2007年5月9日星期三

盧婆婆惹的禍......


領匯實在是一個很有趣味TOPICS。

作為特區政府最徹底私有化,與地鐵不同,房委會出售資產時,真係可以做到一股不留,不像地鐵,留有一條大尾巴,政府仍然係最大單一股東,結果是以小股東利益補貼社會利益,政府更家以長官意志、將兩鐵合併、可加可減機制「一槌定音」。只係地鐵公關工作實在出色,小股東比人搵笨之餘,仲係覺得買左間負責任社會企業!

社會企業

領匯從來不是社會企業,當年房委會將領匯分拆成REITS後,領匯已經係一間徹頭徹尾私企,唔使講甚麼社會責任、唔使照顧居民利益、唔使理你甚麼立法會感受,亦唔使理甚麼房屋條例 (呢條例係針對房委會、不是領匯),因為佢嘅公司條例/ 基金章程,通通都無寫呢啲規條,領匯目標只有一個: 提高股東回報。
因此,以社會企業要求領匯照顧居民/ 商戶,以「十宗罪」責成領匯,統統都係不尊重私有產權。

咁,領匯問題到底出左係邊到?

一切要番返到盧婆婆....

當初房委會為左穩定基金價格,提出引入十大基礎投資者,希望可以將基金落入較講求「穩定回報」投資者身上 (記著是「較」),不過一宗官司,令政府唔敢再將領匯賣比所謂大戶,而係愈散愈好,點知,就殺出個「壞孩子」,之後嘅嘢都唔使點講.....

高盛有個報告都有啲啟發,佢地認為蘇慶和離任,預期會有更多高層相繼離職,可能會引致同租戶有大沖突,以及影響資產增值計劃。

試下用流行「博奕」去解釋:
1居民目標: 商場貨品價格要低、商場要靚、品種要多
2商戶目標: 租金要平、人流要多、租戶組合要夠好(唔理自已做緊咩)
3領匯目標: 要加租、要改善租戶組合增加人流、要引入比得好租的商戶

1 及3目標幾本一致,不過貨品價格有沖突,可以妥協
2 及3目標不一致,不過人流改善 2都會受惠 (或者得全部換晒全部商戶為止)
1及2目標基本一致,容易「走埋」
表面無咩沖突,可惜仲有.....

4. TCI 目標: 回報要高,仲要「短期」達到

結果當然係4與1. 2. 3. 都難妥協。

市場失效?
我們認為,由於有對沖基金介入,令企業(領匯)以短期目標(加租出售資產提高回報)取代長期目標(改善租戶組合提高回報)。正如高盛所講,可能引致市場失效,是否需要政府介入?
蘇教授提出、日後政府私有化,可唔可以考慮港交所咁、有政府代表出席董事會,或者投票權有限制,唔能夠超越限定水平。

我們不是贊成政府干預市場,不過一些法律框架下容許的架構,在外國亦不無例子。

政府係時候諗諗佢......

2 則留言:

名取瞳 說...

所以我唔會買領匯都唔會買地鐡
升了都係不義之財

匿名 說...

睇到領匯由上市到今日明顯一鑊泡, 仲死撐全面私有化對社會有利? 怪個阿婆係攪到今日田地o既元兇?
(假設)俾十大投資者買晒o的股, 就以為攪掂食碗麵. 呀, 很傻很天真!