2013年2月25日星期一

鬥法


政府再出手推出雙倍物業印花稅兼收緊按揭,周末一手成交大跌,

但要留意,係二手繼續有上車同換樓人士承托,交投反而回升,

當中以新都城、沙田第一城,同嘉湖山莊等細價樓集中地,成交最活躍。

呢批成交,都係勇字當頭,實用呎價都破頂、創出屋苑新高呎價,個別甚至比市價高出一成。

尤其係首次置業買家較多嘅屋苑,業主都係靜觀其變居多。

沙田第一城,一個連天台單位,建築面積410呎,成交價380萬,實用呎價12378蚊,建築呎價9268蚊,係屋苑細單位嘅歷史新高。

二月份,一城暫時成咗大約 25宗,雖然按月大減 79%,但係平均建築呎價8500,實用呎價10200,按月升 2.7%。

亦有人漏夜趕喺新例生效之前、盡快入市、入定貨收租。

就係因為租務強勁,輾轉支持番樓價,新例會迫使更多人轉買為租,推高租金。

政府出招之後,租值保持強勢,一城一個兩房410呎單位,以9200蚊市價出租。

原因不難理解,投資者可能考慮比較長時間,但換樓同上車客估計,仍然會積極入市,所以上車盤比較硬淨,業主議價空間亦都未必會咁細。

代理估計,未來一個月,樓市會陷入低潮,整體樓市成交,勢將大減一半以上。

不過,暫時震咗出嚟嘅"急盤",只係佔極少數,大概得三兩個PERCENTS 嘅放盤、肯象徵式減三兩個PERCENTS。

至於新盤亦算係不過不失,有發展商加代理佣金促銷新盤,成交雖大跌三成三,只係賣出62伙,但已經被之前辣招穩定好多!

以信和九龍城單幢樓The Avery 為例,喺新例之後,有台灣人用436萬幾,買一個實用面積225呎嘅單位,建築呎價13942蚊,除左要繳付65萬幾買家印花稅,仲要再畀26萬物業印花梲,稅款比新例實施之前多一倍。

唔止買家樂觀,大行更幾乎全線話「無用」!

統計六間大行,只有里昂同野村睇淡,但其餘四間都話無影響。

綜觀以瑞信梁啟棠分析最獨到,佢認為睇淡後市意見,忽略左社會隱藏大量財富對樓市既推動因素。而歷史證明額外成本只會轉嫁俾買家,反映喺樓價上。

呢點亦係我地一直認為,低息環境加上業主「桿杆水平」極低(即按揭成數,平均不逾5成),大大提高左業主持貨能力,方是樓價遲遲不回落的原因!

不過里昂有個觀察值得大家留意,由過往經驗睇到,三個月內樓價升多過百分之三,政府例必出手,顯示,當局已經改變態度,由控制泡沬風險轉為唔想樓價再升。

可以想像,這種鬥法的情況,仲會再持續多好一段時間!

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