2013年4月19日星期五

捐地


四叔捐地,港人受惠。包括埋佢自己!!

由於有捐地體現農地價值憧憬效應,恒地股價一個月內,既跑贏地產股,亦遠勝中,港兩大指數表現。

截至今日為止,恒地股價比三月十八日低位,累積升一成七,以四叔未連番增持股數計,帳面已經升值高達一百廿五億!! 你話,農地成本有無咁高??

縮細條數,李兆基三月廿六日起,最少連續十一次增持恒地,涉及一千八百四十四萬股左右,每股成本大約五十三蚊,市價計,單係增持既呢批股份,未夠一個月,帳面賺大約一億,回報率百分之十。

要搞清楚,唔係恒地捐地,而係李兆基捐地。四叔並沒有將私人名下土地捐出,而係先向恒地購地,再以私人身份捐,過程行多一步,但正正係四叔最絕頂聰明既地方。

簡單講,先向上市公司付鈔,再向政府捐地,作用係即時將恒地農地價值體現。恒地作為四大發展商既農地王,視乎以帳面值,或當年收購計價算一眾荒地,兩者計恒地農地依家約莫相當於每股值介乎個三,至四個二之間。

按瑞銀計,頂盡依家只係反映總價值大約係一百零一億左右。

但經四叔先收購,後捐出,無論四叔捐幾多幅,會計上,恒地全數農地組合會即時反映主席既收購價。簡單舉例,原本批農地入帳成本係一百蚊呎,一旦四叔用呎價一千蚊收購,就算僅一、兩幅,恒地整個農地組合估值亦都會上調至每呎一千!!

盛傳四叔以每呎二千左右向恒地購地,未計估值提前得益,要記著,四叔承諾恒地向佢售出土地所收,全數派特別股息。

以二千蚊地價成本計,四叔成本係四十億,但因為恒地收左佢四十億全數派息,李兆基因而收番廿六億,換句說話,四叔實際捐地涉及只係動用十四億。

十四億對李兆基,數目唔多,但恒地股份帳面得益幾乎係天文數字。搵分析員簡單計過,就當係二千蚊呎價向恒地買地,十二號仔既農地每股資產值,就會由原本個三,至四個二左右,即時急升至相當於每股三十三蚊,粗略一算,李兆基名下恒地股份,估值就第一時間升值最少四百四十三億。

你諗,十四億成本,換取升值四百多億,依家先知咩叫叻??

四叔俾林鄭任揀,中環人話,政府壓力最大,以目前環境,收禮容易,盤算政治風險困難。

市場關注嘅、係有冇利益輸送成分?

首先,發展商破天荒捐地,會唔會換嚟拋磚引玉嘅得益,由政府順便開發埋其他農地嘅配套?

再落去係,有冇轉售限制防止買家變炒家炒樓圖利? 政府要好細心處理!

而肯定,有四叔行先,其他發展商面對捐地壓力無可厚非!!

測量師話,只要建築成本控制好,一百萬以下單位問題不大。對於其他發展商行家,分析員話,四叔既俾壓力、亦有貢獻,正如瑞銀所指,李兆基捐地落實之日,就係全港發展商農地組合價值大升之時!!!

1 則留言:

seikomatic 說...

讚:寧寫得好,四叔高手。