2015年9月25日星期五

撻訂


要打破現時樓市悶局,在在先要走出市場近年幾個約定俗成的假設及想法,辨論要有科學化,才能獲得科學化結論。

有幸,今日有線樓神胡國威,及交行末日博士羅家聰為整個樓市走向討論出了一分力。

撻訂等於睇淡樓市?
威哥戴上內窺鏡,否認有關謬誤。

首先,樓市升與跌,從來有鐽訂情況發生,故此撻訂與否跟樓價走勢並無直接關係,更何況目前撻訂為數仍然甚少。

更甚是,在威哥內窺鏡底下,近日市面充斥的新盤揵訂報道,其實存在跨大;

最少兩個記名例子,包括有技術因素、亦包括有計算上會方面有偏差所致,並非外界所繪畫的世界末日構圖。

基於一個懷疑,威翻查二百多份一手成交記錄,叫人欽敬,厭透了時下情緒式報道、搬紙過字內容、甚至是道聽途說內容,是日夕陽初露!

撻訂等於樓市世界末日假說被推翻,至於加息等於樓市要跌的討論框框,同日亦被羅家聰一篇文章否定。

羅家聰沒有結論,只有數據,將由1971年至今美息及本港樓價走勢關係併為一圖,原來美息升,本港樓價是不跌反升。

換言之,市面上包括陳德霖、包括瑞銀,試圖用加息作為樓價必然下跌恐嚇,早就犯上立論基礎有誤的基本錯誤。

加息不等於樓價要跌,同樣不加息亦不等於樓價不跌。

名義利率之外,還有實質利率因素,金管局季度早於1999年一篇文章亦提及,實際利率才是資產價格上升催化,而事實上,名義利率不升,實質利率不代表一承不變,關鍵在於通脹,及未來通脹預期,香港實質利率到底在現時負數水平,走向是再跌,抑或回升,取決於不是聯儲局,而是本港通脹情況。

或白一點,經濟才是主導樓市最大因素。

樓市是否泡沬?呢一點有吊詭。
用博士KC定義,樓價比入息,一層細價樓相當於家庭入息二十一年總和,樓價無疑泡沬得肥肥白白,比九七年更更泡。

但如果按負擔指數衡量,現水平大概為44.4%,花旗計算過,即使按揭利率升至7%,負擔比率仍然比97年的87%低,大纜都扯唔埋。

市場有其自然定津,資產市場起與跌,建基於基本面及市場預期,繼續糾纏於賣地成交、二手樓價、耶媽決定,迷惘框框牢不可破,市場既沒有一個客觀而又科學的討論,市場走勢豈能有正常的一日?

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