2010年11月27日星期六

炒家

打擊炒樓措施只係推咗一個星期,已經收到立竿見影之效。

多個大型屋苑陸續出現撻訂個案,部分好似屯門就佔左成交總數兩成。

難怪行政長官曾蔭權都話,措施已經有一定成效,抵佢威番一次!

今次措施可說是政府近年最收效的政策,一方面力度夠震撼,同時更是配合天時地利人和,誇張點說是「盡收天下兵器」,炒家那有不退讓之理?

不過政策收效之餘,開始更多人關注是會否殺錯良民?

其實更根本的問題是,到底炒家有沒有推高樓價?

我們往往為炒家美其名是專業投資者,認為他們是利用經濟、法律、政治以至制度上的空檔,鑽空子尋求利潤,說得好聽是「套戥」,但實際對社會有多大好處? 大家心知肚明。

炒家在市場上的數目可能真的不多,有估計頂多只有一成左右,但他們對樓市的影響絕不可少觀。

與證券市場不同,樓市的買賣透明度其實甚低,買家賣家的資訊,幾乎壟斷在地產代理手中。

不知大家是否有這樣的經驗:在樓市暢旺時,用家想找代理看盤幾乎沒有可能,因為代理都寧願花時間去招呼那些連樓都不用看、只要知道價位高低就決定成交的炒家身上。

而這些炒家由於相對較為進取,一些樓盤的新高成交價,往往都由他們創出,雖然佔屋苑整體成交並不高,不過一旦有新高成交出現,所有業主的「理性行為」都會將自己的叫價與新高成交價睇齊,於是炒家的行為就出現了「放大效應」,樓價輕易屢創新高。

但現實是買樓不等同買股票,我們的觀點是住屋既是商品、同時也是社會資源。

買賣物業雖與股票一樣是商業行為,但同時亦涉及社會成本。發新股只會影響一間上市公司的每股資產淨產,理論只要有人信,要發幾多就有幾多。

相反,一層樓就是一個單位,炒賣一個空置單位圖利雖然可以製造帳面利潤,但這個原本可以安置小家庭的資源就此做成浪費,這個社會成本不會由炒家負責,而是由整個香港社會負上。

炒賣物業會做成經濟學上的「界外效應」,既然我們認同香港地少人多,那麼樓宇本質上與一些稀有資源是沒有分別。

既然政府對一些做成「界外效應」的行為,例如吸煙徵收重稅,又或者對佔用道路資源的私家車徵收每年達數千至近萬元的牌費,目標其實就是希望透過稅制,為界外效應做成的社會資源浪費作重新分配。

今次的特別印花稅正是起到這個資源重新分配的功能(由炒家→用家),而且與增值稅不同,對一些長線投資者/ 用家不會起到懲罰性效果,目標簡單明確(短炒人士)。

我們的確不需要為炒家憂心,它們自有生存之道。但為免殺錯良民,建議稅局應設立上訴機制,對有家庭生活轉變(例如生小朋友、轉學及就業)可以作出適當豁免,相信可以有效減少今次措施的爭拗。

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