買樓表了甚麼態？
李家超接任政務司司長前，接受 Now 電視台訪問。當時他說，看見香港新樓盤銷情非常好，形容正是反映在國安法後，香港人想安居樂業的信心不斷上升。
當時我諗，李家超只是保安局局長，又學咩人講香港樓市？將新盤銷售同國安法連繫在一起，實在太牽強吧？
點知，原來我錯晒，幾日之後李家超已經晉身成為政務司司長，一人之下，萬人之上，講香港樓市又有咩問題？
我認為將新盤銷售同安居置業捆綁在一起的說法，最大謬誤是很多新買家根本不是自住，投資需求已是入市最大動力，原因當然是歸功零八年後的金融危機，全球央行印錢。
就連今天美國通脹已經見到十三年新高，聯儲局主席鮑威爾仍然「死撐」，說通脹只是短暫上升，擺明不願意「收水」及暫停買債，資產市場只有愈升愈有，而貧富差距亦只會愈拉愈闊。
其實更好的樓市居住指標比較，是租金水平，反映的是一個城市宜居水平。如果大家有翻查租金指數，就知道租金表現其實遠差於樓價，以 2020 年全年累計，租金更是累積下跌約 5.8%。
拉長看，中原城市租金指數反映，租金只較 97 年高位升12%，反而同期私樓樓價升幅達 77%，大幅跑贏租金升幅。
即使今年以來租金指數連升 3 個月，反映租金見底回升。但今年以來，租金指數只累升 0.74%，與樓價升幅差距仍然很大。
樓價、租金升幅不平均、最終導致租金回報率下跌，由 2004 年至 2008 年之間長期維持在 4 厘至 5 厘，跌至最新只有 2.37 厘左右。
按理收租投資回報下跌，會減低樓市投資需求，不過投資者目前著眼，不是回報率而是日後資產升值，按代理統計，目前新盤投資者比例，仍維持在三至五成的高比重。
香港樓市破頂，有本身客觀基礎，全球量寬資金不斷湧入資產市場，去年本港就錄得近四千億港元外資淨流入，而且不但香港，英美澳洲，全世界成熟的資本市場，資產價格急升都是放眼可見。
按政務司司長說法，同一道理，樓價上升就反映全世界的領袖都是民望高企？相反，內地整頓樓市令樓價不振，習主席的民望是否又要連繫在一起？
有人擔心，香港樓價已升至逼近歷史新高，政府有可能會出手加辣，這個反而不用擔心，你看政務司司長都說新盤表現是同香港信心連繫在一起，政府又豈能出辣招對樓市打壓，令香港信心出現危機？
作者 Facebook
留言