2010年3月11日星期四

平反. 居屋

預算案公布一系列穩定樓價措施後,樓價升勢一直無停。

樓價越搶越高,中原四大分區指數都升至12年高位,係咪要復建居民再引起爭論。

主要發展商之一嘅新世界發展董事總經理鄭家純,話依家樓價太貴,復建居屋,可以照顧中產人士需要,政府大可增加居屋轉售限制,減低對樓市嘅影響。

滙豐控股執行董事鄭海泉話讚成,復建居屋,等多市民買到樓可以改善社會分化。

而靠建居屋起家既瑞安羅康瑞,亦贊成復建居屋,不過前提是量不可太多。

你可以批評、以上幾個人士都係利益團體,新世界及瑞安,過去就承造過不少居屋工程,而匯豐亦可以增加居屋按揭生意。

相反,大發展商新地擺明車馬,話經歷過九七、九八金融危機,政府無理由再興建居屋,將珍貴土地資源浪費。

現在看來,對係咪恢復興建居屋已經兩極化,但核心問題的是,到底居屋的存在價值是什麼?

是政府調控樓市工具? 是公屋upgrade版? 是私樓入門版?

還是政府透過運用社會資源、對一些未有足夠能力上車,但又有置業需求的社會階層,提供的補助單位?

反對興建居屋的人,往往以97、98年可怕的樓市崩潰作為支持論點,特別是98年房委會推出萬三個居屋單位,事後被認為是干撓市場、導至樓市大跌七成的原因。

但我想問,如果當日無呢批居屋供應,當時深井炒到過萬元一方呎、嘉湖六千蚊的樓價、就不會下跌嗎?

市場普遍認為政府不應再復建,支持理據是金融市場迅間萬變,當政府以為樓市過熱,要推出更多供應來達至供求平衡的時候,各國退市可能已經令樓市由升轉跌,政府分分鐘會「枉作小人」。

連政府自己都回應,指財政司長較早前已經表明,政府當年退出居屋市場,係一個重大決定。依家唔會好輕率咁重新投入市場。

就連支持復建居屋的人,持的觀點亦傾向是以增加供應來壓抑樓價,對居屋這個慨念有頗大誤解。

看看新加坡,有八成人口是居住在政府興建的補助房屋上,只有兩成人住在私樓。

而且這些房屋質素一點也不差,環境優美、配套齊全,多位於市中心,有三房、四房、以至五房及行政級單位,三房面積已經大至過千呎,五房在千四呎以上,行政級更是雙層設計,十足House一樣。

這些HDB一樣有入息限制,家庭月入不可超過八千坡紙,折算即係四萬四蚊港紙,在本港已算是中產有餘。

為什麼香港就不可以參考?

勾地表的制度,基於設計上的漏洞(過去我們已多次提及),被證明不能有效增加供應,政府目前單單增加豪宅拍賣次數,雖然是走對了方向,但以規模及單位數量而言,似乎並不足夠,分分鐘會引嚟豪宅地價推至新高的反效果。

單靠發展商興建私樓、即使強制面積要再小型,但好似新地將元朗樓包裝成新界豪宅,又可以幫到幾多上車族?

最可笑是新地一面以97年泡沬價來比較今天新盤定價,認為樓價仍然合理,但同時又將元朗定價提高至高於97水平,這算什麼企業責任?

以新加坡經驗,公屋固然有很大需求,但介乎私樓及公屋的空檔,仍然是有很大市場,因此滿足呢批夾心階層的需求是政府責無旁貸的責任。

天真以為用每年增減居屋供應來調控樓市當然不可行,但房委會可以提出一個較長遠的供應方案,列明每年提供若干單位數量居屋,以及增加公屋供應,最少可以紓緩部分中、低階層的置業需求。

畢竟,政府作為一個社會利益再分配的執行者,可以透過稅制、以至基建投資,彌補私人市場的不足,下下都話政府干預自由市場,似乎經歷過金融海嘯後,講法已經不合時宜。

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