樓市長短盤

承蒙各界支持，我們周六舉辦的有線財經資訊台論壇「拆解金融新秩序」，獲得各位觀眾熱烈，自問是咁多屆以來最成功一次。(現已有網上重溫)

原因除了今年邀得猛人外，更重要是台上台下互動熱烈，幾個主要嘉賓都認為氣氛很好!

說回當日重點的一個議題，樓市。

任總當日提出了三個樓市論點，姑且歸納如下:

1. 本港樓市不再是700萬人的市場，面對1.3億人的潛在買家，那怕千分之一都不得了，因此政府要有智慧協助本地居民置業;
2. 長盤、平盤、短盤: 市民可以長盤(持有多個一層)、可以平盤(居於自住物業)，但千萬不要短盤(即為「無殼」一族，只租不買);
3. 不同意阻礙外地人來港置業，因此舉有違自由市場原則;


在陳德霖一而再、再而三就樓市和息率示警之際，任總罕有在論壇上開腔，要留意的是第二個講法。

當然，對已上車的應否加碼追揸，平盤變長盤，任總忠告是要慎防政府突出重招打壓樓市，這種政策風險肯定存在，到時會殺投資者一個措手不及。

不過在前提1. 的情況下，其實平盤長盤都是悉隨尊便，只要視乎本身能力，因為長遠計都是買起高於買跌。

當然，反對的一方會另有看法、最突出的一個觀點莫如即是捱貴租也只是兩、三年時間，總好過物業一旦遇上大跌市時、資產眨值來得恐怖。

陳德霖今日又有類似說法，再以九七為警告，而且更提醒目前利率周期同九七年好唔同，預計下半年銀行存貸利率會持續攀升，對買家做成好大負擔。

但任總提出「短盤」可怕之處是、本港樓市出現結構性轉變，除非政府真是出現了前提3. 的情況，否則內地買家比例不斷上升是必然事實，本地樓市早已不限於七百萬人的市場，短盤只會令自己離安居置業目標愈來愈遠。

況且陳德霖還漏提了一個樓市與97很重要的分別，就是目前市民置業的槓杆水平不高，按揭貸款總量是8000億港元，雖然回到去97年水平，但實質經濟規模就有倍數升幅，反映借貸水平不算備高。

何況以還款對收入比率，目前僅五成多的負擔比率，與97年的泡沬水平110%比較，相距仍甚遠。

這證明即使樓價開始下跌，業主普遍仍是有實力持有物業，很難再出現97年斷供情況。

今次樓市升浪由03年開始，雖然08年金磚融風暴有短暫下跌，但維期短於三個月，雖然按「周期論」的說法應會出現調整，但面對樓市結構性轉變，大家應再細味任總所說的「平盤」理論!