2015年11月13日星期五

交易疑雲


恒大過百億購入華置美國萬通大廈,極有可能成為本港商廈市場近十年、最叫人疑惑一項交易

測量師話合理?Why。125億作價,換取租值回報不足兩厘項目?

呎價約34188港元,相較同區溢價92%,套用摩通列舉例子,今年皇九兩層易手,呎價僅為30500港元、環球大廈七月一宗交易,呎價30500港元,難道中環地鐵站上蓋,作價要遜於灣仔地鐵站步入十分鐘左右項目?

作價之餘,付款方式亦有趣。

簽約作實五日內先付一成,交易落實後要付三成,恒大幾個月內只需覆行125億的其中50億,其餘75億,分六年攤分,每年相當於12.5億。

但不要忘記,恒大負債比率仍達200%,上調全年賣樓目標後,來一宗疑團重重交易,做恒大股東,當中「大鑊」!!!

摩通「咳臣」以Immature captial management形容恒大,確實為肖為妙。

撇除其它,恒大視物業為罕世形品態度,既體現於灣仔舊物業天價成交之上,亦某程度上是中國人對磚頭情意結的一種投射。

過去幾年,國家隊組成磚頭部隊,喪掃海外磚頭。平保當日買萊斯銀行大廈、安邦買紐約酒店、國壽更昇華至收購物流貨倉僅僅強攻海外磚頭的一小部份。

巨企插旗海外,同時更多中資「中向中來」,由中國,去進中環,二、三線銀行如渤海,廈門只要落戶國金及廣場。

套用鄧聲興觀察,內地強大,中港金融融合,繼踢高樓價之後,現在上演是將鬼佬踢出中環。

如果用供不應求要郊野公園更改用途邏輯,下回合隨時因為中環商廈需求太大,而要製造填平維港論調。

沒有留言: