2015年4月24日星期五

財富效應?


周四商品大王羅傑斯到埋位,對A股及加息看法獨到,觀眾都受益不少!

但估不到反應最大,卻是大師預測,本港樓價有機會調整五成,外界有極大迴響。

好友當然不以為然,淡友卻心急如焚,猛問羅傑斯幾時先係跌市時候。

其實Rogers 絕非對本港樓市有深厚認識,大師看重既係周期,正如他一貫所言,所有資產不會只升不跌,佢個人更不會在新高時候入貨。

近日樓市熱門話題、到底股市新高有無刺激樓市?

往績係有相當高關連繫數。跟據統計、本港有三成人口係有投資股票,大約相當於180萬人,平均投資組合有20萬。里昂計過數,恆指同國指過去一個月升左一成二至兩成,即係全港三分一成年人,帳面就賺左二萬四至四萬蚊,如果計埋今個月,肯定賺得更多。

里昂話,基於政府出手辣招,無可避免人為影響左股市樓市關連繫數,但以最保守估計,只有0.1%股民真係賺到可以出手買樓,講緊都有近二千個單位入市! 里昂因此都要上調本年樓價預測,估計中小型單位及豪宅,分別會有4-7%升幅!

其實金管局陳總裁推出第七輪逆周期措施,講緊都唔夠兩個月,但面對內地資金湧港以及潛在用家需求,樓價今年來、已升近8%,麥格理已經警告,政府已經可能有再出招風險!

不過唔好唔記得、呢啲所謂財富效應,往往只係好短暫! 以過去股市半年內急升三成計,過去15年發生過三次: 二千年科網股泡沬、07年5月港股直通車、以及09年三月美國聯儲局開始量寬。撇除09年係環球央行聯手救市,二千年同07年都係泡沬見頂先兆,恐怕大家都記憶尤新。

況且,股市由舊年底先開始發力,但樓市持續持續幾年都係高位,會唔會有人套股換樓? 反而聽到坊間有人押樓投入股市,可能更加可信。

樓唔同股票,要賣出有相當高交易成本,唔單止講緊係BSD或者佣金,因為買賣賣買單位時間、撞客既過程,其實都係成本,影響到流動性遠不及股票。

大牛市、股市帳面賺錢好似好容易,但真正識得止賺落車又有幾多個? 反而實際薪酬大家呢幾年都心知肚明,人工加幅往往只能跟到、甚至跑輸通脤,何況樓價急升,反而增加供樓負擔。

德銀計左另一條數,值得大家研究:
據統計署就去年底評估,住喺私人數既家庭開支,每月達到36400幾蚊,當中22000係一般開支,另外有萬四蚊就係住屋開支。不過同期著喺私人樓宇既入息中位數,就只有33900蚊,換言之每月係入不敷支,有赤字2500幾蚊。

仲有個數字、大家可能要留意下: 破產管理署數字顯示,截至三月底,申請破產人數故破900人,按月急升24%,數字雖然低於09年高峰、但已高於過去十年平均水平。

德銀結論係、由於供樓開支增加,同時間旅客減少來港,已經令零售業首當其沖,唔少店鋪關門,裁員人數亦都增加,令申請破產人數上升。

所以商鋪價格下跌,往往係樓市調整既先兆。華爾街日報今日就有一篇文章,由該報負責奢侈品牌編輯負責,指中環銅鑼灣續租既租金、已經下跌左11至19%,未來更有可能大跌四成。

無意危言聳聽,高樓價好似已成為好多人心目中不跌神話,股市暢旺製造既財富效應,相信亦可以支持著短期市況。不過面對著來勢洶洶既新增供應,發展商要錢唔要貨心態,羅傑斯提早來個WAKE UP CALL,大家都係提高警覺較好!



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