2016年11月2日星期三

改朝換代


由中資海航集團出手,以驚人倍數價位投得啟德住宅地皮,已經再次表明、香港地產已經出現改朝換代面貌。

啟德住宅地每呎樓面地價高達13500元批出,大幅拋離區內地價一倍有多,成為啟德地王。

測量師計過、日後起好要賣2萬蚊一呎以上,地價被搶高咁多,正是因為中標財團是中資企業。

帶挈本地發展商水漲船高,恒地喺馬頭角嘅新盤迎豐,即時停售7個高層單位,恒地話要因應市場調節售價,似乎蘊釀加價!

昔日大孖沙趁著97因素、取代英資成為華資財團,今日到華資退、中資上,已經成為既定事實。單計啟德區,由2013至今,共賣出7幅住宅地皮,合共提供近5500伙住宅,由海航、中海外、會德豐、嘉華、建灝及保利置業瓜分,其中中資已佔一半。

高盛統計左2014年以來,115幅地皮招標,其中六大華資,包括長實、新地、恒地、新世界、信和及嘉里,只係贏得當中三成地皮,相反,中資財團包括中海外、萬科、世茂房同五礦就積極搶地,過去三個年度就奪得20幅地皮,金額達到550億,佔比超過30%。

所謂此消彼長,高盛發現,六大華資而家持有既貨尾單位比重,由2006年時既70%,跌至今年中只有54%,反映面對紅色資本家,華資的確節節敗退。

當然,內地發展商勇於投地,原因有多方面,最簡單就係內地競爭更加激烈,加上有政策風險,高價投得地皮後一旦政策有變,就分分鐘坐艇。相反香港市場透明度高,政策唔會朝令夕改,加上人民幣貶值因素,投資海外其實都不難理解。

不過高盛話,值得留意係六大華資投得地皮雖然減少,但反而更選擇性買入優質物業,包括規模較大及有商業元素,原因明顯都係針對投資收租選擇。

展望未來半年,政府會再推12幅地皮,估計總值900億元,高盛預測由於地皮都符合規模大、以及商業物業為主,相信會再次吸引華資財團出手。

近日超人三年來首次投得官地,媒體當然都大造文章,不過有認真留意,其實長實在過去60幾次投地都有分參與,只不過面對內地財團「非理性」競爭,要贏出已經唔係昔日咁易。

其實唔止投地,當有本地發展商高調話屬下新樓有四成買家都係內地客,已經足以反映目前近30%既BSD 同DSD,對內地買家已經唔再屬於障礙,政府實在有需要再充分考慮,對類似海外買家「加辣」,以免不單是地皮市場,甚至連用家市場都要面臨改朝換代。

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