減辣不單徒勞無功 甚至「好心做壞事」

2023年 2022年

國家： 66 44

經濟： 65 40

大灣區： 62 45

金融： 35 26

愛國： 29 9

國家安全： 22 8

競爭力： 16 13

一帶一路： 12 8

民生： 6 5

幸福： 2 6

上面的數字不是流量密碼，而是行政長官李家超發表長達近三個半小時的《施政報告》中，內容提及的關鍵字次數，當中不出所料，其中一個最頻繁的是「國家」，甚至超越「經濟」一詞，至於提及「大灣區」次數亦多達62次，比「金融」高出近一倍。在由治及興的今天，「愛國」及「國家安全」亦是全長108頁的施政報告中佔了重要部分，亦遠超過去年的水平；反而是標題「拼經濟謀發展 惠民生添幸福」中有提及的「民生」及「幸福」，僅是寥寥可數，可知受重視程度。

作為今屆《施政報告》中最受重視一環，我們先討論一下「減辣」的措施。面對房屋供應偏緊及樓價急升，政府2010年起推出多輪「辣招」，打擊短期炒賣活動及減少外來需求。不過過去一年面對利率顯著上升，本地樓市交投減少，樓價亦出現調整，由高位已回落17%，大概目前將樓市措施「減辣」也是「眾望所歸」。

不過觀乎「減辣」的奇怪組合，並又是令人摸不著頭腦，不單止可能「嘥氣」，甚至有機會事與願違，結果變成好心做壞事。

其中我之前已預測，買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅的稅率會下降，但施政報告提出「減辣」程度，卻低於商界呼籲，僅僅只是減半，兩者均會由15%減至7.5%。這兩項辣稅本來就是針對已擁有住宅物業的香港居民（即購買第二層樓或以上）收租/投資，以及非本港居民╴現在僅僅只是減半而非全額撤銷，買樓的財務成本仍然極高，特別是考慮到新造按揭利率已突破四厘，創十五年新高，部分中小行甚至高於五厘水平，買樓與否已經不單止是計算辣稅水平。

更奇怪的是政府居然同一時間下調額外印花稅（SSD）的水平，適用年期由原來3年縮短至兩年。換言之，業主在持有物業兩年後出售物業，毋須再繳付樓價10%的額外印花稅。

報章引述政府消息人士稱，對於並非全面撤銷「辣招」，認為是次調整是平衡做法，主要考慮需求及風險，以免對樓市帶來太大刺激；買家印花稅(BSD)及新住宅從價印花稅(NRSD)稅率減半，是中間落墨，在樓市交投量減少下，有條件作出調整；額外印花稅(SSD)適用年期由3年縮短至2年，業主持貨2年後出售毋須再繳付樓價10%的SSD，也是基於平衡風險考慮，年期太短難免造成炒風，太長亦不便業主資金周轉，目前買入滿2年但不足3年的住宅約7.6萬伙。

額外印花稅（SSD）本來目標就是打擊炒樓特別是短期轉讓，甚至在成交完成前「摸貨」賣走，推出之後短炒的情況幾乎是完全絕跡。請問今次放寬SSD的目的到底是甚麼？是要增加樓市供應？大家不要忘記，今年第三季新盤貨尾量增加至20483伙，為近20年新高，現在在市場潛在鬆綁多7.6萬個樓盤，龐大的增加供應恐怕只會成為湯文亮口中壓低樓市的「最後一根稻草」。

更重要是三年前買入單位的樓盤，當時正值樓市高峰期，加上部分新盤定價一向進取，很多樓盤比高位回落逾兩、三成，有地產代理就统計9月全港二手住宅買賣登記，蝕讓比率突破兩成，高達20.4%，屬2009年以來的超過14年新高，即約每5宗二手登記便有1宗原業主須蝕讓沽貨。現在這批業主可以鬆綁，很大機會會出現「輸少當贏」的心態，一窩蜂減價賣樓只會做成「人踩人」效應。

最奇怪是將兩個組合加起，作為供應方SSD賣樓撤辣，但針對需求的BSD買家的辣稅僅是減半，換言之即是賣家有更強意願賣樓，但買家的誘因卻支持不足，將這兩組辣稅同時調整，減辣不單徒勞無功，甚至「好心做壞事」，難怪近日多間外資大行（匯豐/大摩/瑞銀/花旗/里昂）都出奇地不比面，在施政報告前打倒昨日的我，承認之前錯估樓市形勢，下調樓價預測，普遍估計要跌多一成，甚至像花旗更稱香港樓市最痛苦時刻只是剛剛開始。

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