港人港地

政府破天荒，首次推出兩幅港人港地截標，反應熱烈，兩幅地合共收到29分標書。

以每塊地十幾個發展商數目計，幾乎已囊括了本地主要發展商，換言之，是大家都最少俾個面、參與下!

有發展商話，係睇中地皮處於啟德新發展區，又接近沙中線站，簡單一句--發展潛力: 正!

但係地皮有諸多限制係前所未有! 形成業界嘅估值，上下分歧係一倍! 真係好視乎發展商嘅起樓功力!

兩幅地嘅估值由 24-48億都有人估，折算樓面地價，介乎2780 - 5500蚊一呎，上下限相差一倍! 到底準則喺邊?!

睇下現價，計一計，預算地皮日後賣價，都係天淵之別!

預計每呎實用呎價，介乎7500 - 12500蚊，原來同區現樓樓價都係橫跨咁遠!

啟德區附近，一線新樓譽. 港灣同現崇山，實用呎價都要萬五蚊。

至於德福花園、同居屋啟德花園市價，就係八九千蚊，都係相差一倍。

至於兩幅港人港地，受制於限量條件，平均單位呎數七百幾呎，定位就傾向同星河明居接近。

留意地皮下限估值，2780蚊一呎，即係仲平過上個月批出嘅、屯門富盛街地皮都值三千幾蚊一呎! 有冇咁悲觀?!

可想而知，個別業界對今次地皮睇法相當保守! 點解呢?

兩幅地皮，位於東九龍矚目嘅新發展區，日後有港鐵沙中線同郵輪碼頭，但政府唔保證道路網絡同相關公共服務，趕得切2014年第4季落成。

另外，地皮附帶連串限制，包括三十年內只可以賣比香港永久居民，不可以轉售給公司，分租租約亦不可以長過五年。

又有限量條件，另外需要有超過三成綠化面積，加上高度限制 110米，景觀將會受到周圍其他公私型地皮遮擋。

仲要留意兩幅地皮前景，維繫於啟德新發展區，但係有關嘅規劃進展緩慢，而且變數眾多。

現有嘅規劃係咁嘅: 港鐵啟德站無錯就喺附近，但係要等預算沙中線，將會喺 2015-2019年，先至分階段落成。

又或者用另一個想法，就是發展商意圖「執死雞」，一於有咁低價出咁低，希望殺個政府措手不及。

所以，第一批港人港地，諸多特殊限制，點都會削弱地皮優勢!

結束期要長達30年，呢兩幅「港人港地」，係試驗性質，政府未決定，係咪會持續批出呢類地皮。

三十年、限制單一客路，萬一遇著淡市滯銷，賣比公司又唔得! 出租又唔得!

發展商根本無辦法應變，先至係最大嘅風險。