2013年1月28日星期一

取巧


陳德霖算係神乎奇技。云云八十多頁既金管局立法會匯報文件勾劃,香港資金穩定,銀行穩定,人民幣商機重重之餘,更重要係托賴金管局監管得力,簡報文件大篇幅強調,銀行物業按揭風險已減,新造按揭供款對入息比率更降至三成六。

三成六既供款對入息比率,相當於樓價要回落兩成左右,當然係天方夜談,金管局強調既係新造按揭供款負擔比率下降,但是否代表實際銀行按揭組合風險降,係完全兩回事。

銀行分析員更質疑,金管局只係搬弄數字,有取巧之嫌。

無論兩大地產代理計算既樓價指數已經破頂,基於政府兩個月前公布既供樓佔收入比率已經超過五成,可以肯定,依家市民最新既供款對收入比例已經超過過去廿年平均既百分之五十點四水平。

金管局當然唔會造數,但三成六,與超過五成之分,係在於一個新造,一個全港整體平均,邊組數字有代表性,邊個比例更反映實際情況,答案相當明顯。

陳德霖的確從數字上交到功課,令銀行「新造」按揭貸款風險下降,但佢同全港七百萬人都明,呢個係人為做成,同樓價升幅太多引致,絕對唔代按樓市風險自然調節到安全水平。

環顧三幾年,按揭成數大幅分層,依家要借足七成,最少過兩大關,包括先要自住,更要物業價值唔可以過六百四十萬。行政上措施,銀行借少左,樓價因素,符合借盡七成按揭既一,二手樓所剩無幾,供款負擔比率下跌係好自然,既不值得宣揚,亦不足以高興。

有地產分析員直指,新造按揭供款佔收入比例越跌,其實反映市民越買唔起樓!!!

怪陳德霖,可能係佢將數據癲倒,讚陳德霖,係佢依然保得著銀行體系穩健。IMF之前對本港樓市詳細論述,不旦只係全球最貴,已經幾乎風險最高,央行做番央行責任,從呢方面諗,陳老總還算稱職。

零九年十月,攞命接捧已近四年,中環人話,以佢五年任期計,規舉上今年外匯基金諮詢委員會要決定攞命去留,並向財爺作出建議。

有熟識金記人士話,攞命再坐一會,未必係基本假設。

一嚟,佢唔係大內群英班底,其次係年齡。屈指一算,攞命原來已經五十有九,同白頭當年六十有二離開金管局之年,其實相差無幾。白頭當日年齡因素出局,攞命如果例外,咁約翰咪自打咀巴?

當然,約翰可以效法當日,僅僅延長攞命任期多兩年,但技術上,陳德霖任期又可能比曾俊華長,所以.......

舊的不去,新的不來。但幾年經驗發現更具有趣既現象係,懷舊主義充斥,舊野又靚又值錢。從樓價急升,按揭負擔比率可以堆砌成為下降的故事,陳德霖絕對稱職能幹!!

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