2017年2月27日星期一

天價.癲價

一幅鴨脷洲地王震撼本地樓市,害得施老闆都要連夜改VIEW,由唱淡變成大好友,轉軚之快,引來全城熱議。

公平些講,施老闆恐怕不是因為想屬下多做幾宗生意,就突然轉VIEW,因為佢每一次一改看法,都會成為歷史憑證,日後是否準確自有公論。只是他提出一套因為通脹快過加息、令美元由強轉弱拖低港元,促使樓市向上、理據恐怕令人難以信服。

中資搶地既成為眼前現實,正如關焯照所言,樓市只會繼續向上沖,但亦對政府構成更大挑戰:你搵多多土地都好,參與中資財團都可以盲搶地,結果是地價反而推高樓價,同政府原本預期供應多令供需可以平衡,就有更大落差,對管治構成挑戰。

面對市場失效,經常強調要「有作為」的現屆政府,唔應該只係用自由市場做擋箭牌,理應倣效新加坡,向非本地公司出手。

按目前新加坡做法,凡有外國股東在內的公司,須要在五年內完成私人住宅發展項目,並在兩年內出售所有單位。發展商可以選擇延期,但就要持有貨尾地價總值交8至24%稅。

本港目前賣地章程,都有規定項目落成時間,但就無硬成規定一定要全數出售單位,如果按新加坡做法,相信就會增加外資持有單位成本。

當然,香港是國際金融中心,單純以有外國股東為界定恐怕是過嚴,拆局提出、可以考慮是對控股股東身分做界定,只要是本地企業或香港人,就可以豁免,否則就要面對貨尾增值稅,以減少盲搶地情況。

值得一提是新加坡樓市。香港樓價在上周創出歷史新高的同時,新加坡樓市自2013年起,已經連跌左13個季度,係有紀錄最長周期,累計跌幅一成多,而且當地樓市似乎仍然深不見底。

新加坡同香港一樣,早在2009年就已經推出辣招,而且招數亦相當接近,包括外國買家印花稅、非首置客印花稅及降低按摟成數,不過幾年下來兩地成績迴異,到底係咩原因?

可以留意係內地大媽,對新加坡樓市熱情是迅速冷卻,自2013年當地政府推出海外買家印花稅後,大媽買樓既數目一直下跌,2014年大跌四成,到去年買家既比重跌至低於7%以下,影響力已經大減。

當中關鍵、當然係新加坡有八成人口都係居於組屋,令私人市場規模本來就好細,經過政府多番加辣、就令本地發展商都意興欄柵,寧願將資金投到海外發展。當地最大發展商之一「城市發展」,早幾日就預計、當地樓市最壞情況仲未過去。

有特首候選人提出,長遠策略應該係以達到六成人住公屋居屋做目標,隨即惹來群插,批評目標過高不切實際、又話變成無私人土地供應,變相會推高樓價。

但新加坡既例子正「活生生」告訴我們,擴大公營房屋比重,對樓市係有明顯壓抑作用。按最新調查,當香港樓價是家庭入息中位數年收的19倍,而新加坡只是5倍既時候,到底香港人應該點樣選擇呢?

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