財經拆局

下晝陳茂波開記者會，一直以為政府公布下年度新勾地表詳情。 但結果，政府公布取消勾地機制，改會全權主動每季賣地。 點賣法？政府話會全部用招標形式推出，就算反應唔理想、甚至流標，都會再推出招標，唔會改為公開拍賣。 其實稍為了解樓市狀況，都了解今次係政府回應發展商的「挑機」！ 真正導火線係兩星期前、天水圍天榮站項目有十六個發展商入意向書，但最終一分標書都收唔到。 發展商交出既、只係兩分意見書。 學者潘永祥話，勾地表制度過去容易被發展商「玩嘢」，今次政府突然取消勾地表制度，就係向發展商發出訊號，表明有決心加大供應，減低發展商刻意唔投地既情況。 喺最後關頭無喺天榮站入標既新地，話提交既意見書，係反映項目難度好大。 又話，勾地表係非常時期下、維持土地供應嘅非常措施，喺市場回復健康水平後，贊成回復定期賣地。 地產建設商會就話，取消勾地制度反映供應主導權、已經返到去政府手上，但相信政府會按市況推出地皮，唔會對市場有好大負面影響。 睇番勾地表制度，由９９年４月推出，當年政府經歷亞洲金融風暴、暫停賣地９個月後，首次推出勾地表制度同定期拍賣並行，引入一個市場主導嘅土地拍賣機制。 直到０２年樓市下滑、政府全面停止土地拍賣到03年10月，先恢復勾地表制度。 由04年至10年勾地都係政府唯一賣地途，即是主導權完全在發展商手中。 到金融海嘯後樓市再次陷入低潮發展商勾地意慾低迷。 結果喺２０１０年要再主動推地當時市場開始有聲音，要求檢討賣地機制，但當年任發展局局長既林鄭月娥堅持不變。 不過換屆後，政府立場逆轉，勾地表亦完成歷史任務。 政府話，想市場知道，土地供應嘅主導權喺政府手上。 真係咁理想咩?!政府推地招標、都可以流標㗎!始終都要由發展商入標，之後都要發展商肯賣至有實質供應! 不少人心中疑惑, 到底停止勾地對發展商有何影響? 其實在此都講過不少次數, 勾地表根本設計有誤, 根本無足夠誘因令發展商勾地。 至於今次收歸勾地表，話就話會加大土地供應，但特別留意幾個字眼: 會按市況推地。 市況行先，可圈可點，難怪發展商無乜反對! 甚至新地已即表明會下調售樓預測，擺明與增加供應背道而馳! 唯一令政府覺得需要表態, 恐怕是CY認為發展商「挑機」太甚，覺得需要還擊，但恐怕又是藥石亂投。 除非CY真是好像是港大李...

財爺愈嚟愈有冷面笑匠風範，經常偶有佳句，但句子本身，係反映佢大智若愚，抑或大愚若智，就見仁見智! 因為預算案內容，而令佢自稱中產，先被圍攻，因為被真正中產市民，中產分析員罵過偏體不留，佢再解釋對中產定義睇法，結果惹嚟更大圍攻。 但財爺無錯，唯一係，中產從來難有定義。 如果用統計處計算既全球入息中位數字做中產定義，靠月入一萬二千八成為中產，完成無可能、又如果按照學者將二至四萬月入介定為中產的話，香港大把!! 但同樣要視乎你月入幾多既同時，生活必需負擔有幾多，所謂必需負擔，當然係衣，食，住，行!! 外國雜誌之前用一個極端計法，就係以所住地，最高收入既人，同最低收入既人，加埋除二，得出既數目，如果有，你就係中產!!香港無幾多會有李嘉誠身家既一半!! 遠在美國，奧巴馬早前既國情諮文，大打中產選票牌，亦引起美國評論界廣泛討論咩都中產？美國情況更尷尬，因為全國年薪中位數係五萬一千美金，但唔同州分，或地區數字出入極大，馬利蘭州年薪中位數六萬七美元，密西西比四萬唔夠，即係屬於全國平均中產入息網既美國人，未必係馬利蘭州既中產，而馬利蘭州既中產，喺全國技術上已經算為富裕人士。 財爺話，中產定義要睇LIFESTYLE!! 飲咖啡，睇法國電影係中產。咁，玩雀，飲中國茶即係唔係？財爺唔知睇咩文章，得出上述結論，但香港人共識係，佢眼中既中產，大致等同優皮!! 法國電影唔係經常上晝、要遠赴法國睇，有幾多得？又以咖啡為例，財爺斷估係指意大利咖啡，三十幾蚊一杯，貴個盒飯。 如果你搵二萬，用萬二交租，再額外用一千蚊每個月做咖啡錢，你係浪費!! 或者，深入思考曾俊華講法，中產人士負擔唔起中產既生活，唔單止係本港問題，更係全球化問題。富裕階段有央行照顧，富者愈富，同時窮者愈窮，外國理解呢個現象，最後只會造成中產階層蒸發。 可能，咁亦解釋到，財爺無派糖俾中產既原因!!

你要派糖，曾俊華呢份預算案，百分百令你失望。 但爆其大冷，曾俊華呢份預算案，被中環人譽為，係佢在任財爺以嚟一大傑作!!!十分滿分，最少值九分!! 曾俊華固然唔係自比第廿六任美國總統羅斯福，但云云六十多頁演辭，約翰曾最精彩一句，正係引用羅斯福總統既名言：「Keep your eyes on the stars and your feet on the ground」(要遙望繁星，也要腳踏實地)，用一個通俗既解釋，就係發白日夢之餘，都要睇餸食飯!! 正因為呢句，中環人俾個LIKE佢!! 想胡亂派糖？無、醞釀亂花儲蓄？唔好諗、動搖本業，漫無目的發展？ 睇路!!曾俊華毫無疑問帶出上述幾個暗藏訊息，連消帶打之餘，企圖撥亂反正，約翰「去ＣＹ」之說，由此而起!! ＣＹ喺經濟發展上既政府角色，不下多次定調要適度有為，但約翰曾雖未致於積極不干預，但大市場，小政府味道極濃。整份預算案，曾俊華充斥既精神係，市場由咩主導，就由佢地繼續主導，政府更會提供配套，但錢不會多花。 梁振英參選期間，講過香港過份依重金融，施政報告除偉大祖國人民幣概念之外，其餘著墨不多。曾俊華反過來，開宗明義話，金融養活廿三萬人，經濟貢獻一成六，應加重視，更要提供協助，增加競爭力!! 因為咁，曾俊華免稅招攬私募基金，法規條例修訂，吸引更多對沖基金。 有人會問：經過９７年打大鱷，今次莫非引狼入室？ 非也，以全球對沖基金連續三年跑輸大市既表現，今年以來回報僅僅百分之三，殺傷力大不如前，對沖基金已經由大鱷，淪為小羔羊一隻!! 香港有對沖基金，註冊，營業，加加埋埋，截至九月底，在港對沖基金規模已經高達四百七十一億美金，逆市多近七十億，比新加坡突出。 但新加坡舊年大幅修改發牌條款，兼予以稅務優惠，與其讓敵人投奔敵國，做我世界，倒不如留著對沖基金，方是「難為知己難為敵」!! 反而ＣＹ提到要搞商品市場，明益自己人巴利．張，點知財爺當無到，一再唔比面！ 其賓睇曾俊華「腳踏實地」的圖晝，佢眼中香港不再是要「朝行晚拆」，明言「量度今天的生活水平，不應再用昔日標準」，明眼人話同ＣＹ在施政報告中提及香港仍充斥「大都市璀璨背後的陰暗面」、「山邊木屋和天台屋」，完全是兩個圖畫！ 曾俊華搞債市，亦係野心之作。佢將政府發債上限，提升至二千億港元，按此計算，正正符合納入環球政府債券指數基準既...

屈指一算，約翰曾．曾俊華已經貴為香港特別行政區政府成立以嚟，歷任最長既財政司司長。 約翰曾是否武功高強，單從政府盈餘衡功量值，佢攞近滿分：零六、零七年度至今，六個財政年度，五個有盈餘，赤字一年僅僅四十九億而已，今年財政儲備更分分鐘破紀錄。 十年人事幾翻新，零三至零四年度預算，梁錦松用狄更斯雙城記：「這是最好既時候，這是最壞既時候」一句開場，十年回看，前松司長一語言中，經歷當年最壞，換嚟十年更好。 但歷史會循環，今日既最好，會否屬於明日最壞既序幕？大家當然唔想!! 狼來了講得多，金融市場主題風險欠奉，惟區區一個票站調查結果，全球市況即時震散，呢個典型一覺醒來既跌市，證明退市甚艱難，基本因素仍脆弱。 有留意既話，十年期香港外匯基金票據，息率僅僅一厘二，比英、美、德還要低，稍為追貼一線主權債息，香港利率抽高，未必係天方夜談!! 重溫十年前預算，前松司長逆周期加稅。當年，佢四點警告：經濟轉型、人口老化、政府開支增加，以及地產市場爆破，都係促成急需解決財赤。 環看今天，若非市況同樓市支撐，香港結構性財赤問題，其實由頭到尾無解決過。現在講既結構性盈餘，背著既仍然係結構性財赤包袱，只能夠說曾司長係一咪靠運！ 舊年，政府開支大概三千九百億，佔GDP比重兩成二左右，同十年前幾乎一樣。引用曾俊華去年數字，五個財政年度政府開支累積已經上升七成，但GDP累計升幅僅僅兩成一，開支大過增長，如果能夠惠及民生，提升競爭力，改善公共服務質素，絕對讚成。 但為官者自問，錢雖多，但錢更多可能已經一概亂花了!! 盈餘既煩腦，係回應社會訴求。派糖派要求政府要花費更多，還富於民，市場派既DAVID WEBB呼籲要回歸自由市場，減少補貼、取締按揭證券公司、將年薪廿萬以上，薪俸稅率劃一定在百分之十四。 現實係，兩派既願望，都無可能實現。 自由市場主導，ＣＹ政權已經否定。 的確，連奧巴馬都講緊上調最低工資，全球那有一個地方係真正自由市場!!?? 潮流興收入再分配，市場主義主導者批評係共產! 咁，其實大纜永世扯唔埋!! 以五百億港元財政盈餘呢個市場預測中位數計算，七百萬港人，平均可以獲分七千一百四十二蚊。但額外獲派七千幾蚊，我可能需要，你可能好等著用，但對李嘉誠，四叔，以至ＣＹ，完全係無作用。 福利既浪費，係香港公共理財弊病，既然如此，精於武術既約翰...

歷史性配股集資近八十億，事隔兩個月，中電收購欠奉，盈利下跌，反而大派高息，令分析師摸不著頭腦。 全年派息額，中電派得比預期多，將整體每股盈利大數推算，派息率更超過七成四，比一一年六成半多。 舊年，對中電絕對流年不利，澳洲撇帳，加價被鬧，分拆澳洲同印度業務再隻字不題。本應大有理由減派息，米高嘉道理調轉嚟玩，中環人認為，「小米高」策略明顯係守著內，再攻外，或者更直接，就係先取悅股東，彈藥在手，繼而反擊政府。 中電一一年度用盡近五頁篇幅主席報告，還擊政府、到舊年中期業績，略為釋出善意，話期待合作，半年過後，主席報告一欄再度出擊，同樣近五頁篇幅，內容相近，新意不大，反而第二炮改由行政總裁包立賢發出，白紙黑紙明言，今年既中期利潤檢討協議一旦有欠公平，中電絕不接受。 了解中電既人話，嘉道理家族算係本港富豪慈善家族代表，早有社企典範。在商言商之餘，斤斤計較，以牙還牙，唔似係中電作風。 但近年情況一百八十度轉變，撇除其他原因，或者係含冤受屈既一種精神反射!! 的確，加價不得民心。況且，中電用計算通脹因素在內以證明電價合理，作為消費者，絕對聽唔入耳。更有趣係，十二個月前，「小米高」先話，九一年至今，計入通脹，客戶電費廿幾年實際未加過，十二個月後，佢眼中既實際電費，比九一年水平，已經由不變，進一步演化為低兩成!! 站在公司立場，中電心入面最大既死結，係零四年以嚟，整體資產回報一直低於電能，並且係眾公用股之中最低。睇番數字，十年前中電ROA有百分之十一有多，高過電能，之後幾乎一直未升過。到零八年，中電ROA只有七點七五，比電能低近四個百分點。如果睇中電呢幾年既公開發言，或者可以揣測，零八年正正係中電心結，有氣吐不清既一年，亦積下今日之怨!! 零八年咩事？中電不下兩次交待，當年政府寧選擇內地西氣東輸對港供氣，而放棄自行興建液化氣站。後者，係中電一向推動，兼自願斥資，但突然被叫停，按中電一方，造成氣價大升，競爭力弱，但加價不遂，結果咪搞成依家咁!!! 按照中電既預測，氣價成本，令電費必定大加，美林話，因為天然氣佔中電整體發電比重，兩年後會增至四成，因為咁，未來幾年，中電潛在電價加幅，少則兩成半，多則三成。 俗的講，中電或者有感當日「被屈機」，好路一條被否決，歪路卻逼我走進去，硬食成本多年，ENOUGH!!! 嚟緊小米高，能否超越誠哥，海外業務之外...

政府再出手推出雙倍物業印花稅兼收緊按揭，周末一手成交大跌， 但要留意，係二手繼續有上車同換樓人士承托，交投反而回升， 當中以新都城、沙田第一城，同嘉湖山莊等細價樓集中地，成交最活躍。 呢批成交，都係勇字當頭，實用呎價都破頂、創出屋苑新高呎價，個別甚至比市價高出一成。 尤其係首次置業買家較多嘅屋苑，業主都係靜觀其變居多。 沙田第一城，一個連天台單位，建築面積410呎，成交價380萬，實用呎價12378蚊，建築呎價9268蚊，係屋苑細單位嘅歷史新高。 二月份，一城暫時成咗大約 25宗，雖然按月大減 79%，但係平均建築呎價8500，實用呎價10200，按月升 2.7%。 亦有人漏夜趕喺新例生效之前、盡快入市、入定貨收租。 就係因為租務強勁，輾轉支持番樓價，新例會迫使更多人轉買為租，推高租金。 政府出招之後，租值保持強勢，一城一個兩房410呎單位，以9200蚊市價出租。 原因不難理解，投資者可能考慮比較長時間，但換樓同上車客估計，仍然會積極入市，所以上車盤比較硬淨，業主議價空間亦都未必會咁細。 代理估計，未來一個月，樓市會陷入低潮，整體樓市成交，勢將大減一半以上。 不過，暫時震咗出嚟嘅"急盤"，只係佔極少數，大概得三兩個PERCENTS 嘅放盤、肯象徵式減三兩個PERCENTS。 至於新盤亦算係不過不失，有發展商加代理佣金促銷新盤，成交雖大跌三成三，只係賣出６２伙，但已經被之前辣招穩定好多! 以信和九龍城單幢樓The Avery 為例，喺新例之後，有台灣人用４３６萬幾，買一個實用面積225呎嘅單位，建築呎價13942蚊，除左要繳付65萬幾買家印花稅，仲要再畀26萬物業印花梲，稅款比新例實施之前多一倍。 唔止買家樂觀，大行更幾乎全線話「無用」! 統計六間大行，只有里昂同野村睇淡，但其餘四間都話無影響。 綜觀以瑞信梁啟棠分析最獨到，佢認為睇淡後市意見，忽略左社會隱藏大量財富對樓市既推動因素。而歷史證明額外成本只會轉嫁俾買家，反映喺樓價上。 呢點亦係我地一直認為，低息環境加上業主「桿杆水平」極低(即按揭成數，平均不逾5成)，大大提高左業主持貨能力，方是樓價遲遲不回落的原因! 不過里昂有個觀察值得大家留意，由過往經驗睇到，三個月內樓價升多過百分之三，政府例必出手，顯示，當局已經改變態...

昨日思歪真係無呃人，全個政府都擺明車馬要釘死長實! 政府喺四個月內，再加碼調控樓市，措施仲由住宅推展到商業物業。 所有商業物業、同買第二間或以上嘅住宅，印花稅大幅提高，最多係佔樓價嘅百分之８點５。但首次置業、或者六個月內換樓嘅本港居民會獲豁免。 四個月內再出手無論買住宅定商業樓都要俾更多印花稅。 子夜起，買第二間或以上嘅住宅同買包括酒店、車位、商鋪同工廈等商業物業，樓價二百萬樓下交嘅印花稅會由１百蚊大幅提升到樓價嘅百分之１點５。 二百萬以上樓價就要俾雙倍印花稅，最多、二千萬以上樓價會係徵收百分之８點５嘅稅率。 即係俾幾多，樓價二百萬以下印花稅大幅提高到３萬蚊。６百萬樓要３６萬，俾多１８萬。 買到２千５百萬嘅要俾成２百幾萬稅。 所有措施，其實同全民徵收BSD無分別，只是包裝成從價印花稅，但除首置/自住外，所有買樓人士都要比多一倍稅項! 但首次置業、或者打算六個月內換樓既本港居民會有豁免。 如果你買新樓換樓但原本嗰層未賣，係咪要先交雙倍印花稅呢﹖ 答案係㗎，要等你六個月內完成賣出舊樓，至可以向稅局申請退稅。 如果你之前用公司名義買入住宅單位，再買又點呢? 只要你新買嗰層係用個人身分簽契就有豁免。 本來持有工商物業、好似酒店房，再買樓又點呢﹖ 同樣係用個人身分買、就有豁免 同時買入住宅同車位又點計呢? 如果分開兩張契，你個車位都要比雙倍印花稅。 曾俊華話，咁短時間就要將措施加碼係要進一步壓抑需求，避免泡沬風險惡化。 同一時間，仲有金管局推出第六輪審慎監管措施，要求銀行收緊按揭貸款壓力測試條件，貸款人申請貸款時，會由現時假設加息兩厘、上升至三厘。 假設一個月入３萬，家庭、每月供款最多係１萬８千蚊。 而家最多可以借到３７０萬按揭貸款。但新既壓力測試下，息率由加兩厘提高至加３厘，呢個家庭最多只係可借３３０萬，少咗１成１。 政府否認，揀呢個時候再出招，係針對長實拆售雍澄軒酒店單位。 但其實好似開首講，明眼人都了解今次政府出招擺明係針對長實，只是將招數重新包裝，令所有人、包括發展商都要陪葬! 特別係，政府將焦點放到非住宅物業上，羅列寫字樓、商鋪、甚至工廠大廈，舊年樓價都錄得兩至四成既升幅。 為左防止泡沬風險漫延，除左提高印花稅一倍，日後商業物業要喺簽訂買賣合約後，即刻交印花稅。 金管...