捐地

四叔捐地，港人受惠。包括埋佢自己!!

由於有捐地體現農地價值憧憬效應，恒地股價一個月內，既跑贏地產股，亦遠勝中，港兩大指數表現。

截至今日為止，恒地股價比三月十八日低位，累積升一成七，以四叔未連番增持股數計，帳面已經升值高達一百廿五億!! 你話，農地成本有無咁高？？

縮細條數，李兆基三月廿六日起，最少連續十一次增持恒地，涉及一千八百四十四萬股左右，每股成本大約五十三蚊，市價計，單係增持既呢批股份，未夠一個月，帳面賺大約一億，回報率百分之十。

要搞清楚，唔係恒地捐地，而係李兆基捐地。四叔並沒有將私人名下土地捐出，而係先向恒地購地，再以私人身份捐，過程行多一步，但正正係四叔最絕頂聰明既地方。

簡單講，先向上市公司付鈔，再向政府捐地，作用係即時將恒地農地價值體現。恒地作為四大發展商既農地王，視乎以帳面值，或當年收購計價算一眾荒地，兩者計恒地農地依家約莫相當於每股值介乎個三，至四個二之間。

按瑞銀計，頂盡依家只係反映總價值大約係一百零一億左右。

但經四叔先收購，後捐出，無論四叔捐幾多幅，會計上，恒地全數農地組合會即時反映主席既收購價。簡單舉例，原本批農地入帳成本係一百蚊呎，一旦四叔用呎價一千蚊收購，就算僅一、兩幅，恒地整個農地組合估值亦都會上調至每呎一千!!

盛傳四叔以每呎二千左右向恒地購地，未計估值提前得益，要記著，四叔承諾恒地向佢售出土地所收，全數派特別股息。

以二千蚊地價成本計，四叔成本係四十億，但因為恒地收左佢四十億全數派息，李兆基因而收番廿六億，換句說話，四叔實際捐地涉及只係動用十四億。

十四億對李兆基，數目唔多，但恒地股份帳面得益幾乎係天文數字。搵分析員簡單計過，就當係二千蚊呎價向恒地買地，十二號仔既農地每股資產值，就會由原本個三，至四個二左右，即時急升至相當於每股三十三蚊，粗略一算，李兆基名下恒地股份，估值就第一時間升值最少四百四十三億。

你諗，十四億成本，換取升值四百多億，依家先知咩叫叻？？

四叔俾林鄭任揀，中環人話，政府壓力最大，以目前環境，收禮容易，盤算政治風險困難。

市場關注嘅、係有冇利益輸送成分?

首先，發展商破天荒捐地，會唔會換嚟拋磚引玉嘅得益，由政府順便開發埋其他農地嘅配套?

再落去係，有冇轉售限制防止買家變炒家炒樓圖利? 政府要好細心處理!

而肯定，有四叔行先，其他發展商面對捐地壓力無可厚非!!

測量師話，只要建築成本控制好，一百萬以下單位問題不大。對於其他發展商行家，分析員話，四叔既俾壓力、亦有貢獻，正如瑞銀所指，李兆基捐地落實之日，就係全港發展商農地組合價值大升之時!!!