精品劏房

長實嵐山不足二百呎單位推出，即時提出兩個難題：
一，樓盤傳真攝影師及記者，用邊種方法，可以最傳神拍攝單位面積？提議一，索性帶張床去擺位！

第二，嵐山設計師，如何將不足二百呎單位，打做得，既精品、亦實用？

純粹提議，如果單位樓底夠高，整張高架床，並美其名為精品閣樓設計。

香港單位面積東京化！對唔著、應該係新界大埔單位面積東京化！無他，正如長實趙國雄所指，樓價高，唯有面積遷就，方便入場。

如是者，一旦樓價再爆頂，又爆頂，假以時日，難道以後新樓盤面積，僅得八十、一百呎!!

實用面積194呎，可以怎麼辦？老實，幾十年前，一家四口，板間房一樣過活。

套房、劏房面積更細。現在的嵐山，只將二手市場無辦法做的事情，由一手市場實現---賣套房、賣劏房。

分析員指，細價單位普及，似乎大勢所趨。而發展商正正揣摸市場買家心態，不看呎價，只看單位銀碼，係咪買得起!!

舉個例，如果你有意買嵐山不足二百呎單位，要同屋企借錢，一開口話:八千幾蚊呎，阿媽當然話貴。

但如果改為話，唔駛二百萬，阿媽一定讚叻仔!!

美林之前計算，以項目呎價成本二千八蚊，Reported GFA每呎總成本五千四左右，該行當時計，賣七千蚊呎，毛利一成半，現在其實近三成毛利。

如果再以五千四總成本呎價計，一百九十四呎單位，Lum Sum成本一百零四萬左右，粗略計，長實賺你六十萬，毛利隨時較普通呎價單位為高。

百零萬貨仔，投資者一聽就心郁，就睇埋大埔區二、三百呎小型租盤、現時平均租值係幾多。

呢批細價盤、一律28-30年樓齡，最弱嘅居屋盤明雅苑，收緊25蚊一呎租，最活躍嘅大埔中心同大埔廣場，去到32蚊一呎。

回報率4厘咁上下、假設全新嘅嵐山無溢價，都係租番25-32蚊一呎，以現時開盤價計算，回報率有3厘6-4厘6之間，表面睇，收租回報的確勝一籌。

再計多條數，一百六十多萬入場費，假設借七成，分廿年，月供約六千一幾蚊。

計埋差餉、管理費在內，單位要月租最少近八千，才可打個平手，做不到供平過租!

當然，一次付清，則作別論!!

如果自住又點？ok，視乎你住之外，是否想Own一層樓？

純焠為有件小磚頭，無野好講。