財經拆局

今個年度一共有 8 幅商業及酒店地供應，當中尖沙咀中間道地皮 , 最受矚目。 今日截標 , 反應的確踴躍 , 收到 18 份標書 , 點先至爭到幅地 ? 有測量師估計 , 出得起每呎過萬蚊至得 ! 尖沙咀集旅遊同商業重地，呢區寫字樓空置率長期偏低，起酒店亦唔愁無客 ! 最重要，係呢區已經 11 年無相同供應 ! 唔搶就冇 ! 同樣推動發展商出手 , 樓價指數 , 再創歷史新高。 創新高 , 都唔算稀奇 ! 唔創新高 , 先至係新聞 ! 八大指數每星期都總有一啲又破頂 ! 今個星期七個上升 , 五個破頂。 整體指數最新報 126.2 ，按周上升 0.71% ，今年以來累積升幅近 6% 。 五個創新高嘅包括整體 , 大型屋苑、九龍、中小型單位同新界西 , 其中新界西報 108.42, 按周明顯上升 1.4%, 並再次突破歷史高位。 即意味升市已進入第二次循環 , 反映升勢由用家主導 , 現只欠大型單位指數未破頂 , 距離歷史高位只相差 1.73 點。 回顧一下 , 相比上一個 97 高峰期 , 呢一刻樓價高企程度 , 高出好多。 整體樓價相比 97 高位 , 平均升格 26%, 有一批大屋苑更加驚人。 受統計嘅屋苑當中，港島碧瑤灣高踞榜首，比 97 價暴升 8 成 6 ，遠遠拋離大市。 特別留意頭六位，大佔四個都係中小型上車盤，包括一直領先嘅沙田第一城、大興花園、同大埔中心等，已經超越 97 價四至六成過外。 但亦有一批屋苑 , 成績差 ! 距離 97, 追咗 17 年 , 遲遲都追唔番上家鄉價。 由咁嘅角度睇，又算唔算係低水、落後 , 追得過 ?! 受統計嘅大屋苑之中 , 距離家鄉最遠嘅依然係大熱門、深井嘅浪翠園同 97 價折讓兩成 ! 特別留意榜上有名落後嘅係當年當紅嘅駿景園、雍景臺同陽明山莊 , 明傳統豪宅都未必必勝 !

內銀業績比之前更反映實際情況： 一，按年盈利必須上升、 二，經濟情況受限，壞帳浮現避無可避、 三，在存款高增長，市場利率相對較高情況下，息差表現上半年其實遠遜預期。 無疑，市場仍然會大致認為，內銀資本充足比率仍高、不良貸款比率仍在控制範圍。 基於第一個假設，稍為留意的話，其實內銀資本之升，是受惠於採取國際標準內評法去計估資產、惟不能忘記，銀監會來年還有一個風險權重規劃要落實，屆時銀行風險權重資產亦會告上升。 至於不良貸款比率，目前行業平均大概是百分之一點零八，一點零八只反映被列入成為不良貸款佔貸款組合比重數字，一旦將拖欠貸款計算在內，以工行為例，百分之零點九九不良貸款比率，隨時超過百分二點五!!! 拖欠貸款比率數字較少為市場關注，但留意的話，將拖欠貸款類期數稍為細分的話，大部份銀行在九十日或以上拖欠類貸款，升幅最為明顯，換句說話，今年年初開始無錢還貸款，其實是進一步拖延。 按內銀拖欠一百八十日作出歸類不良貸款的話，幾敢肯定，內銀壞帳浮面目前值屬初端。 今年為止，單工行、農行、中行及交行，已經為壞帳撇帳，或者轉售，涉及六百億規模，一三九八僅撇帳額，半年已達去年全年數字七成，形成每間銀行撥備幅蓋率平均下跌二十個百分點。 內銀要應付資本水平，要處理壞帳，要顧及盈利，跟中央要銀行多放多貸，多照顧中小企目標完全相違，這等同於中國企業下的公司大股東及管理層嚴重分歧案例，而內銀一日有政府做大股東，而政府一日不放棄規劃式經濟及年年要達增長目標決心，呢個結，永世難解。 投資者要內銀有派息，亦要內銀資本充足，同樣是矛盾之極。 幾年前，內地年均盈利增長超過兩成，派息比率超過三成，現在內銀盈利增長跌至低於一成，派息比率依然維持，這未計其實新增壞帳因素。 民行減派息，股價受影響，但某程度上，民行能夠減派息，是銀行本身福氣。 內銀現時靠五、六厘派息維持股價，而內地卻每兩年集資，去維持資本，內銀太過矛盾，太多死結，每個數字，都反映羊毛出自羊身上道理。

千呼萬喚 , 港交所終於就引入「同股不同權」制度 , 正式向市場諮詢。 表明無預設立場 , 港交所話若市場贊成引入 , 同股不同權機制 , 將對上市規則作出重大修訂 , 並開展第二階段諮詢程序。 向市場問的七條問題 , 包括若容許同股不同權的話 , 應否涵蓋所有上市公司、只限新股 , 定只限個別行業如「創新型」及科投公司。 對投資者保障方面 , 應否對持額外投票權股東加以限制 , 例如持股量不能低於特定比例。 至於會否容許內地同股不同權公司第二上市、及創業板定位，或是否另設新板 , 港交所不會於諮詢提出具體建議 , 但就歡迎公眾俾意見。 處處強調沒有立場 , 港交所強調 , 今次諮詢是從香港競爭力角度出發。 但文件又不斷引用數據 , 指截止今年五月底 , 有 102 間公司到美國上市 , 當中近三分一都採取同股不同權架構 , 這批公司佔全部內地上市公司市值 7 成 , 所以有必要檢討。 港交所雖然強調 , 今次諮詢並不是針對阿里巴巴而設 , 但就係問題六、就特別提出是否容許海外公司 , 以不同「投票架構」來港作第二上市 , 擺明就係為阿里巴巴度身訂做 , 「路人之心、人皆可見」 ! 「死硬派」David Webb已不諱言, 市場已有共識就係無需改變，即是簡單答第一條: No! 其他就不需多言, 根本是多此一舉咁話。 值得一提，同其他諮詢文件不同、一開始就提出呢分係「概念文件」，無任何預設立場、包括係咪要改變上市規則或維持現狀，但細讀文件內容、其實又處處都有立場 ! 搞場咁大「龍鳳」、但反而不斷強調無提倡任何立場，甚至只是概念文件，咁到底概念從何而來 ? 難道真係小加在夢中、遇見的「創新先生」、「道德先生」所托夢 ?

蒙牛盈利大升，毛利大漲，但股價要大跌？ 用黃師傅說法，一切盡在魔鬼細節中。 毛利升，蒙牛看準市場留意Margin，無論業績發佈會，分析員會議，一面倒指向margin繼續提升，前景Very Good，但細心留意，蒙牛強調，僅僅是一個Gross Margin數字，扣除所在成本的話，蒙牛淨利潤，即Net Margin查實變動不大。 心水清的話，蒙牛業績上半年有兩件事太明顯： 一，整體經營成本大升、而有關推廣開支更按年急升近一倍，故此，可以將蒙牛盈利大數之好，理解為靠大灑金堆砌而成。 而其次，蒙牛盈利大數，包括併入雅士利因素，若扣除的話，真相大白了。 扣除雅士利，我們簡稱為原蒙牛業績，大概會發現： 一，經營溢利其實下跌兩成三、 二，原蒙牛Ebit僅增長一成半，低於預期、 三，扣除因為洗費上升的毛利率，蒙牛Ebit margin只得百分之四點三，按年毫無改善。 使費及併入雅士利因素，篤大盈利大數及毛利外，蒙牛上半年有兩條數，亦構成重大疑點：包括存貨撥備二億六，第二為應收帳撥備近九千萬。 蒙牛解釋，撥備乃原材料相關，奶價下跌要為早前原奶做撥備，可惜分析員有懷疑。 懷疑原因在於，蒙牛對上一次大規模存貨撥備為二零零八年毒奶事件，期間近六年，奶價一直波動，從無令蒙牛要做原材料存貨撥備，點解今次要？ 分析員將存貨撥備，與應收帳撥備看齊的話，不排除另有故事。 摩通提到，蒙牛一直有向經銷商提供補貼，簡單而言，俾錢人地賣自己產品，而當中涉及其實不少產品存貨。 換句說話，夢牛是否一直蛹貼銷售，而其實產品銷售不滯，因而撥備？ 分析員認為，若簡單原材料存貨撥備，涉及零問題、若大規模為產品存貨撥備，情況卻截然不同。 一隻三十多倍市盈率股份，風光時可以備受市場愛載，但有疑問或不明朗因素，市場對呢類股份，卻最缺乏耐性。

誰說央改勝一切，誰說央改成催化？內地可能有此想法，但投資者越不認同，中糧控股正正例子，即使點名成為央改股，業績不濟，格殺勿論。 六零六呢個股份代號或者太邪，善忘的你，或者忘記當日炒得如痴如醉的東寧，股份代號正正是六零六，而換上今日掛相同代號，中糧雖屬國家級，但暫時似比當年的六零六，只談概念，並無效益。 上半年，中糧期貨公允值輸十多億、匯兌輸數億，但更實在是，半年營業額有四百四十九億，但成本同時有四百三十二億，相當於做一蚊生意，要九毫六子成本!! 正因如此，中央點名中糧做央改股不無道理。首先，上半年極蝕，業績公佈後三分鐘，再出一個技驚四座盈警，一個月內蝕近四億。 其次，半年毛利率只有百分之三點四，富智康亦不如，任何一位新創業人士，經營毛利隨時輸盡寧高寧一百條街。 低毛利、巨額虧損，固然代表股價捱沽，但公司層面上，有所謂kitchen sink，做到條數咁醜，或者downside再有限。 中糧老實，價格倒掛，豆價波動，導致業績血流成河，慘不忍睹，反映中資公司其實一個老問題，風險管理差、對沖技巧近零，而最斷正及致命為，中資公司特性，及理念，是資源、商品誠可貴，股錢愈貴念愈追。 中糧半年，甚至全年業績死因，肯定是年初高位買入大批大豆，事件重溫，年初環球大鬧厄爾尼諾現象、中資券商間間預視軟性商品爆升，結果不消幾個月，好景不常，大豆為首農產品商品急跌，年內至今累積跌一成七。 豆價跌，本應對中糧極之有利，可惜中糧背負貴豆包袱。再番查大豆死因，關鍵日子其實在於今年六月三十日，香港近回歸紀念，中糧卻面對大豆巨災，當日大豆期貨急跌百分之六，五年最大跌幅，中糧單單該日，就虧損六億港元。 中糧被大豆累，大豆被芝加哥交易所累，故此中糧最大敵人，其實來自期貨大戶。內地老早睇穿有關問題，不斷收購，不斷希望可以左右議價能力，如是者，李小加滬港通後或另有任務？! 這是最壞時機，這是最好時侯，中糧如果連kitchen sink都搞埋，絕對可以觸發媽媽大發慈悲之心，盡快重組、盡快注資，而最大機會是注入早前收購的萊寶農產品業務。 多間券商提及，萊寶跟現在六零六核心業務最有協同，而更重要是，兩間公司已近海軍鬥水兵階段!!

人人覺得中移動唔得，結果，中移動得。人人認為中信泰富會好掂，結果，截至目前為止，中信泰富股價「好唔掂」!! 打造新中信、標榜央改頭炮，要打得響亮，並獲超過兩打投資者，認購五百多億總值股份，市場原本共識為，中信新一天，縱使負債大增、但資產亦同時勁升，指數基金要追貨，好好睇睇報答認購新股投資者，267，隨時睇一個Double啦!! 但波係圓、市場變化萬千，新中信的確可以大好河山，三面風光，但亦絕不代表，交易完成等如股價必勁。 市場原先假設，新中信自由流通量上升，從而觸發指數基金追數，涉及最少四億美金，約三十多億港元，但市場同時忽略，中信發行數百億總值新股，攤薄幅度遠大於潛在追貨力度。 而根據過往經驗，注資等於狀大，但不能等同於股價即時上升。 例子一，中糧置地完成被借款後，三個月內落後大市四成、 例子二，招商地產變身之後，三個月內落後大市三成、 例子三，上實二零一零年獲母公司注資，三個月內反而跌一成半。 越多人講同一樣野，其實越代表有關議題已被Front run。 中信泰富交易涉及大規模舉債、大規模發新股，近乎史無前例，或者，或者，對上一個案例為盈科數碼動力!!! 完成重組，大注資後，中信每股資產值按美林計算，會由九，變十二點六元。美林估值準確的話，即中信現價屬大溢價。瑞信預測新中信NAV值十六個七毫六，數字準確的話，中信現價值折讓十二個巴仙，即全港折讓幅度最細綜合企業股。 兩個計算均指向，二六七即使高位回落逾兩蚊，現價仍不便宜，而更大問題是，金融資產為主，持有中信銀行及證券，已相當於每股八個一；市場會有數個即時反應：要買金融股，買阿仔得啦，做咩要買係267? 另一反應是，新中信雖新，但以資產而言，其實等同第二次上市，而第二點，若中信被界定為金融控股公司的話，折讓幅度更應比傳統綜合企業為大。 新中信前景，由金融、尤其手持六成七股權中信銀行左右。去年第四季，信行不良貸款升一成八，撥備幅蓋減少近三十個百分點、一級資本比率降至百分之八點七八。 試問，如果信行要抽水，對新阿媽二六七有無影響？

央改等同投資機會，惟並不等同於釋放潛力、提升營運及增加創造力。 內地央改所謂混合制，其實流於夾錢做生意階段，首要目標是錢，提升效益或者次要。 無疑，混合某程度上等於攤薄，攤薄中央大股東、中央企業色彩。但現實而言，淡化政府控 制不等於營運提升，而政府控制或規劃，與效率、創新及股東價值亦並不構成抵觸。 例如，四小龍新加坡：上至銀行、下至商場營運，全部涉及企業均由政府大股東，但相安無事，營運亦拍得著國際一線企業水平。 對內地來說，央企改革目前可能僅處於減肥階段，並且減低中央及地方政府財政壓力。 但更核心問題是資金投入及資金回報並不成正比，而有關問題區內尤為普遍。 要提升內地經濟軟實力及話語權，內地所謂央改，其實更有需要擴散至包括民間資金營運在內的全國性企業層面。 以生產工序為例，十三億人口原本為賣點，但十三億人口最低工資上升，工人訴求等等，代價是延誤、及成本上升。 成熟工業國以日本及南韓為例，每一千名工人，平均同時有三百套機械生產設備配合，內地只得二十三。工序機械人代央企無可能做，但民企可以，若能提升生產力，減省成本及提升 效率後，下一步是自家貨品、自家品牌。 全亞洲，甚至日本，根本OEM起家，所不之處是，別人在數十年OEM打底後，會建立自家品牌，並獲得軟實力，我國來來去去，可以頂盡得聯想，抄襲一律不包容在內!! 南韓及台灣在協助OEM轉型上頗為成功，有別於中國打反傾銷，南國、台灣重點以政策、優惠，養企業。提起兩個市場，令其台灣，除電子產品外，其實近年打造最少兩大單車品牌。 單車平均車價比十年前上升七成六，而台灣全國六百多間單車製造商，Giant、Merida就成功由七十年代來料加工，變成國際品牌，世界冠軍亦攞個幾次。 真正企業改革，其實是企業，特別管理層從心的變革，而非市場的金錢堆砌而成。 無提升效率，強化品牌的心，做一千幾百次混改，結果其實一樣，難道中國甘於當一個chinese cheap apple ？