2016年3月9日星期三

首付貸


去年兩會代表聚焦股市,政府工作報告幾未無提過樓市;
今年焦點、反而全數落到樓市身上。

澄清樓市「加槓桿」言論、強調「因地施策」後,人行副行長潘功勝透露,正與住建部及銀監會等部委,研究一線城市樓市政策,解決樓價上漲問題。

他指正準備規範房地產企業、和中介機構參與金融業務,又批評「配資」及媒體炒作,影響市場預期。

其實排查樓市「配資」並不限於深圳、報道指北京市金融工作局,亦正摸底高槓桿房貸的情況,有「首付貸」產品亦被叫停。

但內地不少置業網站,仍顯示有提供相關產品,標榜一分鐘批核,更列明貸款額可達總樓價一成至兩成。

統計顯示內地至少有、664家P2P平台提供房貸產品,槓桿比例高達「一比十」,甚至無限槓桿。

可能因為受過去年股市場外配置慘痛教訓,當局今次好快已經叫停P2P同中介「首付貸」,叫做反應快左,不過有地產分析員話,如果咁快就將樓市過熱定性為泡沬,其實並非好事。

雖然話深圳樓價過去一年、累積升左超過50%,官方媒體更多番警告,稱30%交易都係投機性。不過美林報告其實都相當公道,指房貸在深圳佔總貸款額大約是近23%,雖然高於全國15%水平,但都未算偏高。

留意當中係唔計場外部分、不過中介龍頭鏈家網都指,佢地借出既貸款總額都不過是29億人民幣,未算偏高,相信加槓桿情況,仍然可控。

有中環人講、要炒呢轉內房翻生,與其將焦點放到內房股,不如考慮買內房債。今年頭兩個月,發行人民幣債券內房商就籌集了近800億人民幣資金,係去年同期既四倍。

以萬達商業為例、一批2020到期債券,過去三個月回報達到11%。武漢為基地既南國置業,回報率亦達9.9%。

對內房來講、發行人民幣債亦係一箭雙鵰,一來可以避免因為人民幣急跌、引起借美元債既匯率風險,同時內地大型企業借款息率仍然偏低,以龍頭保利地產為例,發行5年期債券利率,只是2.96厘、仲平過國開行發行既債券八點子,有「平錢」,點降唔借?

官方而家因為媒體炒作,表面上擺出要壓制樓市風險,但其實「骨子裹」,更需要係透過推動房地產市場、帶動內需。

何況二、三線城市,目前庫存問題仍然嚴重,佢地佔總銷售比重仍然多達七成,特別係四線城市去庫存時間,平均仍然長達18個月,部分更要五至十年時先可以消化,交銀洪灝更警告,連同未動工建房的影子庫存、高達100億方米,如果政府錯判形勢,突然一收、恐怕真係會死得更快!

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