2010年10月15日星期五

升定跌?

看到特首今日前言不對後語,就令人發笑!

外圍像新加坡、韓國泰國人家就不斷要靠將貨幣升值或向熱錢徵稅,避免有過多資金流進經濟體系、做成資產泡沬。我們的特首為保聯匯,就一邊嬉皮笑臉說港元隨美元眨值都幾好,可以有「少少好處」,但另一邊就猛話要防止資產泡沬,壓止樓價飊升云云。

簡直兩面不是人!
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到底將投資移民在購買房地產類別剔除,對樓市有無影響?

政府話微不足道,代理同發展商都話對樓市影響唔大,大行報告就引用數據,說投資移民只佔樓市成交百分之一,不應對樓市及地產股有任何實質影響。

可是我們看到政策消息一出,單日就有二百個申請趕尾班車,簡單以每人購買一千萬樓價計、一日樓市進帳就有二十億元。

投資移民計劃在03年沙士後開始,幾年下來投資樓市的比例大約只有三成,幾乎沒有什麼變化,可是最近的數據卻顯示,置業的比例由去年底的29%,一下子跳升至今年首九個月的42%,說明在資金泛濫下買磚頭已經是投資移民的首選。

由於內地移民已經佔了總額的八成,同胞肯定係支持樓市的一個重要因素,更重要的是,我們現有的數據,只是統計了他們透過投資移民買的第一層樓,之後的第二、第三……第N層數,邊度有統計?

即使是發展商都承認內地資金係新盤的重要購買力,有證券行就估計內地資金就佔了豪宅成交近四成。

無論如何,以呢批內地移民中、有四成都選擇買西九,呢區樓價肯定就會率先反映。

恒隆好似仲有批君臨天下未賣完,點算?
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講左咁多,有無發現無論特首、評論員同社論,都無人講過樓價會升定跌?

可能要預測真係太敏感,不過都姑且做一些大膽假設。

我們預測是,樓價未來兩個月不會有大變化,市場無論買方賣方都要時間消化,成交相信會進一步轉靜。

不過有一個心理因素不可忽視的。我們經常說新盤開售會帶動二手樓價,主要是近年發展商新盤定價進取,可是日後政府一旦立法以實用面積作唯一定價指標,地產界一定會出現一個翻天覆地變化,未來新盤由於實用面積遠遜二手樓,將來定價將不會像今日如斯進取,這點將有助平穩過於瘋狂樓市。

至於收緊發水比例至一成,亦會影響而家所謂「面粉貴過面包價」的現象,發展商他日投地仲會否好像華懋日前咁進取? 很令人懷疑!

二手成交方面,目前不錯是持續在高位,今年樓價平均就升了20%,不過近日開始見到成交萎縮,只靠小猫三、四隻的小量創新高成交,仲有否能力推高樓價?

需求方面,「置安心」且不論行政上的缺乏效率,但肯定會暫緩部分置業人士的買樓需求,加上內地資金減少入市,結果又會如何?

一連串的疑問,不是代表樓市會好快調整,因為利好因素仍然,是有QE2的憧憬。不過可以大膽預言,到消息落實時,市場又會趁好消息出貨,到時又看看樓價升定跌?

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