2009年5月6日星期三

賣地場的迷思

琴日賣地前與同事們「開盤口」,估下石湖墟地皮要「舉」幾耐。

有人估地皮質素太弱,最多只賣五分鐘、有人估十分鐘,我較樂觀,認為地產市道較樂觀,上水地都可以吸引中小型發展商,因此估賣地應會持續半小時以上,點知都係估錯。

其實翻查過去幾次「絕無僅有」賣地紀錄,好似07年分別喺香港仔惠福道,同大嶼山長沙地皮,拍賣價都比勾地價高出一倍有多,同樣超出晒預期。

因此發展商經常說勾地底價高、阻礙勾地意慾,呢個說法肯定不成立,因為一到拍賣場,地皮就有大量需求,賣價亦肯定比底價高出很多很多。

但迷思是,為何勾地表推出以來,勾地宗數是如斯少?

一個人盡皆知的現實是,現行勾地機制無足夠動機勾地,原因是勾地有風險,要承諾比底價,又要先付上誠意金,到進入賣地場反而完全無優勢(紀錄顯示幾乎完全無勾地發展商可以成功投地),就算唔識「博奕論」都會明白發展商無動機勾地。

如果社會是同意不恢復定期賣地,就要想辦法解決目前的困局,答案當然亦很簡單: 就是要給予申請勾地發展商有「著數」!

當然,所謂「著數」不可能是有折讓價或者預先決定底價,但可以考慮在公平競爭原則下予以一定「優先權」,包括可決定拍賣日期。

不要小看決定拍賣日期,即使大如長實新地呢類大孖沙,要投一幅數十億元的地皮都要先問銀行攞Credit Line,何況是小型發展商? 如果政府在接納勾地後,發展商可以預先決定拍賣日期,對安排銀行融資應有很大優勢。當然,為免有不公平之嫌,設一定限期如接納後十四日至三十日內安排賣地會較理想。

為免要安排場地配合的問題,政府不妨再進取一些,可取消公開拍賣制度,改為暗標,既省場地開支又免行政混亂。

公開拍賣的好處,是可以搾取發展商的「最後一口價」,將庫房「Profit Margin」提到最高。

不過面對勾地機制根本無法運作,說什麼「最後一口價」也是晒氣。

招標機制對發展商早已不是什麼新鮮事,港鐵市建局早就充分利用呢個機制。庫房的收入可能未必會有公開拍賣咁高,不過如能增加勾地數量,加上工程起動對建築、代理,以至零售飲食的帶動,這點工作似乎是值得做。

1 則留言:

匿名 說...

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