2013年7月26日星期五

追數


政府不斷維持有批地,但係吊詭嘅係買到樓嘅人反而大減!

一手條例實施後,發展商去貨困難,推高本港潛在供應至7萬個單位是近六年新高。

而施工量同步大增,是有紀錄高位,變成有樓、無人買!

其實只要減價咪有!分析員相信下半年發展商有出貨壓力,新盤定價有下調空間。

自從2010年起,政府主動推地以嚟,無論起樓速度同政府審批賣樓速度統統都跟唔上!要真正增加供應、先要解決當中嘅落差至得,否則就算狂批地,都只係表面數字遊戲!

期內受一手條例實施影響,發展商推盤減慢、推高樓花貨尾增至5萬個,比第一季多4000個,連同1.6萬個已批出但未動工,以及4000個現樓貨尾,未來三至四年的潛在供應,增加至7萬個,比首季多出3千個。

政府係KEEP住有批地,施工量亦的確多咗,但係唔代表實際上真係多咗供應面市!

落成量,嚴重唔達標!頭半年新落成單位,少到未見過咁少!

半年時間,都只係得1500個新單位起好!係紀錄新低。

市場預計,全年計、落成量大概有11000伙,比政府原先預計嘅13500伙少咗19%

除非下半年有大型項目加快完工速度,否則落成量都會偏低。

特別留意、落差最大嘅係咩單位?

如果按面積劃分,發現單位面積越細,距離落成預測目標越遠。

好似面積最細嘅A類單位,即係實用面積430呎以下嘅小型單位,喺今年頭五個月落成量竟然係零!

一個都無!政府原先預測全年落成量會有1489伙,而家完全落空。

換句話講,可以預見細單位將會繼續缺乏供應!

其餘中型、大型單位都一樣有嚴重落差!又例如B類單位,即係實用400-700幾呎嘅中小型單位,雖然落成量係各個界別之中最多,有709個。

但係呢類亦係最大路、市場最有需求嘅一類,政府預測全年要有7600伙落成,但時至今日只係達標僅僅9%

各個類別嘅落成量,都只係得幾百伙,達標比率相當之低,整體達標1成1。

淨低嗰 89%未達標,試問得番半年時間條數..點追?!

大把數要追!唔只起樓慢,賣樓更加慢!

今年發展商出貨好 "",攪到貨源不斷積壓,新貨開唔到盤,貨尾一路 "",個個發展商都成手貨!

過去兩年旺市,新盤去貨快、開一個,清一個,當時出售比率高達99%,貨源僅存一、二千個屬於缺貨狀態

但係踏入今年,就大逆轉、可售單位直線大增至七千幾個,出售比率一半都無!

2014年都唔樂觀,待售單位大增至萬二個,暫時售出比例一成七,反映新盤滯銷嘅程度。

睇埋樓價,買賣兩閒,成交少到、拉唔低樓價!認真吊詭!

樓價指數經歷四年最大跌幅後,連續兩個星期反彈,整體指數最新報120.61,按周上升0.4%

大型屋苑價位好轉,有機會補回六月底美國聯儲局表態退市所導致的樓價跌幅,不過辣招仍然阻礙成交恢復,預期指數短期在120點之間徘徊。

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