盧婆婆惹的禍......

領匯實在是一個很有趣味TOPICS。

作為特區政府最徹底私有化，與地鐵不同，房委會出售資產時，真係可以做到一股不留，不像地鐵，留有一條大尾巴，政府仍然係最大單一股東，結果是以小股東利益補貼社會利益，政府更家以長官意志、將兩鐵合併、可加可減機制「一槌定音」。只係地鐵公關工作實在出色，小股東比人搵笨之餘，仲係覺得買左間負責任社會企業!

社會企業

領匯從來不是社會企業，當年房委會將領匯分拆成REITS後，領匯已經係一間徹頭徹尾私企，唔使講甚麼社會責任、唔使照顧居民利益、唔使理你甚麼立法會感受，亦唔使理甚麼房屋條例 (呢條例係針對房委會、不是領匯)，因為佢嘅公司條例/ 基金章程，通通都無寫呢啲規條，領匯目標只有一個: 提高股東回報。
因此，以社會企業要求領匯照顧居民/ 商戶，以「十宗罪」責成領匯，統統都係不尊重私有產權。

咁，領匯問題到底出左係邊到？

一切要番返到盧婆婆．．．．

當初房委會為左穩定基金價格，提出引入十大基礎投資者，希望可以將基金落入較講求「穩定回報」投資者身上 (記著是「較」)，不過一宗官司，令政府唔敢再將領匯賣比所謂大戶，而係愈散愈好，點知，就殺出個「壞孩子」，之後嘅嘢都唔使點講．．．．．

高盛有個報告都有啲啟發，佢地認為蘇慶和離任，預期會有更多高層相繼離職，可能會引致同租戶有大沖突，以及影響資產增值計劃。

試下用流行「博奕」去解釋:
1居民目標: 商場貨品價格要低、商場要靚、品種要多

2商戶目標: 租金要平、人流要多、租戶組合要夠好(唔理自已做緊咩)

3領匯目標: 要加租、要改善租戶組合增加人流、要引入比得好租的商戶

1 及3目標幾本一致，不過貨品價格有沖突，可以妥協

2 及3目標不一致，不過人流改善 2都會受惠 (或者得全部換晒全部商戶為止)

1及2目標基本一致，容易「走埋」
表面無咩沖突，可惜仲有.....

4. TCI 目標: 回報要高，仲要「短期」達到

結果當然係4與1. 2. 3. 都難妥協。

市場失效?

我們認為，由於有對沖基金介入，令企業(領匯)以短期目標(加租出售資產提高回報)取代長期目標(改善租戶組合提高回報)。正如高盛所講，可能引致市場失效，是否需要政府介入?
蘇教授提出、日後政府私有化，可唔可以考慮港交所咁、有政府代表出席董事會，或者投票權有限制，唔能夠超越限定水平。

我們不是贊成政府干預市場，不過一些法律框架下容許的架構，在外國亦不無例子。

政府係時候諗諗佢......