2010年6月9日星期三

乾溏

要再花點時間再討論昨日賣地結果。

各位記唔記得點解政府要主動安排賣地?

當時特首面對龐大輿論壓力,要求政府壓抑過高樓價,結果一方面由房屋局做打手,炮製出九招十二式對付地產商。

那邊發展局亦不甘示弱,為左優化土地供應,因此主動安排了六幅市區地皮拍賣,目的是要透過增加豪宅供應,避免樓價高升的趨勢,由豪宅蔓延至中小型住宅市場。

結果就有了昨日的前山谷道邨地皮拍賣109億結果,那麼政府目標是否達到?

其實結果只有一個,就是誕生了九龍新地王! 而附帶就是一連串自以為受惠、什麼都反價封盤一番的業主及發展商。

當然,政府的高地價政策亦要對昨日拍賣負上責任,當山谷道邨地皮底價要74億、即每呎要8500幾蚊呎,「羊毛出在羊身上」,試問發展商又點平價賣比你?

政府原意是要壓抑樓價,「理性」的發展商面對一些豪宅及中小型地皮,自自然將資源放到毛利可以「最大化」的項目,結果是豪宅樓價愈搶愈高,反而中小型地皮就乏人問津。

吊詭的是,豪宅地皮供應得愈多,因為物以罕為貴、地價樓價愈搶愈高; 中小型地皮由於乏缺需求,發展商無意投地,變成供應又同步減少,樓價亦難以回落。

如果各位相信市場是具有效率,理論上中小型項目價格搶高到一定水平,因為毛利吸引,將可以吸引發展商重新發展呢類中低價樓。

但現實告訴我們,市場正是一個Imperfect Market,「不完美」先可以造就有人賺大錢、而低下階層則永遠也無上車。

而另一個昨日賣地的啟示,就是宣告勾地表制度「已死」!

近八年嚟首次主動賣地、連勾過二十一次既前山谷道邨地皮就晉身九龍地王,徹底反映勾地表制度失效。

說到底,政府還是乖乖賣地好了,直至一日發展商「乾溏」,樓價方有機會回落。

問題是,以而家發展商間間咁財雄勢大,政府手上,真有這麼多市區靚地?

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