2013年5月31日星期五

港人港地


政府破天荒,首次推出兩幅港人港地截標,反應熱烈,兩幅地合共收到29分標書。

以每塊地十幾個發展商數目計,幾乎已囊括了本地主要發展商,換言之,是大家都最少俾個面、參與下!

有發展商話,係睇中地皮處於啟德新發展區,又接近沙中線站,簡單一句--發展潛力: 正!

但係地皮有諸多限制係前所未有! 形成業界嘅估值,上下分歧係一倍! 真係好視乎發展商嘅起樓功力!

兩幅地嘅估值由 24-48億都有人估,折算樓面地價,介乎2780 - 5500蚊一呎,上下限相差一倍! 到底準則喺邊?!

睇下現價,計一計,預算地皮日後賣價,都係天淵之別!

預計每呎實用呎價,介乎7500 - 12500蚊,原來同區現樓樓價都係橫跨咁遠!

啟德區附近,一線新樓譽. 港灣同現崇山,實用呎價都要萬五蚊。

至於德福花園、同居屋啟德花園市價,就係八九千蚊,都係相差一倍。

至於兩幅港人港地,受制於限量條件,平均單位呎數七百幾呎,定位就傾向同星河明居接近。

留意地皮下限估值,2780蚊一呎,即係仲平過上個月批出嘅、屯門富盛街地皮都值三千幾蚊一呎! 有冇咁悲觀?!

可想而知,個別業界對今次地皮睇法相當保守! 點解呢?

兩幅地皮,位於東九龍矚目嘅新發展區,日後有港鐵沙中線同郵輪碼頭,但政府唔保證道路網絡同相關公共服務,趕得切2014年第4季落成。

另外,地皮附帶連串限制,包括三十年內只可以賣比香港永久居民,不可以轉售給公司,分租租約亦不可以長過五年。

又有限量條件,另外需要有超過三成綠化面積,加上高度限制 110米,景觀將會受到周圍其他公私型地皮遮擋。

仲要留意兩幅地皮前景,維繫於啟德新發展區,但係有關嘅規劃進展緩慢,而且變數眾多。

現有嘅規劃係咁嘅: 港鐵啟德站無錯就喺附近,但係要等預算沙中線,將會喺 2015-2019年,先至分階段落成。

又或者用另一個想法,就是發展商意圖「執死雞」,一於有咁低價出咁低,希望殺個政府措手不及。

所以,第一批港人港地,諸多特殊限制,點都會削弱地皮優勢!

結束期要長達30年,呢兩幅「港人港地」,係試驗性質,政府未決定,係咪會持續批出呢類地皮。

三十年、限制單一客路,萬一遇著淡市滯銷,賣比公司又唔得! 出租又唔得!

發展商根本無辦法應變,先至係最大嘅風險。

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