2013年1月23日星期三

啼笑皆非


爛地變黃金,憧憬市政府收地,本來無人問津嘅前海物流用地,繼續有炒作。

唔駛睇母公司,招商局國際管理層證實,的確喺前海附近,全資持有一幅115萬平方米嘅沿海用地。另一幅就細好多、同時只係由合資公司持有。

但係點估值都好分歧。
高盛話,當政府按市價收地,兩幅地夾埋值105億港元。
但渣打計埋招商局、持有1成9權益嘅「中集」手上地皮,估計整體前海地皮,價值405億。

總之同傳聞講既三千幾億有好大差距。

即使係同一塊地,估值都可以差天共地。

三大地主當中最細、由深圳國際持有嘅兩幅地,同樣講緊38萬平方米,但渣打俾嘅估值,頂盡只係190億港元,同報道推算嘅558億差好遠。

唔單止估值難,到時係政府收地、定自行補地價發展,根本未定。

高盛質疑相關地皮,價值係咪實現到?渣打都話現階段估值係太早,因為監管同規劃都有不明朗因素。

更加要注意係深圳市取態。內地傳媒引述前海管理局發言人承認,區內土地平整工程仲進行緊,部分地皮使用權,亦的確落入個別企業,但就唔存在有「三大地主」嘅講法。

而且政府已表明,土地出讓同土地用途點變仲溝通緊,區內亦仲招緊商。

即使係預計喺3月、首批公開推出嘅前海地皮,亦唔會包括由三間公司持有嘅呢批地。

前海三幅皮值四千幾億,開始真相大白,隨著前海當局金口大開,由股價反映,所謂三大地王、三大地主之說亦不攻而破。

但證券界、投資界仲有個迷,到底前海地,值幾錢??

單係高盛,中金,渣打計算招商局國際前海相關土地估值,金額就介乎百幾至四百億不等,相當於招商局每股資產值係四蚊,至十六蚊。

出現咁大差距,究其背後係前海土地,應該用將來價值,抑或用現在價值作為計算基礎。

兩個取態,有天淵之別,結果亦會截然不同,亦肯定會造就日後更多前海發水事件。

用個比譬,依家新西部份豪宅,動輒過萬蚊呎,但當年收地成本,可能低至幾蚊,甚至幾毫子呎。

依家,前海正正出現呢個計算上既各取所需狀況,而好明顯,外界對前海既估值,就相等於市場用中環呎價,計算長洲因為有新金融城,而應該有既合理估值。

亦因為咁,報道假設既前海土地,每平方米值三萬蚊人民幣,部份大行亦計算值二萬蚊。

但高盛今次算係良心份子,佢地列出過去十二個月,鄰近前海地區二十幅地成交記錄,其中七幅商業地,成交價每平方米最低只係七千八人民幣,最貴頂盡萬五,如果住宅地的話,最近一次成交價只不過係八千六元人民幣每平方米。

比較完呢個例子,大家會明,咩叫「搏大霧」!!!

又或者,用深圳控股剛獲母公司注入既兩幅地做參考,位處深圳福田超級旺區,配套完善,人流足以比美彌敦道,兩塊地連埋履行債務承擔,為番係萬千元人民幣平方米,扣除債務的話,僅僅七千五。

前海可能潛力巨大,但正如黃師傅所指,亦隨時係海南或者大西北概念翻版。概念唔怕舊,只要市場受,但炒要炒得聰明,並且帶眼識股。

當報章列出大批前海概念股,部份構成概念原因,係母公司既母公司前海有塊地,部份更只係因為總部設於深圳,亦可能歸類為前海股,除左「啼笑皆非」之外,諗唔出更好形容。

名單之中,連保利協鑫亦被冠上前海概念,原因係喺前海屋頂有太陽能系統。與其咁牽強,倒不如話,內地推動環保發電,前海勢將打造太陽能發電特區,日後連街燈,交通燈,都一律只可以用太陽能供電,可能咁多番些少說服力!!!!!

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