2011年4月16日星期六

轉勢?

樓價指數連跌三周,累計跌左1.6%。

原因是:1. 政府加快推地? 2. 金管局收緊銀行貸款?

可能吧,但相信政府都未必能確切說出答案。

但更多人想知的問題是、樓市是否轉勢?

先不要忘記,雖然樓價跌了,但今年樓價累積升左9%。(只是首四個月。)

近日有機會與監管機構人士會面,更了解當局出手調控樓市的思路。

監管當局強調反周期的重要性。今次樓市升浪大家有印象,是由零三年開始,中間經過08年金融海嘯、短暫調整了一個季度,不過很快回復升勢。

八年的一個經濟周期,到底是否足夠,呢個問題其實最好下次問「趨勢大師」羅家聰。

且看近日樓市負面因素的變化:
1. 外圍開始收水。(包括歐洲加息以及人行舊年十一月以來首次加息)
2. 銀行面對息差收窄、需要調整貸款政策。(銀行取消H按/ 加H按息)
3. 樓市的自然調節。(樓價已上97年水平)

當局的結論是、雖然唔知樓市幾會跌,不過可以預早提防就早提防,但力度又不能猛至令周期轉勢,所以寧願採取逐步收緊的措施。

的確,為防樓市泡沬爆破、再嘗97年的6年調整痛苦,我們贊成當局可以提早防範風險,當中SSD是沒有辦法中的好方法。

不過在看到樓市升溫的同時,其實有幾個當局指的「警告」指標,我們認為值得大家再深思:
A. 金管局警告,市民的供樓負擔比率由去年的44%,增加至近日的54%,已經屬於偏高平。(當局目前比銀行的審批指引是供款負擔能力不能高於50%)
但凡事均有比較,看圖中(金管局三月出版的半年報告)的藍線,目前五成多的負擔比率,只是回到2000年水平,與97年的泡沬水平110%比較,相距仍甚遠。

B. 圖二同樣來自金管局三月半年報告,表面好像好複雜嚇人,其實簡單講就是目前樓市的各樣指標與97年比較有何變化。
最顯而易見的三點是樓價、按揭貸款總量(約是8000億港元)、以及樓價佔收入入率,都已經回到97年狀況。
不過其他指標例如供樓佔收入比率(A.點)、以及成交量、以至確認人買賣(炒樓)水平,仍遠遜97年。

結果將A與B 兩點合併思考,可以說明甚麼?

樓價回到97年、貸款總量相近、人口總數基本無大變化、收入又唔見得比97年高很多,但供樓佔收入只是97年的一半。

簡單結論就是目前市民的借貸槓杆水平,遠低於97年。(當然有部分買家的確是來自內地,但對基本結論沒有影響。)

這點其實在過去我們的文章都有多次提及,目前市民買樓不論自願抑或被迫、都不敢過分借貸,他們有能力面對樓市下跌而不須恐慌拋售。

不錯,樓價的確可以因為外圍因素有變,例如美國一旦加息,令熱錢由目前不正常的四、五千億銀行結餘中大量流走,利率上升增加供樓負擔,樓市可以出現調整,但會否再如97年大跌70%情況?

說了那麼多,那樓市是否會轉勢? Sorry,其實沒有答案,不過大家真有置業/ 長期投資需要,最好有一個心理預期,就是樓價一旦由現水平跌一至兩成、以及利率真是加4-5厘,對你的財務狀況有何影響?

如果答到這兩個問題,其實樓市是否轉勢,對你是否重要?

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