2010年10月12日星期二

戰時物資

今次施政報告最大焦點是樓市,而當中最大爭議,肯定是資助市民置業及限制外地資金炒樓兩項措施。

資助置業肯定是勢在必行,縱然外國經驗是受惠者廖廖可數(只有數%),但政治嘛? 做,總好過唔做~!

焦點係是否應限制內地人置業? 由自由市場角度,當然萬萬不行!

反對者說香港是資本主義最後堡壘,而且從無限制資金出入紀錄,豈可作出資本限制?

當然限制資本進出是犯了天下大不違,但關鍵是到底物業市場是否簡單如股票、貨幣或債券,只是一個流動資產?

股票可以唔買、債券可以唔投資、無樓係咪代表唔使住?

如果大家同意現時的全球資產升值是量化寬鬆的後遺症,而匯率戰又是因為各國爭相印銀紙,結果迫政府要將貨幣眨值以增加出口競爭力。

咁香港樓價升值,就是因為物業成為了全球資金爭相追捧的罕有資源,即係「戰時物資」。

雖然跟據現在的投資移民計劃,單計09年,投資移民只佔樓市整體成交1.2%,似乎不應歸疚樓價升是因為內地人買樓!

但實際情況大家明白,內地資金追捧樓市,追求的斷非只是一紙身分證。

內地資金泛濫、為左尋求更穩定回報,加上政治風險因素,將錢泊喺香港是不少內地人心中的安全資產配置方法。

(最近國美兩雄相爭,就證實左即是人在牢獄,只要有合法的權益持有,香港這個法治之都仍然可以比「監躉」有合法的資產行使權,所以我說388是國美相爭的最大贏家。)

好像新地的天巒,發展商就稱最少有兩成買家是來自內地,由於普遍發展商都有動機報細數,事實肯定係比例高於此!

有證券行就估計,以豪宅市場成交,內地資金保守估計都有三成半以上,中間仲未計以公司名義買入的宗數,加上近日內地人買樓有「向下流」趨勢,可以肯定它們就是樓價急升的「幕後黑手」!

物業市場不同於股票,在於公仔紙大可以印完再完,但土地是稀有資源,特別是市區靚地根本難求,加上政府短期內根本不可能改變高地價政策,樓成為左戰時物資,根本不可能同時滿足所有人的需要,因此就很有需要在市場供求失衡時,由政府進行配給。

經歷過九七金融風暴,新興市場國家都明白資產泡沬可能帶來的巨中後遺症,觀乎近日如巴西、南韓、泰國以至印尼,都已經採取干預匯市或直接向熱錢徵稅等做法,都已經是面臨危機採取的非常規措施,但本港受縛於聯匯,根本不可能採取干預行動。

而所謂「配給」,其實大可由市建局出面進行,由於所有錢都是公帑,招標時明碼實價話只售予本地居民,並限定單位面積,一切由合約出發,既可免卻干預自由市場之指摘,同時又能減低資產泡沬風險。

政府亦可以考慮跟隨巴西泰國做法,對購買資產的非本地居民,徵收一個大額稅率,既可減低熱錢流入的潛在負面影響,庫房所得又能用之社會、改善貧富懸殊,很難明白為何政府不願早些採取類似措施。

要避免九七惡夢重現,政府是時候需再次干預。

13 則留言:

Man 說...

香港根本無人會無樓住,問題只是在於有人想改善生活想住大一點或住近市區一點,但市區樓有限,只有能力較強的人方可住到,這本來是天經地義,政府並無責任也無能力讓所有人都可住市區。如果無能力在目前環境下置業,大可先等一兩年或租樓住,為何要政府和納稅人幫助呢?社會上有很多人更需要政府資源幫助,現在這些所謂有改善住房需要的人很明顯並非最有需要的人。
另外為何要提” 天巒” 或只提豪宅市場?香港還有很多一百萬樓下的上車盤,政府難道要幫這些人買豪宅嗎?
還有閣下提到市建局出面,其目的到底是讓市民有樓住還是要壓樓價??請問什麼叫” 又能減低資產泡沬風險”?? 那閣下經常提到要起居屋其目的又是想讓人有樓住還是壓樓價??根本連本來的目的也搞不清楚!

Man 說...

另外聽閣下的語氣似乎認為高地價不好,請問為什麼呢?香港政府大部份收入也是賣地得來,香港是國際金融中心,是外資進入中國的大門,土地當然值錢,賣地價錢高有什麼問題?難道要政府賤賣資產嗎?
還有就是即使平賣地,發展商一樣可以將其包裝成豪宅高價出售,那為何政府要平賣土地呢?

Y 說...

re: man

"只有能力[較強的人]方可[住到]"

收租實際只係passive income, 實在不能認同 "有幾強"...

如果那人本身擁有多於一個物業, 大概不會"住下呢間住下個間", 目的只有投資/投機...

"政府難道要幫這些人[買豪宅]"
又唔好噤extreme, 一百萬樓下上車盤係有, 但質數好重要, 當然唔係同你講既豪宅去比, 最簡單同公屋比, 質數如果同公屋差唔多, 點解仲要俾多一百萬出黎, 點解唔租公屋就算, 原因係因為夾心層岩岩過左公屋/居屋線失去資格申請, 但又完完全全冇法負擔高價樓, 硬要夾心層拎一百萬買你既"水貨", 實在不公平, 錢係一樣有付出的, 為何冇錢同有錢的都可以選擇, 偏偏忘記中層既人...

但有點要澄清的, 我所說的夾心不是那些兩三萬人工都叫自稱夾心的人, 他們都大概另有目的...

"低稅率"
俾少左稅賺左第一次, 之後賣樓capital gain再賺第二次, 已有物業的人當然讚好...

實不能認同你的看法

投資吹水王 說...

以下是小弟的投資網誌, 請多多指教.
http://blowwaterj.blogspot.com/

Man 說...

Re Y

我說的是能力較強方可住到市區樓,佢地係"住",唔係"收租"!
為什麼有多過一個物業就不會"住下呢間住下個間"??這是誰說的?而且,有錢買多一兩間在資本主意的社會是完全合法的,他們是投資或炒也與人無關。相反一些人睇錯市之後就要政府行使有利他們的政策,損人利已,這些人才是要不得!
一百萬樓下的質素也很好,現在很多人也是住一百萬樓下的樓,而且二手市場也十分活躍,請問有什麼問題?而家就係好多一百萬樓下的質素也好過公屋,為什麼視而不見?
你錯了,這個世界是有錢的就有得選擇,唔係"冇錢同有錢的都可以選擇, 偏偏忘記中層既人",這是十分簡單也公道的道理,難道你不明白嗎?
在香港"低稅率"環境下不能得益者,本人只能稱之為社會上的失敗者,但社會唔會也不應因這樣就說系統有問題,因任何社會系統都有失敗者,政府從系統中得益就可以幫貧苦大眾,而唔係打到成個系統來解決問題。

Y 說...

先謝指教~

"相反一些人睇錯市之後就要政府行使有利他們的政策,損人利已,這些人才是要不得!"

這點我是很同意的, 就如我之前所說的確有部份"自稱"夾心的人在利用我們的言論去達到佢自己既目的..

"為什麼視而不見"
質數比公屋好, 價錢又要平, 結果就係你之再前講既非市區樓[實際應該近乎郊區先岩], 所以係買平左, 但之後既交通費/時間相對付出又變多, 這些都是成本之一, 所以付出的其實不止一百萬呢...

"政府從系統中得益就可以幫貧苦大眾"
問題就係而家佢企過左, 所以出聲係希望佢可以企返嚮中間, 而唔係想申手問佢拎...

Man 說...

"質數比公屋好, 價錢又要平, 結果就係你之再前講既非市區樓[實際應該近乎郊區先岩], 所以係買平左, 但之後既交通費/時間相對付出又變多, 這些都是成本之一, 所以付出的其實不止一百萬呢..."
這些樓現在一樣有很多人住,二手一樣有很多交易,只是視乎閣下如何取捨。
任何事情都要付出成本,買樓也要比首期,連基本的成本也不願付出請問有什麼資格上車買樓?

Y 說...

岩呀~我唔想上車架...我想住公屋架~
唔係唔付出, 只係想risk=return, 實際上而家野野都risk>return, 點解唔reject? 問題係冇alternative呢...
in fact公屋踢你出局, 中價又明俾人搵笨實, 貴又唔到你玩, again, where is the solution /?

Y 說...

又或者噤講...
你岩岩先話100萬樓通街係, 好多人買, fine, 就買呢d...
噤我岩岩講左actually計完數係唔止100萬la...情況就好似等於你買200萬野, 你唔洗一炮過俾200萬出黎, 100首期[樓價], 100嚮[交通/時間]日後分期噤姐...
利息又俾左[住遠左唔方便同質數冇200萬噤好]...
但最後你呢200萬都係俾左, 但只係買到間100萬既質數呢...

玩咩??

Man 說...

"岩呀~我唔想上車架...我想住公屋架~"
請容我說句不中聽的,閣下現在肯定不是無樓住之人,但就想和香港最低下的人爭公屋,這是什麼道理?

"唔係唔付出, 只係想risk=return, 實際上而家野野都risk>return, 點解唔reject? 問題係冇alternative呢..."
這些是閣下自已的問題,只是閣下自已認為現在risk>return,這只是你自已主觀看法,其他人唔係咁諗。

"in fact公屋踢你出局, 中價又明俾人搵笨實, 貴又唔到你玩, again, where is the solution ?"
想改善自已的生活只有靠自已,解決方法只有想辦法搵多些錢,如閣下自已也幫不到自已,邊個會幫到你??政府根本無咁多資源。

Man 說...

"又或者噤講...
你岩岩先話100萬樓通街係, 好多人買, fine, 就買呢d..."
一樣係果句,全部都是成本,如果付擔唔起或不願付擔請唔好買樓,可以租屋住,這是個人的選擇。

Y 說...

屋企嚮公屋, 自己搵到既$, 岩岩過左條公屋線, 但又冇噤多$俾你昆[無論係買定係租你既水貨樓]...完全滿足你岩岩講既野~

數都計埋出黎又話主觀, 搵多左$又減埋通漲又打返個和, 真係高見...

你噤樣"硬食"既道理的確係唯一solution~

請容我說句更不中聽的,閣下現在肯定擁有多過一個物業, 永遠只想升值的一類...

Man 說...

你說我是那類人也沒什麼不中聽,但本人明白即使我想物業”永遠升值”,現實根本不可能,故物業價格起跌本人也不會怪政府或其他任何人。本人如把握不了樓市低潮時買樓,我願意等,也願意租(而家仲有”置安心”幫手),但就絕不會輸打贏要(本人唔係話你) ,迫政府做E樣果樣打低樓價讓我入貨。
我自己有樓住緊,我唔會也不鼓勵子女同住籠屋的人爭公屋住,因他們是社會上生活最困苦的人,政府資源就只有那麼多,政府最要幫的是在生存邊懸爭扎中的貧苦市民。
你主觀好我主觀又好,如果你覺得條數計唔掂或接受唔到就唔好買,就是這麼簡單罷了。我真不明白有什麼好怨?如果置安心都幫你唔到,我只能得罪講句說閣下根本無能力及不應置業。
本人的case其實應該同你差唔多,一樣有樓住緊但就買唔起市區樓或新樓,但大家的面對和處理方法就不同。本人有信心可於未來三至四年儲到錢換樓,唔需要政府和納稅人幫,政府請別亂出招打破我的計劃就已十分好了。