天價．癲價

一幅鴨脷洲地王震撼本地樓市，害得施老闆都要連夜改VIEW，由唱淡變成大好友，轉軚之快，引來全城熱議。

公平些講，施老闆恐怕不是因為想屬下多做幾宗生意，就突然轉VIEW，因為佢每一次一改看法，都會成為歷史憑證，日後是否準確自有公論。只是他提出一套因為通脹快過加息、令美元由強轉弱拖低港元，促使樓市向上、理據恐怕令人難以信服。

中資搶地既成為眼前現實，正如關焯照所言，樓市只會繼續向上沖，但亦對政府構成更大挑戰：你搵多多土地都好，參與中資財團都可以盲搶地，結果是地價反而推高樓價，同政府原本預期供應多令供需可以平衡，就有更大落差，對管治構成挑戰。

面對市場失效，經常強調要「有作為」的現屆政府，唔應該只係用自由市場做擋箭牌，理應倣效新加坡，向非本地公司出手。

按目前新加坡做法，凡有外國股東在內的公司，須要在五年內完成私人住宅發展項目，並在兩年內出售所有單位。發展商可以選擇延期，但就要持有貨尾地價總值交８至２４％稅。

本港目前賣地章程，都有規定項目落成時間，但就無硬成規定一定要全數出售單位，如果按新加坡做法，相信就會增加外資持有單位成本。

當然，香港是國際金融中心，單純以有外國股東為界定恐怕是過嚴，拆局提出、可以考慮是對控股股東身分做界定，只要是本地企業或香港人，就可以豁免，否則就要面對貨尾增值稅，以減少盲搶地情況。

值得一提是新加坡樓市。香港樓價在上周創出歷史新高的同時，新加坡樓市自２０１３年起，已經連跌左１３個季度，係有紀錄最長周期，累計跌幅一成多，而且當地樓市似乎仍然深不見底。

新加坡同香港一樣，早在２００９年就已經推出辣招，而且招數亦相當接近，包括外國買家印花稅、非首置客印花稅及降低按摟成數，不過幾年下來兩地成績迴異，到底係咩原因？

可以留意係內地大媽，對新加坡樓市熱情是迅速冷卻，自２０１３年當地政府推出海外買家印花稅後，大媽買樓既數目一直下跌，２０１４年大跌四成，到去年買家既比重跌至低於７％以下，影響力已經大減。

當中關鍵、當然係新加坡有八成人口都係居於組屋，令私人市場規模本來就好細，經過政府多番加辣、就令本地發展商都意興欄柵，寧願將資金投到海外發展。當地最大發展商之一「城市發展」，早幾日就預計、當地樓市最壞情況仲未過去。

有特首候選人提出，長遠策略應該係以達到六成人住公屋居屋做目標，隨即惹來群插，批評目標過高不切實際、又話變成無私人土地供應，變相會推高樓價。

但新加坡既例子正「活生生」告訴我們，擴大公營房屋比重，對樓市係有明顯壓抑作用。按最新調查，當香港樓價是家庭入息中位數年收的19倍，而新加坡只是5倍既時候，到底香港人應該點樣選擇呢?