2016年7月13日星期三

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通街不斷問:買Reits好嗎?

的確,香港房產基金跟美國以及香港債息曲線,成反比,債息越低、房產基金越升,伯南克陰霾下,純粹為收息回報,Never too late!!

但高盛今日提出理據,亦有其道理,首先,本港多隻房產基金既嚴重跑贏大市,亦嚴重跑贏地產及收租股,以估值計,相當於過往平均5年上限水平。

高盛假設美國十年債息低於一厘八平均值計,領展頂盡61.54元;一旦十年債息升至兩厘半的話,引申基金單位合理值相當於41.68港元,依家先買823,潛在升幅僅一成四,派息回報三厘七,但承受下跌風險就超過兩成二!

正因如此,高盛叫換馬! 事關領展為首百分百分派,現水平所謂Yield,頂盡三厘尾、四厘頭,反而地產及收租股,平均派息比率只有五成,但派息率已達3.8%,即係咩?
即係高盛叫你當地產及收租股係Reits!!

摩通亦認同,收入及派息穩定大前題,美國債息下跌的確觸發資金轉投磚頭股,但摩通同時提醒,地產股及實體地產樓市,勢必分隔,前者好、不代表樓市一樣風光如晝‧尤其無證據顯示資金一如既往大舉流入。

近期,本港銀行按揭減息新聞,佔去部份篇幅,但與其數銀行、問趨勢,其實要搞清兩件事;
一,銀行實際下調幅度只有「一滴」;
二,今次係銀行罕有在拆息上升期間減按息‧

外界話,息進一步跌,但查實,目前三個月拆息為0.555%,無論比年初0.399%,及去年今日0.387%都要高。

換言之,減按揭息並非出於資金流入及息低,而係銀行未發市,貸款需求難比預期低,這才是重點在所! 

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