2015年9月18日星期五

收穫期


美國暫緩加息,對樓市未必係好消息!

反映美國經濟、並非一如預期咁好景,根本加唔落手!

實際代入香港,業主繼續享受低息供樓先!

但係近期一、二手樓市表現出樓價已經見頂、反映八月尾市況嘅樓價指數破頂,但美國唔加息,預期會令市況更加觀望。

整體指數按周上升0.11%,創出歷史新高,但全球股市大跌、豪宅樓價率先回軟,大型單位指數按周下跌0.38%。

現實係新盤連環撻訂,有二手樓業主更蝕過千萬賣樓,指標樓盤成交冰封,樓市轉吹淡風。

瑞銀加入唱淡、預測到2017年底,住宅樓價跌25%至30%,在最差的「黑天」情況下,更可能急跌56%!!

理由「耳熟能詳」:是本地經濟轉差、包括流動性下降,就業市場惡化,通脹、港元強勢和加息,將觸發樓價漫長下跌周期。

有別於97、98年、樓價一年內大跌53%,瑞銀預測今次跌市,並非由一次性金融危機觸發,調整會是逐步而漫長。

中原地產創辦人施永青就話,樓市危機爆發前、難以評論各種預測,只提醒現時是「收穫期」、不是「播種期」,他自己已經身先士卒,不斷出貨。

施老闆特別提醒,現時放盤的很多是用家,都是一家大小住在裏面,到時賣不出便不賣!

呢一刻,施永青仍然維持全年樓市向上、下半年升幅較上半年慢的預測,但提醒在政府「辣招」下,投資客已絕跡,用家一般會對市況轉勢反應較慢。

9月唔加息、各界都展望,10月、或者12月象徵式都要加。

至於香港業主、有冇可能繼續享受低息供樓期?

業界相信,可以唔駛太擔心,因為香港加息速度、同幅度,都會滯後於美國。

根據主流拆息計劃、目前實際按揭息口大約1.96厘,連續14個月處於2厘以下超低水平。
主因係市場資金相當充裕、九月中銀行體系結餘衝上3300幾億港元嘅歷史高位,而港元貸存比率78%創出接近五年新低,兩項數據都反映,資金成本欠缺上升壓力。

計及通脹率今年3-4%、香港由2010年至今一直處於負按息利率。

仲係按揭史上最長紀錄,現時實質按息仍處於大約負1.5%,負按揭利率時期持續達6年,形成民買磚頭保值嘅現象。

由於按息異常偏低、所以暫時供樓負擔比率仍然低企。

但係官方數字、財爺就傾向用家庭入息中位數去計,得出一般市民供樓要用57%收入去供樓,如果加息3厘不得了,供款負擔會標升上74%咁高!

目前普遍預期美國加息周期會偏慢,去到2017年聯邦基金利率會加到去2厘625,換句話講大概加2厘半,香港壓力測試係預設加足3厘,相等於消化晒預期加幅。

更加關鍵係即使美國啟動加息、香港係咪需要立即跟隨?

上一次加息周期2004年年中,美國開始加息後第6次,香港先至跟加!

業界估計今次,香港滯後加息時間有機會長達半年。

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