2015年11月12日星期四

化解庫存



今日內地媒體大字標題:樓市高庫存驚動中央,習近平親自過問或放大招。

而同日,緊接而出一段消息是,習大智囊劉鶴浙江調研期間,不談改革,只談磚頭。

劉兄向與會人士表明,要化解房地產庫存,讓房地產業持續發展,高度重視防範金融風險。

劉鶴既高調談解庫存,亦變相將高庫存及金融風險拉成一起,種種跡象顯示內媒「放大招」之說,並非胡思亂想。

內地樓市庫存有幾嚴重?
按野村計算,一線城線庫存相當於九個月需求,數字比過往平均9.2個月,處於合理。
二線城市為12.1個月,亦屬於中位水平。
三線城市則達到31.6個月,雖然最高,但卻低於過去三年平均的34.6個月。

但上述數字,基本上是建基於一個既定需求假設,單從實際庫存量計,三線城市庫存其實持續大約二十個月,達到近八百萬套房,一定未下降。

一線城市從來問題不大,至於二線城市,以實際空置量計,庫存量有接近四個月處於一千萬套房水平,去年年初,數字仍然是八百萬左右。

庫存數字引起討論的同時,有關內地樓市回穩之說亦不攻而破。

內地所謂金黃銀十,對樓市而言,其實是迴光反照而已。而要令中央極有可能「放大招」,關鍵在於內地空置單位七個月以來首次上升,而觸發點為,十月份按月增加百分之三,合共累積至面積4億多平米。

救樓市,等同救經濟,問題多多,矛盾重重;
首先,如果限制房產投資,減供應,去存貨的話,呢招年多前做過,代價是拖低投資,拖低需求,拖低經濟。

其次,地方政府收入大減,小則投資有影響,大則涉及債務連鎖效應。但相反的話,庫存又再度積壓。

阿爺原意透過寬鬆及相關政策刺激需求,但瑞信跟一批內房相關人士會面,得到結論為,政策效應快來快去,購買力被消耗八八九九。

如何去庫存?
用七月股災模式的話,股市有證金,樓市可以做一間叫「磚金公司」,不斷入市掃貨,但瑞信認為,由於單位存量太多,銀碼屬於天文數字,行不通。

政府補貼可以嗎?
有大行分析員話,得。但基於二、三線城市庫貨太多,該等城市需求一直偏低,要大幅補貼近乎半賣半送,始能有效。

或者,最直接方法如當年債王格羅斯解決美國樓市提議,一次過炸曬存貨!!

沒有留言: