2014年7月17日星期四

精品劏房


長實嵐山不足二百呎單位推出,即時提出兩個難題:
一,樓盤傳真攝影師及記者,用邊種方法,可以最傳神拍攝單位面積?提議一,索性帶張床去擺位!

第二,嵐山設計師,如何將不足二百呎單位,打做得,既精品、亦實用?

純粹提議,如果單位樓底夠高,整張高架床,並美其名為精品閣樓設計。

香港單位面積東京化!對唔著、應該係新界大埔單位面積東京化!無他,正如長實趙國雄所指,樓價高,唯有面積遷就,方便入場。

如是者,一旦樓價再爆頂,又爆頂,假以時日,難道以後新樓盤面積,僅得八十、一百呎!!

實用面積194呎,可以怎麼辦?老實,幾十年前,一家四口,板間房一樣過活。

套房、劏房面積更細。現在的嵐山,只將二手市場無辦法做的事情,由一手市場實現---賣套房、賣劏房。

分析員指,細價單位普及,似乎大勢所趨。而發展商正正揣摸市場買家心態,不看呎價,只看單位銀碼,係咪買得起!!

舉個例,如果你有意買嵐山不足二百呎單位,要同屋企借錢,一開口話:八千幾蚊呎,阿媽當然話貴。

但如果改為話,唔駛二百萬,阿媽一定讚叻仔!!

美林之前計算,以項目呎價成本二千八蚊,Reported GFA每呎總成本五千四左右,該行當時計,賣七千蚊呎,毛利一成半,現在其實近三成毛利。

如果再以五千四總成本呎價計,一百九十四呎單位,Lum Sum成本一百零四萬左右,粗略計,長實賺你六十萬,毛利隨時較普通呎價單位為高。

百零萬貨仔,投資者一聽就心郁,就睇埋大埔區二、三百呎小型租盤、現時平均租值係幾多。

呢批細價盤、一律28-30年樓齡,最弱嘅居屋盤明雅苑,收緊25蚊一呎租,最活躍嘅大埔中心同大埔廣場,去到32蚊一呎。

回報率4厘咁上下、假設全新嘅嵐山無溢價,都係租番25-32蚊一呎,以現時開盤價計算,回報率有3厘6-4厘6之間,表面睇,收租回報的確勝一籌。

再計多條數,一百六十多萬入場費,假設借七成,分廿年,月供約六千一幾蚊。

計埋差餉、管理費在內,單位要月租最少近八千,才可打個平手,做不到供平過租!

當然,一次付清,則作別論!!

如果自住又點?ok,視乎你住之外,是否想Own一層樓?

純焠為有件小磚頭,無野好講。

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