啼笑皆非

爛地變黃金，憧憬市政府收地，本來無人問津嘅前海物流用地，繼續有炒作。

唔駛睇母公司，招商局國際管理層證實，的確喺前海附近，全資持有一幅１１５萬平方米嘅沿海用地。另一幅就細好多、同時只係由合資公司持有。

但係點估值都好分歧。
高盛話，當政府按市價收地，兩幅地夾埋值１０５億港元。
但渣打計埋招商局、持有１成９權益嘅「中集」手上地皮，估計整體前海地皮，價值４０５億。

總之同傳聞講既三千幾億有好大差距。

即使係同一塊地，估值都可以差天共地。

三大地主當中最細、由深圳國際持有嘅兩幅地，同樣講緊３８萬平方米，但渣打俾嘅估值，頂盡只係１９０億港元，同報道推算嘅５５８億差好遠。

唔單止估值難，到時係政府收地、定自行補地價發展，根本未定。

高盛質疑相關地皮，價值係咪實現到？渣打都話現階段估值係太早，因為監管同規劃都有不明朗因素。

更加要注意係深圳市取態。內地傳媒引述前海管理局發言人承認，區內土地平整工程仲進行緊，部分地皮使用權，亦的確落入個別企業，但就唔存在有「三大地主」嘅講法。

而且政府已表明，土地出讓同土地用途點變仲溝通緊，區內亦仲招緊商。

即使係預計喺３月、首批公開推出嘅前海地皮，亦唔會包括由三間公司持有嘅呢批地。

前海三幅皮值四千幾億，開始真相大白，隨著前海當局金口大開，由股價反映，所謂三大地王、三大地主之說亦不攻而破。

但證券界、投資界仲有個迷，到底前海地，值幾錢？？

單係高盛，中金，渣打計算招商局國際前海相關土地估值，金額就介乎百幾至四百億不等，相當於招商局每股資產值係四蚊，至十六蚊。

出現咁大差距，究其背後係前海土地，應該用將來價值，抑或用現在價值作為計算基礎。

兩個取態，有天淵之別，結果亦會截然不同，亦肯定會造就日後更多前海發水事件。

用個比譬，依家新西部份豪宅，動輒過萬蚊呎，但當年收地成本，可能低至幾蚊，甚至幾毫子呎。

依家，前海正正出現呢個計算上既各取所需狀況，而好明顯，外界對前海既估值，就相等於市場用中環呎價，計算長洲因為有新金融城，而應該有既合理估值。

亦因為咁，報道假設既前海土地，每平方米值三萬蚊人民幣，部份大行亦計算值二萬蚊。

但高盛今次算係良心份子，佢地列出過去十二個月，鄰近前海地區二十幅地成交記錄，其中七幅商業地，成交價每平方米最低只係七千八人民幣，最貴頂盡萬五，如果住宅地的話，最近一次成交價只不過係八千六元人民幣每平方米。

比較完呢個例子，大家會明，咩叫「搏大霧」!!!

又或者，用深圳控股剛獲母公司注入既兩幅地做參考，位處深圳福田超級旺區，配套完善，人流足以比美彌敦道，兩塊地連埋履行債務承擔，為番係萬千元人民幣平方米，扣除債務的話，僅僅七千五。

前海可能潛力巨大，但正如黃師傅所指，亦隨時係海南或者大西北概念翻版。概念唔怕舊，只要市場受，但炒要炒得聰明，並且帶眼識股。

當報章列出大批前海概念股，部份構成概念原因，係母公司既母公司前海有塊地，部份更只係因為總部設於深圳，亦可能歸類為前海股，除左「啼笑皆非」之外，諗唔出更好形容。

名單之中，連保利協鑫亦被冠上前海概念，原因係喺前海屋頂有太陽能系統。與其咁牽強，倒不如話，內地推動環保發電，前海勢將打造太陽能發電特區，日後連街燈，交通燈，都一律只可以用太陽能供電，可能咁多番些少說服力!!!!!