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跨界規劃

對於外界關注政府是否一如之前路透報道,要改變本地樓市遊戲規則,向發展商「開刀」,今次施政報告只能說相當避重就輕。 特首在回應外界有意見指政府迴避棕地,也不願意觸碰新界土地利益,她提出數據,指有超過一半的棕地已納入多個發展項目內,而過去兩年政府引用《收回土地條例》,已收回90公頃新界土地作發展,遠較之前五年的20公頃為多,預計政府未來幾年收回的土地將高達700公頃。 至於之前已經被外界廣泛報道,釋放新界祖堂地,似乎是短期最快捷可以攞地的措施,據估算目前全香港由 7300 個祖堂持有 2400 公頃的祖堂地,可以很快釋出新界建屋土地,而且鄉事勢力亦貌似配合當局,願意被「拆祠堂」,只是要求提供更多補償。 對於同樣是向發展商開刀,整合和發展新界土地的還有「土地共享先導計劃」,近日已有多個發展商願意配合中央呼籲,我相信這個部分只會愈來愈快。 與外界之前盛傳「明日大嶼」會被淡化,一手鼓吹的林鄭月娥未有放棄,再次重申要進行交椅洲人工島填海,令維港都會區亦會擴大至包括「明日大嶼願景」,並與北部都會區分工,強調前者是支撐着香港國際金融中心地位、後者就更著重發展創科。 來到今次施政報告重中之重:「北部都會區」。 發展 300 平方公里的「北部都會區」,包括元朗區和北區兩個地方行政區,其中包括天水圍、元朗及粉嶺 / 上水等已發展成熟的新市鎮,並有 6 個新發展區,包括古洞北 / 粉嶺北、洪水橋 / 厦村、元朗南、新田 / 落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮。 特首強調北部都會區是香港未來 20 年城市建設和人口增長最活躍的地區。 北部都會區在地理位置上,顯然較「明日大嶼」優勝得多,可以短時間內大幅增加香港可使用的土地,交通及配套也相對容易興建。 但這個北部都會區絕對不是新鮮事物,過去幾分施政報告都有提出大規模發展,特別是古洞及洪水橋一帶,大家都知道是勢在必行。 咁北部都會區的賣點是那裏? 「在空間觀念及策略思維上跨越港深兩地行政界線的策略和綱領。」 我認為北部都會區最大「突破」,是特區政府首次突破「一國兩制」框架,將本港未來規劃,與內地完全接軌,甚至是共同規劃、未來有機會共同管治,情況有點澳門「橫琴粵澳深度合作區」影子。 特首強調,實施港區《國安法》和完善選舉制度後回到正確軌道,更有條件融入國家發展大局,都會區不是指一個有法定地位或規範,以行政界線所劃定的區域,而是因地理特徵、經濟功能、生態環

遊戲規則

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為了掩飾管治不善,打從2019年起,中央及特區政府將社會運動的責任、歸咎於香港的房屋市場,特別是年青人上車無望,令社會積累怨氣,結果爆發了之後的反送中運動。 兩年下來,既有了國安法,又「完善」了選舉制度,那下一步要解決社會怨氣的根本原因,按同一思維,房屋市場就成了一場關乎國家安全的必要出手議題。 香港的房屋問題,由回歸時朱鎔基年代說的議而不決、決而不行,到溫家寶來港,要說的也是房屋問題, 20多年過去,在阿爺眼中,政府似乎在房屋市場的問題上,寸步難移、束手無策。 最可笑是近年發展商將新盤面積愈劏愈細,由300呎降至200、150、甚至120呎,幾乎只有一個車位大細,仲狡辯年青人在家中也只是需要住一間房,將「龍床盤」包裝成是市場需求,試問中央看在眼裏,會有甚麼感受? 路透社報道,北京告知本港地產商「遊戲規則」已改變,不願意再容忍壟斷行為。地建會說,聞所未聞,而C老闆說,因為有基本法保障,香港房屋市場的遊戲規則不能改。 中央要搞香港的房屋市場,其實真的不用改遊戲規則,因為權在中央,即使香港的土地法例及制度不變,要改變市場格局,有很多方法手段,其中最簡單,就是大可以放更多的央企國企民企來港,搶攻這個房屋市場。 不知大家有否留意,內房企業的邊際利潤率,一向遠低於香港發展商? 圖表所見,本港地產商的邊際利潤率相當驚人,截至今年六月底的數據,利潤率普遍介乎31-59%,即是賣1000萬的樓,利潤就有310-590萬,呢啲生意全世界邊到搵? 相反,內房不論本港上市的H股或內地的A股,利潤率大多只有5-13%,只有央企的中海外及潤地較本事,按內地數據顯示,2021上半年,50家典型房企中,37家更出現淨利率下滑,佔比超7成,僅有3成不到的房企淨利率出現上升。 這個與內地在2016年後╴地產調控政策嚴格貫徹“房住不炒”的情況有關,房企的利潤空間被壓縮,加上由於2018、2019年的高價地項目在當下進入結算,盈利能力呈現下滑趨勢尤為明顯。 再看預期市盈率,即使本港地產股經歷上周五大洗倉後,PE仍達7至10倍,反觀內房,融創及富力已經跌至1-2倍的超低水平,不過投資者就是不敢買。 曾經與一些在內地及本港均有業務的內房發展商討論,他們在內地市場的營運模式,簡單講就是「貨如輪轉」,借貸買地之後就是要加速賣樓,利潤率往往只有單位數,總之務求盡快售樓套現再將資金重投土地市場。 所以內房商在參與本

買樓表了甚麼態?

李家超接任政務司司長前,接受 Now 電視台訪問。當時他說,看見香港新樓盤銷情非常好,形容正是反映在國安法後,香港人想安居樂業的信心不斷上升。 當時我諗,李家超只是保安局局長,又學咩人講香港樓市?將新盤銷售同國安法連繫在一起,實在太牽強吧? 點知,原來我錯晒,幾日之後李家超已經晉身成為政務司司長,一人之下,萬人之上,講香港樓市又有咩問題? 我認為將新盤銷售同安居置業捆綁在一起的說法,最大謬誤是很多新買家根本不是自住,投資需求已是入市最大動力,原因當然是歸功零八年後的金融危機,全球央行印錢。 就連今天美國通脹已經見到十三年新高,聯儲局主席鮑威爾仍然「死撐」,說通脹只是短暫上升,擺明不願意「收水」及暫停買債,資產市場只有愈升愈有,而貧富差距亦只會愈拉愈闊。 其實更好的樓市居住指標比較,是租金水平,反映的是一個城市宜居水平。如果大家有翻查租金指數,就知道租金表現其實遠差於樓價,以 2020 年全年累計,租金更是累積下跌約 5.8%。 拉長看,中原城市租金指數反映,租金只較 97 年高位升12%,反而同期私樓樓價升幅達 77%,大幅跑贏租金升幅。 即使今年以來租金指數連升 3 個月,反映租金見底回升。但今年以來,租金指數只累升 0.74%,與樓價升幅差距仍然很大。 樓價、租金升幅不平均、最終導致租金回報率下跌,由 2004 年至 2008 年之間長期維持在 4 厘至 5 厘,跌至最新只有 2.37 厘左右。 按理收租投資回報下跌,會減低樓市投資需求,不過投資者目前著眼,不是回報率而是日後資產升值,按代理統計,目前新盤投資者比例,仍維持在三至五成的高比重。 香港樓市破頂,有本身客觀基礎,全球量寬資金不斷湧入資產市場,去年本港就錄得近四千億港元外資淨流入,而且不但香港,英美澳洲,全世界成熟的資本市場,資產價格急升都是放眼可見。 按政務司司長說法,同一道理,樓價上升就反映全世界的領袖都是民望高企?相反,內地整頓樓市令樓價不振,習主席的民望是否又要連繫在一起? 有人擔心,香港樓價已升至逼近歷史新高,政府有可能會出手加辣,這個反而不用擔心,你看政務司司長都說新盤表現是同香港信心連繫在一起,政府又豈能出辣招對樓市打壓,令香港信心出現危機? 作者  Facebook   李家超 政務司司長 樓市 租金指數

誰的定心丸?

  國務院港澳事務辦公室主任夏寶龍稱,有了國安法,香港經濟金融繼續堅挺,「唱衰」香港的謊言不攻自破,形容國安法讓國際投資者吃了「定心丸」,香港的金融中心地位絲毫沒有受損。 夏主任更以香港存款按年增長(點解唔用 YTD?)及 IPO 上市集資規模證明這個說法。 我覺得此言不假,但問題是,恢復了哪一處投資者的信心? 另方面《彭博》消息指中央計劃讓赴香港上市的公司,免於申請網絡安全監管機構的批准,從而為選擇香港,而不是美國上市的互聯網公司消除擔憂。 換言之,是讓赴港上市的中國公司,可免於尋求網信辦的批准。據報,官員是近期與投行的會議上,傳達了擬對赴港上市,不做正式網絡安全審查要求的安排;只有那些選擇去美國等外國場所發行股份的公司,才需要進行正式的審查。 知情人士說,根據新的框架,所有的股份發行,包括在香港發行上市,都需要中證監批准。而據獲得通報的投行人士印象是,對赴港上市的批准程序要比赴美國簡單。 《彭博》這個說法證明了,在國安法之下,終於可以放心讓內地掌握敏感數據的互聯網平台企業,可以來香港上市,背景當然是因為數據安全,已經在國家緊緊掌握,完全不用擔心風險。 回應開首,到底國安法恢復了哪個投資者的信心?可以百分百肯定是內地投資者的信心,因為香港不論在政制、法制、經濟制度、數據安全都已經再無風險,有了「定心丸」,資金當然可以放膽投資。 敢寫包單,之前一直拖著的債券通南向,以及理財通,甚至放寬港股通的投資限制,這些惠港措施會好快可以登場。 至於外國投資者嘛?君不見美國政府剛向在港開展業務的投資者發出警告,指明中國對香港施加更多控制的行為、會威脅到法治並會危及員工和數據云云⋯⋯ 至於來港上市要先獲中證監批准,我覺得 VIE(可變權益實體)海外上市要獲批,從第一日開始已經是偽命題:沒有中證監祝福,那個企業敢到海外上市? 你會說「螞蟻」及「滴滴出行」不正是「硬闖關」出事?其實我傾向相信他們都有在上市前已打了召呼,只是當「最上層」突然下了命令,中證監哪個官員膽敢違命?(甚至可能會被追究責任) 至於夏寶龍提出,「大家揪心」的住房問題,聲言必將得到極大改善,將告別「劏房」、「籠屋」。 我覺得這個最容易解決,大家幾時見過內地有「劏房」、「籠屋」?只要當局立法不容許,「劏房」、「籠屋」當然即刻消失,只是人們生活居住的問題,真的解決了嗎? 作者  Facebook   國安法 夏寶龍 滴滴出

企業數據與國家安全

  內地加強對互聯網巨頭整頓,而且力度愈來愈大。 中央要求互聯網公司須專注解決數據安全風險後,方可到境外上市。相關措施已影響 70 家即將在紐約上市的香港和中國內地公司,暫停到美國掛牌。據報 TikTok 母公司字節跳動已經擱置海外上市計劃。 我留意到不少財經評論對這次整頓,不單毫不憂心,更暗暗自喜,認為香港可以取代紐約,成為中概股熱門上市地。 有大行更提到,在內地監管界線欠明朗的情況下,中概股將加速分散上市風險,包括來港作第二上市或雙重主要上市,該行甚至用「計量模式」以 ADR 換手率推算,可以增加港交所日均成交量 1,200 億,即是平均增加逾六成之多! 前文已提過 ,對於這類思維我並不認同,須知資本市場是最為全球化,一家中概股不選紐約而改到香港上市,難道就可以吸引全球資本?或許有北水或大媽會選擇掃貨,但絕不可能令港交所成交急增六成。 更甚是本港作為「紐倫港」的全球金融中心地位,會否因為這批中概股的「特殊待遇」,反而成為負累? 《金融時報》已提出,美國總統拜登本周將警告美國公司,隨着中國對香港加大控制力度,在香港運營的風險也在上升。 報道引述知情人士稱,這些風險包括中國政府可獲取外國公司儲存在香港的數據,以及中國近期通過的反外國制裁法。 美國這種擔心恐怕不是沒有道理,因為中國政府已經假設美國會要求中概股,交出內地數據予監管當局,按同一思維,中國絕對有機會做同一動作。 一旦這個警告成真,絕對會損害香港的金融中心地位。更令人憂慮是這些涉及所謂「國家機密」的中概股,一旦增加來港上市數目,恐怕對整個市場的透明度,是弊多於利。 以往「國家機密」為會計師帶來的困難和風險並非個別例子。安永便曾以涉及「國家機密」為理由,拒絕向證監會提供內地民企「標準水務」的審計資料; 更著名例子要數到曾於香港上市的中國企業「中國高精密」,於 2012 年亦曾以「國家機密」為由,拒絕向負責審計工作的畢馬威提供資料,而遭監管機構停牌。 想像一下,對於「國家安全」在今天提升至史無前例高度,這些坐擁大數據的上市公司,好可能再以「國家機密」為理由,拒絕向會計師行甚至港交所或證監會提交數據。 那今時今日的香港,是否仍然有專業人士或監管機構有膽量,挑戰所謂「國家安全」的底線?

柏傲莊事件:企業震撼療法

  我不懂建築工程,但從新世界處理柏傲莊事件,可以從企業層面作出一些觀察。 根據大行估算,今次新世界的實際損失連同賠償大約十多億,按賣樓套現逾 300 億計,項目仍然大大有利可圖。 而即使以周四單日市值損失 40 億,事件的負面影響已大致反映。 根據新世界的說法,今次牆身底座混凝土強度測試未達標,涉事牆身結構只佔已興建樓層結構約 1%,比例上是相當少,理論上可以用加固方式解決。 大概可以想像,在其他一些華資企業中,這類事件會低調處理,可能用一些修修補補的說法矇混過去,既然港鐵沙中綫偷工減料都可以過關,點解自己唔得? 當然發展商最終選擇以「震撼療法」,整幢拆卸重建,關注的不單是單一項目本身,而是企業形象,恐怕事件如果發酵,影響的是未來買樓收入。 由公關形象看,似乎處理手法外界都普遍收貨,最少高價買入的買家,大部分都表示會繼續交易(當然,樓價期間持續上升才是最重要考慮因素),滿意賠償安排。 當然,事件仍有多個懸疑未決疑問,胡國威在 「胡.說樓市」有很詳細分析 ,建議大家一看。 我覺得可以一提的是今次涉事承建商「協盛建築」亦是新世界屬下,目前更負責赤鱲角「SKYCITY 航天城」項目。 上市公司有需要對股東及公眾解釋是承建、監督質素出現問題?還是中間有不可告人秘密? 在有線股權易手之後不久,曾經有機會與新世界的地產部高層會面,當時的感覺,是他們對《樓盤傳真》的驗樓環節相當不屑一顧,認為驗樓師沒有專業資格,節目也是詆毁發展商居多。 當時該管理人員向我們建議,應該多做一些像 TVB 的軟銷的節目,例如是一些接受發展商廣告的推介訪問環節,又或是一些無關痛癢的飲飲食食介紹⋯⋯(好慶幸該名高層不久之後都已經離開新世界。) 過去咁多年,《樓盤傳真》的驗樓環節,經歷了無數發展商的壓力,包括當時大股東會德豐的管理層,都對我們有很大的意見。幸好當時「首長」趙應春對我們《樓盤》同事非常信任,壓力也一一承擔下來,現在回想有這位最高領導人是有線新聞最大的幸運。 到當有線股權易手後, 公平來說,新世界沒有向我們施加任何壓力,反而是另一名大股東,會親自向我們發電郵介入一些涉及他們的樓市/ 驗樓環節。 所以當時我最後決定,對該發展商的任何新樓盤不作出任何報道、驗樓,現在回想,也是一種自我審查吧。 其實不用我說,如果大家有看驗樓環節,都知道新世界的新樓質素愈來愈高,這是客觀事實,甚至可以和新鴻基並駕齊驅

人行降準,實在是石頭砸腳結果

  人行黨委書記郭樹清在不足一個月前,還批評歐美央行的超常規舉措,產生的五宗罪,造成的負面效應,需要全世界各國來共同承擔,除了通脹外,還包括大幅推高股市和房地產市場等。 那為何一個月後,在聯儲局正討論收水同時,人行卻選擇「放水」,要全面降準?咁快就打倒昨日的我,在內地官場講求面子大過天、這種政策部署殊不尋常(我了解的郭樹清、更是內地財金官員系統中,最講究面子,由建行到中證監再到人行銀監,官威絕對比人行行長易綱大)。 內地上次全面降準已經是去年1月,今次降準釋放一萬億絕對是重大放水。雖然國務院總理李克強之前有要求適時降低存款準備金率,但市場之前估計,最多只是定向降準,今次人行出重手,背後是否有一些因素是市場忽略? 人行表面解釋,降準後仍會繼續實施穩健貨幣政策,維持流動性合理充裕,政策取向並沒有改變。 留意一下、內地上月通脹回落,略低於預期,CPI 按年只升 1.1%,確是為放水提供一定理據。巧合的是,下周內地就會公布第二季 GDP,有前人行官員已估計,經濟增速可能放慢至只有 5-6% 目前華爾街對第二季企業盈利居然仍然沒有明確預測方向,可見市場對經濟復蘇力度仍有疑問,而內地面對大宗商品價格急升,除資源股外其餘企業盈利肯定受壓。 更令人關注是中央重手打擊,被視為經濟增長新動力的平台經濟,由新經濟股股價表現已經反映,盈利表現肯定受壓,為未來經濟運行添上隱憂。 值得注意,是國家統計局早前公布 5 月「全國城鎮調查失業率」為 5%,較 4 月下降 0.1 個百分點,不過同一時間,16-24 歲的人,即包括學校和大學畢業生的失業率為 13.8%,比全國水平高出一倍多。 這種工種和技能錯配的現象,早已有不少分析文章指是內地經濟「計時炸彈」,特別是疫情以來經濟增長不平衡,服務業比製造業恢復得慢,但前者卻更適合畢業生就業。 本來平台經濟快速發展,是有利吸收一批畢業生,但如今出於政治理由,「紅線監管」打壓平台,甚至威脅要向國家交出全部數據,結果反過來可能損害經濟增速及就業,要人行急急放水救火,可以說是用石頭砸自己的腳。 #放水   #全面降準   #平台經濟   #石頭砸腳