2013年2月18日星期一

BSD免疫區

兩房或者三房間隔,雍澄軒既酒店房間,睇落同一般住宅無太大分別。

唔同既係、長實今次拆售既65個酒店單位,由於係商業用途,所以買家唔受買家印花稅、或者特別印花稅影響。
 
據了解,今次拆售既雍澄軒,由於係重建項目因此地契上、無限制唔能夠拆售。
 
李嘉誠今日斬件拆骨賣酒店服務式住宅,絕對足夠寫一部財務管理既教科書通勝。
 
六十五個酒店服務式單位,盡顯長實有異於常人既數口,更加反映其思路極度精密。
 
據講,代理即時CALL客,話抵之餘,唔住,都可以當買間酒店房招呼客人,幾型!!!!
 
長實原先計劃將葵涌、馬鞍山、同紅磡,三個地區,合共四個酒店服務式住它項目分析上市,四千八百多個單位,預籌最多八億美金,即係六十幾億港元。依家,簡單首批六十五個葵涌項目拆散賣,已經做到將四千幾個單位分拆上市集資額既半成。

條數唔止咁計,今次首批六十五個服務式住宅,平均每個要近四百萬,最便宜三三九,最貴要四五三萬。

意義有幾大?睇睇!!!香港頂級既半島酒店,用EBITDA計算,平均每個房間估值都僅僅四百一十六萬。

誠哥使出一招酒店當住宅概念,估值閃電式大升價。葵涌隨即變身尖沙咀、雍晴軒升級接近半島身價!!
 
提升股東回報,體現價值,李嘉誠攞一百分有突。因為,如果統粹整體分拆,將葵涌、同臨海既馬鞍山,以及紅磡四個項目拉勻,摩根大通計算估值大概係一百九十億,每呎五千七蚊左右。
 
依家,一個夾雜工廈之間既葵涌項目,已經攞到五千幾蚊呎價估值,令單一項目價值最少十三億。
 
用番斬件逐一計算既估值,馬鞍山我地保守少少,照假設同葵涌一樣,係五千二蚊呎,項目就會值三十一億,而紅磡以呎價一萬計算,旗下二百四十幾萬呎樓面,估值更加高達二百四十七億。

換言之,斬件方式計算,長實四個酒店服務式住宅項目,粗略估計價值二百九十億,比剛才提及既分拆形式整體上市計,足足提升左一點五三倍。

講到呢度,問你服未??

中環人話,簡單來說,長實係將機構投資者永世唔願意俾既估值,稍為重新包裝,改為轉移向零售投資者作為尋求套現對象。如果今次首批銷售反應好,長實炮製既斬件提升估值大法,就會正式被合理化。對潛在買家嚟講,酒店又好,住宅也好,總之有投資物業收租就係最好。

經此一戰,或者尖沙咀重慶大廈會進一步價值千金!!!

誠哥今次數口精之餘,盡展商場其實可以一家便宜兩家著。佢既滿足到市場需求,又可以高價套現,發展商行家更應該向佢致敬。

鬧多無謂,行動最實際,超人無疑係行動推翻BSDSSD

你要管?事實係條例所限,太多事情不由你管!!BSDSSD,對樓市是否有如政府所指,政策洽當,成功降溫?明眼人都知,當然唔係。

政府由原先話潛在泡沬,到認為泡沬已成,政策風險大升之際,或者從想無想過,唔少地契,及物業用途,其實不限住宅,位置不限紅磡、葵涌、整個中,上環更備備皆是,我當酒店,或商業物業形或出售,奈我唔何!!!

預算案前,誠哥攻其不備,訊息固然係BSDSSD絕非固若金湯。想賣樓,要買樓,朋友,快睇地契!!!因為,誠哥蛇年巨獻,係行動話俾大家知,全港其實太多BSDSSD免疫區!!!!

1 則留言:

匿名 說...

thanks for sharing..