2017年3月3日星期五

首置假象


樓市亂象下、既有政府根本唔知樓市生態,以為可以向投資者宣告勝利宣言,話95%都係首置客。結果一條簡單「一約多購」漏洞,已經令辣招幾乎完全失效!

聽樓盤組同事講,搜集數據的同時,想找市場人士評論,點知相當困難,可能大家都唔想太過高調揭破而家既漏洞。

但紙又點會包得住火? 淨係睇一個嘉匯全盤累售500幾伙,就有近四成用呢種方法交易。而且聽聞投資者「搞盡腦汁」,除左動用父母子女Quote,更甚係夫婦分契,將業權只歸一個,另一個名額就可以變成首置客,有律師樓甚至聲稱提供一條龍即日分契再買樓服務,一樣得左!

樓市亂象下,怪象叢生,雖不至於好似內地夫婦搞到要離婚買樓,但夫妻分契會唔會有後遺症? 日後又會唔會發展到家人為爭家產反目,好戲在後頭。

施老闆轉軚效應下,更多分析員亦由看淡變成好友,大條道理就係跟施老闆效應,所以此時此刻大摩提出樓市危機論,大有忠言逆耳既孤獨。

今個星期加息預期改變之快、資深賓卡都形容從未所見,而且加息機會率達九成,更加係匪夷所思,似乎耶媽真係諗著做埋呢屆算數,索性唔理個瘋狂總統有咩後著,總之加左先算。

所以大摩提出加息可能引發樓市調整,其實關鍵正正在於供款能力。銀行界個個話香港唔需要即時跟隨美國加息,似乎就同真正供緊樓既人士脫節:大家可以問下自己屋企個「財政大臣」,到底呢幾個月樓按供款多左幾多。

唔好忘記,新供樓人士仲要過金記三厘既壓力測試。如果供樓與入息比率,由目前63%,真係加到大摩講75%,咁同歷史平均水平46%,已經高出六成幾,離97年歷史高位93%既「爆煲水平」,已經愈來愈近。

其實要數樓市風險,大家都話政策先係最大變數,但予其關心未來幾個月係加辣定唔加辣,倒不如留意兩個特首候選人房屋土地政綱。

坦白講,其實係高度相似,曾俊華提出應該長遠政策可以有六成人入住公屋居屋,拆局早已表態贊成,最好令私樓市場愈縮愈細,咁就算出現更高天價都不影響民生。

至於林鄭,佢本身就相當熟悉土地政策,亦提出John Tsang類似在私樓及居屋之間,設立港人首置上車盤,定價介乎居屋同私樓之間,不同在於價錢與樓價脫勾,反而參考入息中位數,概念上同新加坡組屋貼近。

面對中資「盲搶地」、再增供應似乎都難壓抑樓價,林鄭提出可以優化招標機制、在不開名情況下公布其他標價,等市場自行判斷是否合理,此點實屬可取,但絕非冶標冶本之法。

彭博新鮮出爐「最苦難指數」,香港有幸成為包尾大班:即係屬於最不痛苦行列。不過指數計法相當單一、只統計各國就業及通脹數據,並無包括居住環境同貧富差距,如果計埋呢兩項,恐怕香港絕對有能力奪冠。

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80後標竿人生 說...
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