轉勢?

樓價指數連跌三周，累計跌左1.6%。

原因是:1. 政府加快推地? 2. 金管局收緊銀行貸款?

可能吧，但相信政府都未必能確切說出答案。

但更多人想知的問題是、樓市是否轉勢?

先不要忘記，雖然樓價跌了，但今年樓價累積升左9%。(只是首四個月。)

近日有機會與監管機構人士會面，更了解當局出手調控樓市的思路。

監管當局強調反周期的重要性。今次樓市升浪大家有印象，是由零三年開始，中間經過08年金融海嘯、短暫調整了一個季度，不過很快回復升勢。

八年的一個經濟周期，到底是否足夠，呢個問題其實最好下次問「趨勢大師」羅家聰。

且看近日樓市負面因素的變化:
1. 外圍開始收水。(包括歐洲加息以及人行舊年十一月以來首次加息)
2. 銀行面對息差收窄、需要調整貸款政策。(銀行取消H按/ 加H按息)
3. 樓市的自然調節。(樓價已上97年水平)

當局的結論是、雖然唔知樓市幾會跌，不過可以預早提防就早提防，但力度又不能猛至令周期轉勢，所以寧願採取逐步收緊的措施。

的確，為防樓市泡沬爆破、再嘗97年的6年調整痛苦，我們贊成當局可以提早防範風險，當中SSD是沒有辦法中的好方法。

不過在看到樓市升溫的同時，其實有幾個當局指的「警告」指標，我們認為值得大家再深思:
A. 金管局警告，市民的供樓負擔比率由去年的44%，增加至近日的54%，已經屬於偏高平。(當局目前比銀行的審批指引是供款負擔能力不能高於50%)
但凡事均有比較，看圖中(金管局三月出版的半年報告)的藍線，目前五成多的負擔比率，只是回到2000年水平，與97年的泡沬水平110%比較，相距仍甚遠。

B. 圖二同樣來自金管局三月半年報告，表面好像好複雜嚇人，其實簡單講就是目前樓市的各樣指標與97年比較有何變化。
最顯而易見的三點是樓價、按揭貸款總量(約是8000億港元)、以及樓價佔收入入率，都已經回到97年狀況。
不過其他指標例如供樓佔收入比率(A.點)、以及成交量、以至確認人買賣(炒樓)水平，仍遠遜97年。

結果將A與B 兩點合併思考，可以說明甚麼?

樓價回到97年、貸款總量相近、人口總數基本無大變化、收入又唔見得比97年高很多，但供樓佔收入只是97年的一半。

簡單結論就是目前市民的借貸槓杆水平，遠低於97年。(當然有部分買家的確是來自內地，但對基本結論沒有影響。)

這點其實在過去我們的文章都有多次提及，目前市民買樓不論自願抑或被迫、都不敢過分借貸，他們有能力面對樓市下跌而不須恐慌拋售。

不錯，樓價的確可以因為外圍因素有變，例如美國一旦加息，令熱錢由目前不正常的四、五千億銀行結餘中大量流走，利率上升增加供樓負擔，樓市可以出現調整，但會否再如97年大跌70%情況?

說了那麼多，那樓市是否會轉勢? Sorry，其實沒有答案，不過大家真有置業/ 長期投資需要，最好有一個心理預期，就是樓價一旦由現水平跌一至兩成、以及利率真是加4-5厘，對你的財務狀況有何影響?

如果答到這兩個問題，其實樓市是否轉勢，對你是否重要?