平反. 居屋

預算案公布一系列穩定樓價措施後，樓價升勢一直無停。

樓價越搶越高，中原四大分區指數都升至12年高位，係咪要復建居民再引起爭論。

主要發展商之一嘅新世界發展董事總經理鄭家純，話依家樓價太貴，復建居屋，可以照顧中產人士需要，政府大可增加居屋轉售限制，減低對樓市嘅影響。

滙豐控股執行董事鄭海泉話讚成，復建居屋，等多市民買到樓可以改善社會分化。

而靠建居屋起家既瑞安羅康瑞，亦贊成復建居屋，不過前提是量不可太多。

你可以批評、以上幾個人士都係利益團體，新世界及瑞安，過去就承造過不少居屋工程，而匯豐亦可以增加居屋按揭生意。

相反，大發展商新地擺明車馬，話經歷過九七、九八金融危機，政府無理由再興建居屋，將珍貴土地資源浪費。

現在看來，對係咪恢復興建居屋已經兩極化，但核心問題的是，到底居屋的存在價值是什麼?

是政府調控樓市工具? 是公屋upgrade版? 是私樓入門版?

還是政府透過運用社會資源、對一些未有足夠能力上車，但又有置業需求的社會階層，提供的補助單位?

反對興建居屋的人，往往以97、98年可怕的樓市崩潰作為支持論點，特別是98年房委會推出萬三個居屋單位，事後被認為是干撓市場、導至樓市大跌七成的原因。

但我想問，如果當日無呢批居屋供應，當時深井炒到過萬元一方呎、嘉湖六千蚊的樓價、就不會下跌嗎?

市場普遍認為政府不應再復建，支持理據是金融市場迅間萬變，當政府以為樓市過熱，要推出更多供應來達至供求平衡的時候，各國退市可能已經令樓市由升轉跌，政府分分鐘會「枉作小人」。

連政府自己都回應，指財政司長較早前已經表明，政府當年退出居屋市場，係一個重大決定。依家唔會好輕率咁重新投入市場。

就連支持復建居屋的人，持的觀點亦傾向是以增加供應來壓抑樓價，對居屋這個慨念有頗大誤解。

看看新加坡，有八成人口是居住在政府興建的補助房屋上，只有兩成人住在私樓。

而且這些房屋質素一點也不差，環境優美、配套齊全，多位於市中心，有三房、四房、以至五房及行政級單位，三房面積已經大至過千呎，五房在千四呎以上，行政級更是雙層設計，十足House一樣。

這些HDB一樣有入息限制，家庭月入不可超過八千坡紙，折算即係四萬四蚊港紙，在本港已算是中產有餘。

為什麼香港就不可以參考?

勾地表的制度，基於設計上的漏洞(過去我們已多次提及)，被證明不能有效增加供應，政府目前單單增加豪宅拍賣次數，雖然是走對了方向，但以規模及單位數量而言，似乎並不足夠，分分鐘會引嚟豪宅地價推至新高的反效果。

單靠發展商興建私樓、即使強制面積要再小型，但好似新地將元朗樓包裝成新界豪宅，又可以幫到幾多上車族?

最可笑是新地一面以97年泡沬價來比較今天新盤定價，認為樓價仍然合理，但同時又將元朗定價提高至高於97水平，這算什麼企業責任?

以新加坡經驗，公屋固然有很大需求，但介乎私樓及公屋的空檔，仍然是有很大市場，因此滿足呢批夾心階層的需求是政府責無旁貸的責任。

天真以為用每年增減居屋供應來調控樓市當然不可行，但房委會可以提出一個較長遠的供應方案，列明每年提供若干單位數量居屋，以及增加公屋供應，最少可以紓緩部分中、低階層的置業需求。

畢竟，政府作為一個社會利益再分配的執行者，可以透過稅制、以至基建投資，彌補私人市場的不足，下下都話政府干預自由市場，似乎經歷過金融海嘯後，講法已經不合時宜。