2011年5月23日星期一

樓市長短盤



承蒙各界支持,我們周六舉辦的有線財經資訊台論壇「拆解金融新秩序」,獲得各位觀眾熱烈,自問是咁多屆以來最成功一次。(現已有網上重溫)

原因除了今年邀得猛人外,更重要是台上台下互動熱烈,幾個主要嘉賓都認為氣氛很好!

說回當日重點的一個議題,樓市。

任總當日提出了三個樓市論點,姑且歸納如下:

1. 本港樓市不再是700萬人的市場,面對1.3億人的潛在買家,那怕千分之一都不得了,因此政府要有智慧協助本地居民置業;
2. 長盤、平盤、短盤: 市民可以長盤(持有多個一層)、可以平盤(居於自住物業),但千萬不要短盤(即為「無殼」一族,只租不買);
3. 不同意阻礙外地人來港置業,因此舉有違自由市場原則;


在陳德霖一而再、再而三就樓市和息率示警之際,任總罕有在論壇上開腔,要留意的是第二個講法。

當然,對已上車的應否加碼追揸,平盤變長盤,任總忠告是要慎防政府突出重招打壓樓市,這種政策風險肯定存在,到時會殺投資者一個措手不及。

不過在前提1. 的情況下,其實平盤長盤都是悉隨尊便,只要視乎本身能力,因為長遠計都是買起高於買跌。

當然,反對的一方會另有看法、最突出的一個觀點莫如即是捱貴租也只是兩、三年時間,總好過物業一旦遇上大跌市時、資產眨值來得恐怖。

陳德霖今日又有類似說法,再以九七為警告,而且更提醒目前利率周期同九七年好唔同,預計下半年銀行存貸利率會持續攀升,對買家做成好大負擔。

但任總提出「短盤」可怕之處是、本港樓市出現結構性轉變,除非政府真是出現了前提3. 的情況,否則內地買家比例不斷上升是必然事實,本地樓市早已不限於七百萬人的市場,短盤只會令自己離安居置業目標愈來愈遠。

況且陳德霖還漏提了一個樓市與97很重要的分別,就是目前市民置業的槓杆水平不高,按揭貸款總量是8000億港元,雖然回到去97年水平,但實質經濟規模就有倍數升幅,反映借貸水平不算備高。

何況以還款對收入比率,目前僅五成多的負擔比率,與97年的泡沬水平110%比較,相距仍甚遠。

這證明即使樓價開始下跌,業主普遍仍是有實力持有物業,很難再出現97年斷供情況。

今次樓市升浪由03年開始,雖然08年金磚融風暴有短暫下跌,但維期短於三個月,雖然按「周期論」的說法應會出現調整,但面對樓市結構性轉變,大家應再細味任總所說的「平盤」理論!

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