遊戲規則
為了掩飾管治不善，打從2019年起，中央及特區政府將社會運動的責任、歸咎於香港的房屋市場，特別是年青人上車無望，令社會積累怨氣，結果爆發了之後的反送中運動。 兩年下來，既有了國安法，又「完善」了選舉制度，那下一步要解決社會怨氣的根本原因，按同一思維，房屋市場就成了一場關乎國家安全的必要出手議題。 香港的房屋問題，由回歸時朱鎔基年代說的議而不決、決而不行，到溫家寶來港，要說的也是房屋問題， 20多年過去，在阿爺眼中，政府似乎在房屋市場的問題上，寸步難移、束手無策。 最可笑是近年發展商將新盤面積愈劏愈細，由300呎降至200、150、甚至120呎，幾乎只有一個車位大細，仲狡辯年青人在家中也只是需要住一間房，將「龍床盤」包裝成是市場需求，試問中央看在眼裏，會有甚麼感受？ 路透社報道，北京告知本港地產商「遊戲規則」已改變，不願意再容忍壟斷行為。地建會說，聞所未聞，而C老闆說，因為有基本法保障，香港房屋市場的遊戲規則不能改。 中央要搞香港的房屋市場，其實真的不用改遊戲規則，因為權在中央，即使香港的土地法例及制度不變，要改變市場格局，有很多方法手段，其中最簡單，就是大可以放更多的央企國企民企來港，搶攻這個房屋市場。 不知大家有否留意，內房企業的邊際利潤率，一向遠低於香港發展商？ 圖表所見，本港地產商的邊際利潤率相當驚人，截至今年六月底的數據，利潤率普遍介乎31-59%，即是賣1000萬的樓，利潤就有310-590萬，呢啲生意全世界邊到搵？ 相反，內房不論本港上市的H股或內地的A股，利潤率大多只有5-13%，只有央企的中海外及潤地較本事，按內地數據顯示，2021上半年，50家典型房企中，37家更出現淨利率下滑，佔比超7成，僅有3成不到的房企淨利率出現上升。 這個與內地在2016年後╴地產調控政策嚴格貫徹“房住不炒”的情況有關，房企的利潤空間被壓縮，加上由於2018、2019年的高價地項目在當下進入結算，盈利能力呈現下滑趨勢尤為明顯。 再看預期市盈率，即使本港地產股經歷上周五大洗倉後，PE仍達7至10倍，反觀內房，融創及富力已經跌至1-2倍的超低水平，不過投資者就是不敢買。 曾經與一些在內地及本港均有業務的內房發展商討論，他們在內地市場的營運模式，簡單講就是「貨如輪轉」，借貸買地之後就是要加速賣樓，利潤率往往只有單位數，總之務求盡快售樓套現再將資金重投土地市場。 所以內房商在參與本...