撻訂

要打破現時樓市悶局，在在先要走出市場近年幾個約定俗成的假設及想法，辨論要有科學化，才能獲得科學化結論。

有幸，今日有線樓神胡國威，及交行末日博士羅家聰為整個樓市走向討論出了一分力。

撻訂等於睇淡樓市？
威哥戴上內窺鏡，否認有關謬誤。

首先，樓市升與跌，從來有鐽訂情況發生，故此撻訂與否跟樓價走勢並無直接關係，更何況目前撻訂為數仍然甚少。

更甚是，在威哥內窺鏡底下，近日市面充斥的新盤揵訂報道，其實存在跨大；

最少兩個記名例子，包括有技術因素、亦包括有計算上會方面有偏差所致，並非外界所繪畫的世界末日構圖。

基於一個懷疑，威翻查二百多份一手成交記錄，叫人欽敬，厭透了時下情緒式報道、搬紙過字內容、甚至是道聽途說內容，是日夕陽初露!

撻訂等於樓市世界末日假說被推翻，至於加息等於樓市要跌的討論框框，同日亦被羅家聰一篇文章否定。

羅家聰沒有結論，只有數據，將由1971年至今美息及本港樓價走勢關係併為一圖，原來美息升，本港樓價是不跌反升。

換言之，市面上包括陳德霖、包括瑞銀，試圖用加息作為樓價必然下跌恐嚇，早就犯上立論基礎有誤的基本錯誤。

加息不等於樓價要跌，同樣不加息亦不等於樓價不跌。

名義利率之外，還有實質利率因素，金管局季度早於1999年一篇文章亦提及，實際利率才是資產價格上升催化，而事實上，名義利率不升，實質利率不代表一承不變，關鍵在於通脹，及未來通脹預期，香港實質利率到底在現時負數水平，走向是再跌，抑或回升，取決於不是聯儲局，而是本港通脹情況。

或白一點，經濟才是主導樓市最大因素。

樓市是否泡沬？呢一點有吊詭。
用博士KC定義，樓價比入息，一層細價樓相當於家庭入息二十一年總和，樓價無疑泡沬得肥肥白白，比九七年更更泡。

但如果按負擔指數衡量，現水平大概為44.4%，花旗計算過，即使按揭利率升至7%，負擔比率仍然比97年的87%低，大纜都扯唔埋。

市場有其自然定津，資產市場起與跌，建基於基本面及市場預期，繼續糾纏於賣地成交、二手樓價、耶媽決定，迷惘框框牢不可破，市場既沒有一個客觀而又科學的討論，市場走勢豈能有正常的一日？