2013年6月6日星期四

盡頭


領匯由有盧婆婆,到取消上市,之後重新上市,八年後今日,如果純粹用每個基金單位價格衡量,真正領會係咩叫走寶。

但領匯全年業績一出,或者市場同時領會到咩叫好日子總有盡頭一日。

無疑,增長,租金,派息,要升得升,但驚喜欠奉。領匯過去幾年,平均可分派收入每年增長一成半,剛剛果年,增長不足一成半。大摩全中!!

領匯賣點係租金增長,如果睇全年,商鋪租金收入按年增長一成一,但下半年比上半年,增幅只有百分之三,半年計,放緩幅度之大,幾年來最明顯一次。

再者,睇呎租的話,三月底每方呎平均三十八個七,按年升百分之七,比前年同期一成二升幅亦都放緩。

分析員話,領匯加租,吸血,賺錢既方程式靠兩樣野,一.通脹造成既物業搶購潮。二.AEI資產提升。當中第二招最殺食。

領匯由零八,零九年起玩資產提升,結果基金單位價格一直升。資產提升作用係投資回報,領匯代表作係前年頌富商場,大翻新之後投資回報四成九,係歷來之冠,再對上一次係零九年既厚德,有四成一。

分析員提出,領匯三十大商場,廿個完成AEI,其餘十個投資回報再有三至四成,機會係零。假設每個翻新項目回報係一成半,領匯獲額外收入增長只有2%!!

再者,條街吉鋪多,領匯對手自然多左。所以,商場唔得,領匯唯一出路係玩街市,玩熟食中心。但佢兩範,如果大玩加租,搞到菜,肉,罐頭貴過阿康,同阿佳,一定同你死過!!

領匯首次提出,資產可買亦可賣,尤其係後者,以往從未講過。按信託條款,領匯賣野無問題,只係當年計劃再收購房委資產,就泡湯收場!!

但有無諗過,領匯收購房委資產有難度,但房委回購領匯,其實零難度,中環人話,呢樣野可以醞釀左好耐,亦可能係一個雙贏,點解呢?

首先,社會聲音經常話要回購領匯,買番部份資產,咪當應酬,回應訴求。而對領匯嚟講,佢地有一批場,等同豬頭骨,商場無前途,區份太屋村,加租俾人斬死,倒不如賣俾政府,套現資金再收購有回報潛力既項目,一了百了。

領匯未知跌完未。成件事上,最慘都係商戶,租加左,生意,可能差左。以往,整手領匯做對沖,條氣可能順的。依家,唉!!

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