋪白頭片,喺有地,無樓,或者無樓又無地既情況下,向市民出售超級遠期物業期貨。

好處係,資金會有出路,市民唔會再忐忑不安,政府收人錢,亦會的起心肝,盡快向香港人清還「樓債」!!

2013年2月18日星期一

BSD免疫區

兩房或者三房間隔,雍澄軒既酒店房間,睇落同一般住宅無太大分別。

唔同既係、長實今次拆售既65個酒店單位,由於係商業用途,所以買家唔受買家印花稅、或者特別印花稅影響。
 
據了解,今次拆售既雍澄軒,由於係重建項目因此地契上、無限制唔能夠拆售。
 
李嘉誠今日斬件拆骨賣酒店服務式住宅,絕對足夠寫一部財務管理既教科書通勝。
 
六十五個酒店服務式單位,盡顯長實有異於常人既數口,更加反映其思路極度精密。
 
據講,代理即時CALL客,話抵之餘,唔住,都可以當買間酒店房招呼客人,幾型!!!!
 
長實原先計劃將葵涌、馬鞍山、同紅磡,三個地區,合共四個酒店服務式住它項目分析上市,四千八百多個單位,預籌最多八億美金,即係六十幾億港元。依家,簡單首批六十五個葵涌項目拆散賣,已經做到將四千幾個單位分拆上市集資額既半成。

條數唔止咁計,今次首批六十五個服務式住宅,平均每個要近四百萬,最便宜三三九,最貴要四五三萬。

意義有幾大?睇睇!!!香港頂級既半島酒店,用EBITDA計算,平均每個房間估值都僅僅四百一十六萬。

誠哥使出一招酒店當住宅概念,估值閃電式大升價。葵涌隨即變身尖沙咀、雍晴軒升級接近半島身價!!
 
提升股東回報,體現價值,李嘉誠攞一百分有突。因為,如果統粹整體分拆,將葵涌、同臨海既馬鞍山,以及紅磡四個項目拉勻,摩根大通計算估值大概係一百九十億,每呎五千七蚊左右。
 
依家,一個夾雜工廈之間既葵涌項目,已經攞到五千幾蚊呎價估值,令單一項目價值最少十三億。
 
用番斬件逐一計算既估值,馬鞍山我地保守少少,照假設同葵涌一樣,係五千二蚊呎,項目就會值三十一億,而紅磡以呎價一萬計算,旗下二百四十幾萬呎樓面,估值更加高達二百四十七億。

換言之,斬件方式計算,長實四個酒店服務式住宅項目,粗略估計價值二百九十億,比剛才提及既分拆形式整體上市計,足足提升左一點五三倍。

講到呢度,問你服未??

中環人話,簡單來說,長實係將機構投資者永世唔願意俾既估值,稍為重新包裝,改為轉移向零售投資者作為尋求套現對象。如果今次首批銷售反應好,長實炮製既斬件提升估值大法,就會正式被合理化。對潛在買家嚟講,酒店又好,住宅也好,總之有投資物業收租就係最好。

經此一戰,或者尖沙咀重慶大廈會進一步價值千金!!!

誠哥今次數口精之餘,盡展商場其實可以一家便宜兩家著。佢既滿足到市場需求,又可以高價套現,發展商行家更應該向佢致敬。

鬧多無謂,行動最實際,超人無疑係行動推翻BSDSSD

你要管?事實係條例所限,太多事情不由你管!!BSDSSD,對樓市是否有如政府所指,政策洽當,成功降溫?明眼人都知,當然唔係。

政府由原先話潛在泡沬,到認為泡沬已成,政策風險大升之際,或者從想無想過,唔少地契,及物業用途,其實不限住宅,位置不限紅磡、葵涌、整個中,上環更備備皆是,我當酒店,或商業物業形或出售,奈我唔何!!!

預算案前,誠哥攻其不備,訊息固然係BSDSSD絕非固若金湯。想賣樓,要買樓,朋友,快睇地契!!!因為,誠哥蛇年巨獻,係行動話俾大家知,全港其實太多BSDSSD免疫區!!!!

2013年2月15日星期五

財經通識: 何謂產能過剩?

財經通識: 何謂產能過剩? 鋼鐵、有色金屬、水泥、玻璃、光伏等八個行業......


開夜車


四月八日起,日日五至十一,加時再賽。

經紀反對!!!作為媒體,多野做左! 散戶會食「驚風散」。總之,期指夜市,聽落百害而無一利,為何要硬推??

經紀團體認為,期指夜市,成交既少,但風險大增,容易被大戶舞高弄低,反對固然有其理由。

但中環人話,鬼子佬行、內地中資行、以及港資證券行,三大市場持份者之中,前兩者對期指夜市,其實一直並無異議,反對從來佔少數,換言之,少數服從多數之下,無計!!!

夜市期指,是否會造成大食細,半夜失眠驚天光,當然不能排除,因為市場咩都會發生。但用一個比譬,大戶持倉五萬張,老散合共坐過夜期指張數僅僅五百,用五萬食五百,勝之不武之餘,對大戶嚟講,意義實屬不大。

中環人話,經紀以市場風險,大蝦細為由反對,其實踩下陷阱,為港交所增設夜市現貨市場鋪路,點解?

既然你話有風險,我倒不如索性延長現貨市場交易時間,俾你做足對沖,可買賣期指,亦可現貨套戥,公平掛!!!

留意港交所公布,列舉四點夜市期指理由,老行尊形容,寫得認真,但作得辛苦!! 因為對沖歐美市場風險,吸引歐美投資者,以及增加產品種類,該等目標,由香港有股市以嚟,一直存在。

實實際際,觸發「強推」期指夜市,其實係公布內第二點:人民幣業務是也!!!

換言之,如果今次將強推夜市期指,理解為「小加做俾阿爺睇」,雖不中亦不遠矣。

阿爺並非要封殺華資經紀,亦絕非要配合中資坐大,而係一切為人民幣國際化。

既然貿易結算成事已久,貨幣互換安排逐步版圖擴大,能當上國際貨幣,就要有涉及既相關匯率產品。

所以,五至十一夜市時段,係為人民幣匯率相關產品度身訂造。有人會問,由銀行做咪得,犯不上要交易廣場負責?問得岩,但佢地忽略,港交所有李小加,其他金融機構頂多都係同名同姓,佢地無本事複制另一個李小加。中間涉及就係信任問題!!!

匯率相關產品可以無限放大,種類眾多。但聽著,匯率相關產品成功與否,關鍵唔係貨幣本身,而係先有廿四小時交易。講到呢度,財經拆局可以開出盤口,五至十一只係開始,半年後再檢討、到時廿四小時才屬終極目標。

蛇年,無得蛇!!!

捉錯用神


一,二月份,對環球基金嚟講算係大豐收。

索羅斯沽空日圓,三個月內賺近十億美金。

背後功巨就係佢,Scott Bessent本特森。

作為索羅斯家基金既首席投資總監,本特森本來去年投資成績平平,回報僅有百分之十,雖叫做跑贏對沖基金平均4%不到的回報,但比起索羅斯往績,點講都說不上標青!

不過本特森去年第四季成功游說老闆沽日圓,兼買日股,因為咁,日股組合亦額外賺多兩億美元,令佢一役可以有12億美元回報。

要成為索羅斯左右手,本特森其中一個秘決,就係掌握到環球宏觀經濟變化,同資金流向。

由於賺大錢,佢喺索羅斯家族地位亦大為提升,更重要,本特森一直係索羅斯個仔,羅拔索羅斯既親信。

面對日圓跌完又跌,兌美元累積貶值大約兩成,已經引起法國以及新興市場出口國關注,本國競爭力被削弱,令貨幣戰爭嘅風險增大,有評論甚至話,貨幣戰爭實際上已經開始咗。

市場要將匯市焦點放到「G20」財長會議,似乎又係另一次捉錯用神。

由於今個星期初「七國會議」嘅聲明,只重申「堅持貨幣匯率應由市場決定」嘅承諾,但無批評日本嘅貨幣政策,被市場視為佢地默許日圓貶值,結果令日圓又一次變成「無人駕駛」。

二十國集團財長及央行行長會議召開前,二十國集團輪任主席國俄羅斯財長「西盧安諾夫」話,支持七國集團有關滙率由市場決定嘅承諾,但會後聯合聲明嘅措辭可能同七國集團嘅聲明唔同,但目標仍然相似。

而會議聲明草案就顯示,二十國財長重申避免進行競爭性貨幣貶值,同時承諾貨幣政策嘅目的,應該係要穩定本國嘅物價,支持經濟增長,會密切監察貨幣政策嘅連鎖效應。

不過經濟學人獨排眾議,唔認同美國同日本既量寬會觸發貨幣戰爭,因為QE目標係降低實質利率,一旦有效刺激需求,其實係有利增加入口。

佢地認為,美日唔單止要繼續寬鬆措施,歐洲亦應該加入。

經濟學人話除非日本直接喺匯市進行干預,否則其他國家唔應該盲目譴責,財長同中央銀行而家要做既、係對抗經濟停滯,而唔係互相攻擊。

與此同時,國際貨幣基金組織亦話,關於爆發貨幣戰嘅憂慮係被過分渲染,基金組織「睇唔到」主要貨幣嘅匯價有特別脫軌嘅情況。

其實觀乎目前形勢,大國以至主流傳媒都認為歐美日量寬有理,打貨幣戰只是新興市場國家主觀意願已矣!

令人不忿的是,那個侯任美國財長傑克盧,居然又再搬出人民幣幣值被低估之類的廢話,擺只許周官發火!

作為投資者,面對如此形勢,除要了解沽空日圓的主題外,更重要是留意到底資金有無出現大轉移。

美林最新統計顯示,貨幣基金資金個幾月以嚟,已經出現轉移,並且繼續外流。

美林統計指,貨幣基金上星期淨贖回額高達九十五億美金。

同期淨流入債券同股票既資金,分別有廿八,同十八億美金,係十個星期以來首次債券基金多過股市。

美林指,貨幣基金已經連續五星期資金外流,規模合共二百八十億美金。

股票資金淨流入連續十星期,當中區內市場更獲得連續廿三個星期淨流入。

至於股市呢隻牛,今年能否進一步提振聲勢? 下一步要睇,債券資金係咪會加馬外流。

美國三十年期債息,已經升至舊年四月高位。嚟緊十年債息水平會係關鍵。

率先提出環球資金大移動概念既美林首席策略師話,嚟緊一旦美國新增職位增加到廿五萬份,又或者十年債息升穿兩厘三,是旦一項,既係機會,亦係風險,因為資金流入股市既同時,債息會破位上升。

眼光獨到既索羅斯未知有沽空債券,但佢舊拍檔羅傑斯已經表明,會沽空到底!!

2013年2月14日星期四

引君入甕


今年呢條蛇,似乎開年開得比預期好。

市道較預期旺,氣氛比預期熱鬧,市民花得起錢,但零售商店似有賺夠之感,農曆年大多關門休假,係唯一美中不足。

對發夢都想要紅盤既投資者嚟講,首個交易日亦心想事成,高盤高開亦高收。翻查記錄,零二至舊年既十一個年頭,有六次係農曆年首個交易日紅盤高收,當中五次係全年升市,經典之作要數零九年,全年升足六成一。

換言之,高開高收同全年升市既關連系數接近一,但紅盤高收同全年升市,無科學根據可言,亦無投資策略上既共通點可以大派用場。

值得留意係,近幾年,市場夾雜太多人為因素,有無人為製造紅盤?如果留意長假前,大市以至個股走勢,或者有半點啟示!!

曹仁超大師由牛一,演變成牛三,歷時僅僅兩、三個月。今日佢話全年二萬七,以目前市場氣氛,既不牛,亦不淡,屬於中性偏好一類。

環球基金,包括索羅斯不消數月沽日圓就可以大賺近十億美金,對沖基金同互惠基金長倉比重部份係近十一年最高。曹SIR支持市況樂觀既UNDER INVEST同CASH RICH兩大因素,到底是否仍然成立?似乎見仁見智!!

的確,今年投資機會無數,而且係易如反掌。安倍開賭局,沽我有錢賺,結果信佢既戰績標青。日圓越弱,日股越強,道理簡單不過,同佢拍三幾個月散拖,基本上係「EASY執」。

由高盛合夥人Andrew Law操盤既 Caxton,過去三個月既回報就有一成。

另外兩個大型對沖基金Tudor 同Moore Capital,表現亦不相伯仲,單計一月回報亦有近百分之四。

呢類稱為Global MACRO環球宏觀趨勢基金策略鮮明,就係沽日圓買日股,過去三個月就賺左數以十億美元計既回報。

聰明錢發現,今次情況與以往唔同,政府表達左好大決心要推低日圓刺激通脹,所謂既「安倍經濟學」應運而生,沽空日圓既短倉更升至五年高位,日圓兌美元喺十一月以來就跌左一成七。

對沖基金相信,由安倍經濟學催生既「貨幣戰爭」只係啱啱開始,未來幾個月環球市場會有更大波幅,重要事件好似英倫銀行行長「卡尼」將上任、可能會加馬量寬,而機構投資者由債轉股既資金轉移只係啱啱開始,呢啲「環球宏觀基金」相信,今年將會係佢地重生既一年。

不過當眾人貪婪之際,作為投資者是否更要清醒多一點?

正因為日本概念太簡單,太吸引,太機械式,投資者有否需要犯不著去中資尋寶?從近月中,日股市指數比較,可見一班!!!

是日紅盤高收,反而更見忐忑,首先,紅盤往績太好,但同時間,蛇年記錄太邪,兼仲要來一支車公下簽!!!

「駟馬高車出遠途、今朝赤腳返回廬」,瑞信劉紹文睇完頭兩句簽文,不禁搖頭一嘆!!

當然,要意頭好,可以技術性曲解為:「今朝賺個滿堂紅,明日返撲歸真也」,因為盈利甚豐,決定改以赤腳代步,體現健康人世!!

朱民一個月前講得好,今年最大風險係樂觀情緒充斥,依家,股票幾乎更被包裝為最安全投資工具。周松崗主席話,今年係「靈蛇出洞」,就容許我地加多一句,靈蛇出洞之餘,就請同時提防「引君入甕」!!

2013年2月8日星期五

送龍迎蛇


送龍迎蛇。里昂話,蛇年會有巨變,其實邊一年會無巨變?

佢地強調,蛇會脫皮,但試想,十二生肖豈止蛇會脫皮?龍無人知,但最少鼠、狗、雞、等等,通通都係脫毛動物!!!

舊年,劉老師一句「龍游淺水遭蝦戲」仍然令人回味無窮。龍年是否進步,豐收?閣下自知。

至於十二個月後今日,誰是蝦,投資場外我地被邊個戲弄於無形,趁大掃除之際,作個檢討,出年以此為戒!!

蛇,部份有毒、外型亦不討好,佢地唔會殺人於無形,因為俾佢食左,條蛇消化要一段時間。引用沈大師判斷,危機會大,變動會多,投資場上,或者要按照提議,有如蛇咬人一樣,「快食,快閃」!!簡單講,有得執就執,切忌長情兼大貪。

無疑,過去三個蛇年,大事一個接一個,次次皆跌市。但如果做人安心,樂觀應對,年年都係好年。

無八九年,伯恩斯坦唔會可以在柏林圍牆下、有歷史性指揮快樂頌呢一幕。

無科網爆破,亦唔會跑出一批真正利及人類既科技公司,所以,咪信邢!!

里昂風水指數,沈大師認為,股市七月之後要小心,蛇年底低位,會比依家更低。熟假熟假,一年後自有分曉,但調轉諗,朋友,仲有半年我地炒!!

蛇年利「金」,「水」,引用名家推介,金融,消費,運輸,娛樂都要留意。但地產就小心!!!

最樂觀時間,就應該預先審慎悲觀,市場現時一片光景,你話無危機?呃人咩!!!宏觀因素,歐,美,日本隨時左右大局,製造升浪,亦可以構成震盪,早幾日我地領教過!!

個多月嚟,歐元愈升,日圓愈跌,股市愈靚仔,用羅家聰博士幅圖,本月廿八日是分水嶺也,從近期情況睇,KC預測,似乎近磅!!!!

至於一月分數據通通爆頂,先有外貿表現出奇地好,之後不論新增貸款同社會融資,全部係多年新高,社會融資更係較二萬五......千億,破盡紀錄。

莫非習總真係要為自己未來十年開個好兆頭?一開波就全力去馬,反而令人擔心後勁無以為繼。

的確,按月計,進出口各跌超過半成,外貿改善,但暫時唔談唔上加快改善,鐵礦石進口量按月跌近百分八,似乎要好似陶冬博士咁講,多看一兩個月數據先有結論。

內地帶嚟憧憬,亦可以製造憂慮。年頭效應,季節性因素,數據好壞都可以自圓其說。從最新公佈數據睇,通脹按月升幅,一年最多,工業品出廠價,同原材料投入價帳幅,舊年四月以嚟最大。

通脹觸低之後,唔知幾時大行分析師會改口預測加息時間?

點都好,立春過後,新年依始,一切就等埋春節打後,盈利,經濟指標再作決定。祝大家新春大吉!!!!!

2013年2月7日星期四

淨化


唔係澳門股近日既跌勢,投資者未必會知邊個係譚伯源。

作為澳門財金官員NUMBER ONE,佢首次承認,當局會加強「疊馬仔」監管,強化制度,兼且會同執法部門共同「淨化」博彩業經營環境。

譚伯源言論一出,再次體現咩叫狼來了的故事。如果今日睇各大券商報告簡評,大部份話跌勢反應過敏,部份認定係嘈音,但留意盤路,大行一邊撐,卻一面沽,情況等同周三泰吾士報一出,股價未開市前已經集體大幅MARK低,係咪早有空穴來風,不得而知。

疊馬仔角色,就好似樓市入面既銀行一樣,水頭一缺,行業就係咁先!!

當然,澳門當局未有透露加強監管詳情,但譚司長提及既「強化」,又要「淨化」,中間更涉及執法當局配合,等等用詞,可以想得好立體。大行會否轉軚,就此晰目以待。

疊仔馬一收緊,貴賓廳業務必定首當其衡。高盛明言,影響難以量化。但如果睇番細份,貴賓龐佔金沙,銀河收入比重超過半成,整個澳門博彩業計,嚟自內地VIP客佔比,由四年前兩成,急升至超過一半。如果中央落ORDER,博彩股長生不老、長升長有神話,係咪就此玩完??

肯定,股價表現一定有不明朗因素。須知,澳門博彩股目前高估值,係建基於增長概念。統計幾間大行,對澳門今年博彩收入增長預測介乎一成半至一成八左右,一旦增長原來只有單位數,估值下調係自然既事。

VIP收入,對整個博彩業起關鍵。大行計過數,今年全年VIP基本收入增長係一成三,整體博彩收益係一成六。如果前者萬一係零增長,澳門今年博彩收入增長就會大幅降至百分之七。

到到更差既情況,VIP收益今年係倒退百之十的話,澳門今年整體博彩收入就會無增長,而六隻博彩股,有五隻既全年EBITDA錄得負增長!!

當然,資料所限,任何計算依家都流於斷估,呢一刻可以講到影響重大,但當股價無跌,到時又會話無影響。

值得留意係,習近平上任頭炮,擺明打貪,中央政治局會議首次發言,亦告戒官員要低調。

首當其衝嘅係一眾要效法嘅國企,各式各樣嘅慶祝會急急被叫停,有傳建行原本定喺五點鐘開始嘅年會,喺兩點時先發短信話取消。

中投、同中石油都話,取消咗今年嘅年會,爆出買天價酒、天價吊燈嘅中石化,喺總部嘅慶祝會都取消咗,其它分區嘅年會,規模都大減。

好似浦發銀行,員工喺採排緊、對客戶年終答謝會嘅節目時,突然收到通知話晚會取消。

由於政令嚟得急,訂好哂嘅酒店宴會廳,引發退訂潮。全國嘅金融中心、上海,酒店年會退訂率平均最少三成。

有酒店指,退訂咗三百圍枱,損失七十萬人民幣。

節約不浪費是好事,但今次大鑼大鼓禁高調,就有點變成擾民,亦難想像到底力度可以維持幾耐!

央視,央台農曆年期間,連名牌貴價品廣告都一概不播。新意識形態同政治環境下,分析中資股,莫非比以往更難??

2013年2月6日星期三

啟示錄


今日既升,已經揮走昨日既憂慮。股市繼續一片好景,但明眼人知實際依然刀光劍影,武士揮刀,稍不留神,傍觀者隨時被殺過片甲不留。

黃金戰士潘國光有句名言:「大人做野,細路最好行埋一面」。

今日日圓大跌,戰士難忍內心喜悅,已經係非常直接既暗示。趁超級高手過招搭順風車,好明顯呢場遊戲開局初期,係老少咸宜。

引用銀行界講法,大莊家發表全球公告,沽日圓有錢搵,難道你會坐視不理,有錢唔賺?

市場升跌,已經唔係資金因素,經濟數據可以左右,而係靠把口。安倍話日圓跌,日圓就跌,仲要超標咁跌!

股市同一時間就升到唔清唔楚,過去迷失廿年,原來可以一朝清醒。

講真,今次其實係有白川方明做騎士,發揮武士道精神,一招提早三星期遞信,犧牲自己救天下,日圓又可以額外跌三蚊。

另一個角度睇,安倍政績未見,但過人之處突顯。兩個月前,市場對日圓預期維持長升短跌,佢一個月內可以徹底扭轉市場預期。

依家,無人敢買日圓升。我地特區政府,倒不如搵安倍發表兩句香港樓市講話,備用招數通通慳番!!

都係果句,純粹為博蛇年紅盤衝入股市,不如直接買日股更著數。一條簡單既數,日股升,日圓貶,對歐美投資者係完全得個桔!

亦因為咁,日股一定要製造極大既升幅,抵消日圓貶值既數字上損失!!

但始終,刀光劍影下,全世界都捲入呢場連奧朗德學人談論匯價走勢,連澳洲都預留一手,唔排除減息,你話無貨幣戰!!! 你呃人!!

是回合,亞洲或者大戰連場,貨幣加實彈戰概念兼備。金正恩搞事頻頻,釣魚島爭議,習迎平向軍隊一句:召之即來,戰之必勝,同近日局勢發展關係莫大!!

華爾街日報形容得好,貨幣戰要結束,只有兩個可能性: 啟示錄(Apocalypse) 抑或救世(Redemption)。

貨幣戰作者James Rickards傾向以前者作結,因各國競相開動印鈔機,整個人類現代文明史上最偉大發明: 紙幣,將會完全崩潰,現代金融貨幣體系將會消失。

Pimco 的El-Erian 形容在中央銀行史上,從未有過一個時刻是如此深入進行「實驗模式」(Experimental Mode),情況就一如藥品公司將未做臨床實驗的藥,放到市場出售!

結論當然只有一個: 大佬,會死人㗎!

再分配



率先由上月公布「堅尼系數」做引子,外界早已預期既收入再分配方案出台。

估唔到係、當中絕大部分、都係明顯衝著央企而來。

國務院公布既三十五點建議中,包括提升收入水平,要求全國絕大部分地區,最低工資兩年後要提升至城鎮人員平均水平既四成以上。

更重要係做好資源收配,央企老總人工受限制,盈利上繳要增加,銀行業亦強調,要搞利率市場化,以提升居民收入。

為左要實現2020年居民收入翻一翻,方案亦要求改革及完善房產稅,同時研究開徵遣產稅。

為左拉近貧富差距,過去三年內地最城市最低工資平均已有一成二至一成四增長,喺最大既十八個省市,升幅更達到兩成左右。

廣州最新公布既最低工資,就由千三元人民幣一個月,跳升至1550元,升幅有一成九,超越深圳成為全國最高地區。

其實今次出台方案,已經醞釀多達八年之久,過去一年溫總就試「八提」收入再分配,可惜都係遲遲未能成事。

到去年底發改委正式上報報告,可惜內容處處針對大型國企,「牽一髮動全身」,結果又要被迫延遲。

其實國企抵抗情緒不難理解,為要提升收入,央企成為開刀對象,國企上繳比財政部既收益,喺十二五期間,要再提高五個百分點,以用於社會保障等民生支出。

德銀估計,央企被要求提升上繳五個個百點,保守預計兩年內,就要將盈利三至四成,交俾中央。

更要命係對一些被評為「高收入」的國企高層,要採取更嚴格手段限制薪酬,當然引來更大反彈。

其實不論堅尼系數係官方講的0點474,抑或非官方的0點61,怎樣評估也不是低水平,要解決整個收入再分配,少一點政治決心也不容易!

看內地不少評論,甚至一些大行如瑞銀分析員汪濤,都提出以央企國企的壟斷地位及驚人盈利,只上調上繳比例到一成,其實仍然偏低,要收就應上調至15%!

不過瑞信陶冬都認同,今次內地收入再分配方案顯示改革確實邁向重大一步,認同新管理層對經濟改革相當認真,希望縮細城鎮同農村收入差距。

美林就話,收入再分配唔可以當係社會主義經濟,因為當中內容係提升經濟開放,同市場機制,美林認為,當局表現要進行利率市場化,對內銀不利。

2013年2月5日星期二

大換碼?



跌市日日講,終於一日就跌夠五百幾,更要係來一次小型環球骨牌式跌市。

但好肯定,今日一跌,無阻市場對後市樂觀情緒,但點解咁跌?背後可能大有故事。

解釋今次「吹雞式」跌市,市面常用講法係,歐洲問題又再浮現,西班牙首相醜聞、意大利前總理貝盧斯科尼東山再起,甚至歐洲龐大打假波案都係理由之一。

但COME ON!! 意大利,西班牙兩個消息,係新咩?

跌市要有理由,昨天憧憬經濟復蘇,今日擔心經濟放緩,呢的精神分裂想法時有發生。

如果睇今次環球跌市,其實將股、匯、債連在一線,似乎涉及一定關連性。

如果信法興,其實近兩星期,歐洲,以至美國及區內,多個CDS都低調抽升。

的確,歐洲係速成今次跌市主因,背後一個理由係上月歐洲銀行大幅償還過千億歐元LTRO之後,其實變相係歐洲進行REVERSE QE!!

曲線退市,市場樂觀,解釋到歐元異常地強,惟同一時間,歐洲市場資金趨緊,部份南美,拉美債券率先被估,但全球股市指數向上,市場當時未有留意。

中環人話,上星期五晚,其實係一個觸發點。歐元當晚一度升穿一點三七之後,隨即引發止賺盤,到尋日亞洲早市,歐元見頂,日圓短暫見底明顯,即將觸發歐元,兌日圓交差盤拆倉,結果先導致港股周一大陰觸事件,再出現夜晚歐資借歐洲大幅獲利行動。

債市情況其實可圈可點。早喺上月中,環球高息企業債觸頂之後,一直跌勢未止,更甚係中港企業新發高息債,老早已經集體潛水,部份較發行價跌幅接近一成,小債災已經出現。

同一時間,其實瑞銀內部已經決定,將債券資產風險級別提升,有關瑞銀去信客戶,債券投資調整為進取類別,係鐵一般事實。

瑞銀行動,引致投資者加快沽債,而歐元,兌日圓拆倉既出現,左右夾攻,股市就咁做左提款機。

有趣係,今日收市之後,五點十五分左右,歐元止跌,日圓又再跌過,歐洲市即時反彈,似乎以後歐元,日圓對後市走勢啟示,不能忽視。

另一個情況係,以往港紙升,港股升,但今日情況相反,港股大跌,港匯卻顯著抽高。兩者倒掛關係,再次引證港元升跌,同港股變動,無直接關係,港元強勢,某程度上更係資金避險既投射。

無人知後市係點,為一個農曆年炒紅盤,意義亦不大。

今年,市場既樂觀,亦複雜。貨幣基金流入大減,資金大轉移已經出現,當然,債券資金一日有正流入,一日唔可以稱得上徹底大轉移已經發生。

華爾街熱烈討論,資金由債市轉投股市嘅「大換碼」GREAT ROTATION,到底係咪事實?

其中一個講法,係股市回報高好多。

計吓數。

百分之8嘅盈利增長,對比「負1厘半」嘅實質債息,買股比買債嘅回報,表面睇跑贏近10厘。

不過,有對沖基金公司提醒,企業盈利預測其實唔準確。

換轉用股息率、同30年長債息率去計,同一條數,回報跑贏只係得返3厘。

金融時報專欄,同樣唔信「大換碼」會持續。假設債息因應經濟復蘇回升,但同時會催谷通脹,最終可能觸發央行退市,資產價格同股市都係要跌。

以債換股,可能只係流於口號。

或者高盛可能講得岩,後市要升,就請為市場之前既樂觀憧憬,拿出證據來!!!

家庭負債


陳德霖愈嚟愈似一個專業分析員,一時一樣,訊息可以完全不一樣。

上星期俾立法會文件先話,新造按揭既按款對收入比率降至三成六,以證銀行體系穩定,周一卻喺立法會引爆家庭負債接近歷史新高呢個數字,係補鑊,抑或知道大事不妙,要盡快俾市場多角度分析,動機只有佢先會知!!

首先,陳德霖今日披露既家庭負債佔GDP數字,話新不新,話舊不舊,事關無論IMF,經濟學人,以及私人顧問機構,都有經常計算。

的確,香港最新既家庭負債佔GDP比重升至近六成,比較歐美八成至過倍計仍然屬於偏低,更別忘記,香港儲蓄率有超過兩成半,實力上仍然有優勢。

但經濟師話,家庭負債佔GDP比重呢個數字,套用本港情況有偏差,因為香港經濟太側重金融,地產,造成過去多年,經濟數字好,市民感受唔到。

要真正計算市民係咪過度借貸,反而應該睇家庭負債對可分配收入比率,即係HOUSEHOLD-DEBT TO DISPOSABLE INCOME RATIO呢個數字。

如果根據數字,本港家庭負債佔可分配收入,記錄高位係零三年,當時比率達到百分之九十,而最新現在既數字,就岩岩好升至八成多的,肯定遠遠超過六成呢個比例,而數字上比泰國、中國、印度、印尼仲要高。

肯定,呢個數字較陳德霖講既家庭負債對GDP比率,更反映市民係咪過份借貸,而答案的而且確係!!按比率計,香港家庭依家已經相當於搵一百蚊,就同時借八十蚊。

同一時間,如果睇番金管局首次詳細提供既家庭負債分配,信用卡及其他個人貸款,四年內急升五成,比按揭貸款同期三成六升幅仲要多。

詳細睇,香港家庭無押抵貸款,比重升至兩成六,較九七亞洲金融風暴時更要高。

攞命陳今日用家庭負債大做文章,其實值得一讚,因為直接了當交待香港人近年,借得多,借得勇既現象。但佢或者唔敢將數字涵蓋層面進一步拉闊,否則一定驚嚇整個立法會!!!

所謂數字涵蓋層面拉闊,意思係睇曬整個銀行體系批俾個人同企業在內既整體信貸量佔GDP佔例,相等於CREDIT TO GDP RATIO。

聽著,香港二零一二既比率係高達百分之二百七十五,比零七年股市爆煲期既一倍八仲要高。憑著信貸量佔GDP近三倍既數字,香港跑在亞洲最前線,區內過度借貸最多,比新加坡,中國,南韓更加嚴重。

呢個數字絕對唔係「老作」,係匯豐之前統計,華爾街日報亦大篇幅報道過。有人會反駁,認為香港金融機構屬於區內既LOAN HUB,信貸部份其實係批俾本港以外個人,或企業,所以不能作準。

不過就算我地將比例由百分之二百七十五減半,所得出既超過百分之一百三十五比例,仍然超出亞洲舊年平均既一倍水平。

講咁耐,我地認同陳德霖提出本港過度借貸問題。IMF亦做過風險評估,整個區內計,信貸量每年升半成,股市每年升一成半,區內兩年後,就有最少兩成機會爆煲。

美國量寬,低息,伯南克想見既借貸上升,嚟曬香港以至區內。基於機會與成本,對企業同公司嚟講,低息環境,唔借錢就笨。

金管局提出問題,應記一功,但始終迴避問題既根源,就要再扣十分!!

2013年2月1日星期五

PMI 對 Pmi


內地PMI數字係每月例外公事,但市升要搵理由,既然要炒復蘇,數據影響事關重大。

今日內地採購經理指數,官方一出,股市即跌,到匯豐篇制既數字公布後,市況即彈,出現近期罕有既匯豐谷市現象。

官方,同匯豐篇制既PMI,對中環人來說,今日算係最離奇,最怪旦案例。兩個數字完全相反之餘,更出現幾乎史無前例,官方差過私人機構篇制數據情況。

城中人預計,官方PMI有五十點七至五十點九,誰不知踏正九點,交易檯大叫OMG!,大數跌之餘,無論產出,新出口訂單,招聘等等數字,全部向下,即時斬倉離場!

幸好有匯豐數據,為內地經濟「平反」,否則市場的而且確炒錯復蘇、炒出禍!!!

官、匯兩組數字差天共地,按RBS解釋係官方數字無做季節性調整,而匯豐係有。咁,RBS經濟師功力同經驗,大致不及格,因為內地採購及物流協會正式公布既註釋部份第六項,已經點明,數字有做季節性調整。

既然係咁,構成差異其中一個因素,係官,匯兩個單位,做季節性調整既方法。

唔同機構有唔同準則,歐盟,美國甚至有統一標準。季節性調整,係扣除涉及波動既因素,可以分別DIRECT、INDIRECT,直接或間接季節性調整方式,簡單講,既可以扣除日數,又或者將數據組成部份每項都逐一調整。

官方同匯豐季節性調整既方式好可能唔一樣,更重要係,官方今次數字既樣本調查全面更改,由以往抽樣八百廿二間企業,大幅增加到三千間企業,相反匯豐沿用大約四百二十間中小企做調查既基礎,所以數字今次差異較有,某程度上係篇制上改變既原因。

好明顯,由於企業抽樣高達三千間,官方數字排頭上,代表性較大,但市場信匯豐數字,其實未算中肯。

因為,官方數字雖然走樣,但較十二月只係跌零點二,單係用零六年到舊年既七個年度比較,其實變動幅度符合趨勢,比前年一月按月跌一,零八年大跌四,其實算交足功課。

市場或者了解完數據詳情,於是樂觀態度維持不變,但兩組數字另一個疑團係,點解中小企為主既匯豐數字,會比官方好咁多?

其中一個原因,可能同內地經濟復蘇既傳導性,先由大至小有關,大型企業往往因為中央政策行先一步,之後先到民營中小企。

另一個更重要因素就係,銀根同銀行貸款有所寬鬆,中小企借到錢,於是有錢就樂觀!!

由於一,二,三月份太多季節性因素,中環人話,要到四月先知內地是否進入持續性復蘇,或者咁解釋到,中環對股市共識係,炒到三月為止!!

借錢炒股


擾讓多時,保監會最終喺最後關頭,批准交易。

平保話,近日已經收到保監會批覆、同意滙豐第二階段交易、合共9億7千幾萬股平保股分,轉讓俾正大集團系內、卜蜂旗下四間公司。

平保話,會同交易各方保持密切聯繫,及時披露股權轉嘅進展。

滙豐就證實喺交易獲批後,買家正大已經以現金,支付575億9千萬作價,交易預期下星期三完成。

跟據保監會披露,卜蜂旗下嘅「同盈」持股最多,佔轉讓股分嘅近三分一。早前有資料顯示,四間公司嘅註冊資本,合共高達105億美元。

一度要求遞交補充資料,保監會都強調係查閱過「補充材料」後,先至批准交易。

資金來源到底係點,相信係主要關注之一。

有市場消息話,一度叫停嘅國開行貸款,最終如常批出咗,息率只係5、6厘、頭3年免息,到期前亦只係還息、唔駛還本,即係接近「免息借錢炒股」,條款非常優惠。

最後係真正買家身分誰屬?

多次否認參與嘅內地富商「肖建華」,消息話佢無退出,甚至佔財團金額過半。

金主身分未明、「代客泊車」嘅傳聞相信亦會不絕。

點計都好,既然帳面利潤有成兩成,正大點都會完成交易!

以04年以10個3毫3上市,最風光升過11倍。市場揣測,正大其實係「買」緊十年後,平保股價係咪升到1倍。

成事嘅話、沽返批貨,唔單止夠錢還貸款,仲有可觀利潤。