2010年7月28日星期三

魔咒

今日山頂聶歌信山豪宅地皮賣出,符合預期嘅係地價104億仆鎚。

但係出乎意料嘅,係發展商嘅參與程度,全程大約四十分鐘,總共得四個財團舉牌,一共承咗四十七口價,過半數時間,來來去去都係得兩個發展商代表、新世界都南豐互相競投。

最後,由南豐同九倉夾份,各佔一半權益投到。兩個發展商喺山頂,都各自有幾個地盤,講到合作、係第一次。

雖然投地氣氛無預期咁激烈,但係地價係歷嚟第三高,而平均每一呎樓面地價,要三萬二千幾蚊。

今日嘅投地節奏,講真、都幾審慎偏慢! 相對拍賣官表現爽快到有啲急!

地皮開價係80 億,去到 82億,拍賣官就開始倒數、兼且調低每口叫價,反映一開價就近乎政府底價。

拍賣官例牌話,成交價係市場預期之內,唔認為佢哋太早調低每口叫價,影響最終成交價。

諗深一層,政府 82億就收貨,低過晒業界原先估值嘅下限,似乎見到政府都有意思、唔好過份推高地價!可惜事與願違啫!

驚山頂地成交價太高,政府同發展商無夾定,亦全力各自降溫。先講拍賣官,貼底價開價,為嘅係避免愈搶愈高。

而大發展商中,明知項目有價有市,進取嘅長實,多計嘅新地,亦唔見得有份搶價!

但結果,山頂始終係山頂,呎價超過三萬蚊,外電更話差過預期。但始於係貴,就係貴。

既然豪宅地少,政府逐少逐少,攞兩幅賣,只會令價錢越推越高!

無錯,高價地成交後,隔一個月先再推一幅,到最後,高價地成交後,發展商又可以高價開盤,結果樓價只會愈推愈高!

與其係咁,倒不如一次過推十幅八幅中低價地,先解決mass market地荒!

股壇有「逢講必升」嘅股神。亦有「逢買必跌」嘅明燈。到底,呢個道理,係咪應用今次賣地場上,為黃志祥兄搵個接班人,以解佢多年心結?

話說回來,每次喺賣地之後,地產股都有一個「魔咒」,今日都唔例外,地產股喺拍賣既尾聲,幾乎一面倒向下!

難怪,市場發現投地既唔係熟口熟面既大發展商,連大好友「黃志祥」都縮手,加上個價望真啲,又唔係真係咁靚,地產股尾市愈跌愈多,一啲都唔奇!

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