改朝換代

由中資海航集團出手，以驚人倍數價位投得啟德住宅地皮，已經再次表明、香港地產已經出現改朝換代面貌。

啟德住宅地每呎樓面地價高達13500元批出，大幅拋離區內地價一倍有多，成為啟德地王。

測量師計過、日後起好要賣2萬蚊一呎以上，地價被搶高咁多，正是因為中標財團是中資企業。

帶挈本地發展商水漲船高，恒地喺馬頭角嘅新盤迎豐，即時停售7個高層單位，恒地話要因應市場調節售價，似乎蘊釀加價!

昔日大孖沙趁著97因素、取代英資成為華資財團，今日到華資退、中資上，已經成為既定事實。單計啟德區，由2013至今，共賣出7幅住宅地皮，合共提供近5500伙住宅，由海航、中海外、會德豐、嘉華、建灝及保利置業瓜分，其中中資已佔一半。

高盛統計左2014年以來，115幅地皮招標，其中六大華資，包括長實、新地、恒地、新世界、信和及嘉里，只係贏得當中三成地皮，相反，中資財團包括中海外、萬科、世茂房同五礦就積極搶地，過去三個年度就奪得20幅地皮，金額達到550億，佔比超過30%。

所謂此消彼長，高盛發現，六大華資而家持有既貨尾單位比重，由2006年時既70%，跌至今年中只有54%，反映面對紅色資本家，華資的確節節敗退。

當然，內地發展商勇於投地，原因有多方面，最簡單就係內地競爭更加激烈，加上有政策風險，高價投得地皮後一旦政策有變，就分分鐘坐艇。相反香港市場透明度高，政策唔會朝令夕改，加上人民幣貶值因素，投資海外其實都不難理解。

不過高盛話，值得留意係六大華資投得地皮雖然減少，但反而更選擇性買入優質物業，包括規模較大及有商業元素，原因明顯都係針對投資收租選擇。

展望未來半年，政府會再推12幅地皮，估計總值900億元，高盛預測由於地皮都符合規模大、以及商業物業為主，相信會再次吸引華資財團出手。

近日超人三年來首次投得官地，媒體當然都大造文章，不過有認真留意，其實長實在過去60幾次投地都有分參與，只不過面對內地財團「非理性」競爭，要贏出已經唔係昔日咁易。

其實唔止投地，當有本地發展商高調話屬下新樓有四成買家都係內地客，已經足以反映目前近30%既BSD 同DSD，對內地買家已經唔再屬於障礙，政府實在有需要再充分考慮，對類似海外買家「加辣」，以免不單是地皮市場，甚至連用家市場都要面臨改朝換代。