2016年3月21日星期一

賖數


去年內地樓市儘管相對低迷,但觀乎多間已公佈業績內房股,盈利、毛利、要升得升,賣樓目標部份超標。

從這個角度,內地樓市好與壞,也許跟內房股業績沒有扯上太大關係。

撇除盈利大數有水份數字,營業額稱得上較乾淨;
以中國海外、華潤置地、碧桂園及富力,四間已公佈全年業績內房作例,營業額升幅介乎7-33.7%,惟有趣是,營業額升的同時,應收帳升幅更大,又或者,營業額升幅越大內房,應收帳升幅更加之高。

以潤地為例,全年營業額上升一成半,期內應收帳升幅百分之三十三。

但經典莫過於碧桂園,2015年多做69%生意額,期間應收帳升幅急增至70%。

內房應收帳,當中一大部份來自向買家提供的付款信用期,簡而言之,可以理解為先買後付,你買我單位,錢稍後俾、當作「些數」,但我先入帳,而去年樓市不振,唯獨內房生意額增長依然,多少乃建基於容許買家稍後「找數」有關,在在值得關注。

不同內房提客戶提供的信用期亦不同,介乎三十至三百六十五日不等。當中潤地較「均真」,買家信用期三十日,意即買樓後三十日內要「找數」,不然的話,公司會列作呆壞帳處理。

從潤地去年業績,一年內應收帳額升幅仍然達33%。

信用期最長是富力,但僅限於若干寫字樓單位。最進取,或彈性大,必屬碧桂園莫屬,信用期一至六個月不等,翻查碧桂園來自物業銷售應收帳,全年急升七成,至147.6億人民幣,當中逾期90,至180日內應收帳上升三成多,超過一百八十日至一年內未「找數」,更急升88%。

難怪分析員指,該公司賣樓收益,有幾多真正有錢可收,在在成疑,而按其它房企,甚至會計準則,過期半年或收上要作出撥備,「老碧」最少要撇涉及8億多,內房賣樓,內房業績,是否形同一場谷數入帳的數字遊戲,不得而知也。

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