賣地場的迷思

琴日賣地前與同事們「開盤口」，估下石湖墟地皮要「舉」幾耐。

有人估地皮質素太弱，最多只賣五分鐘、有人估十分鐘，我較樂觀，認為地產市道較樂觀，上水地都可以吸引中小型發展商，因此估賣地應會持續半小時以上，點知都係估錯。

其實翻查過去幾次「絕無僅有」賣地紀錄，好似07年分別喺香港仔惠福道，同大嶼山長沙地皮，拍賣價都比勾地價高出一倍有多，同樣超出晒預期。

因此發展商經常說勾地底價高、阻礙勾地意慾，呢個說法肯定不成立，因為一到拍賣場，地皮就有大量需求，賣價亦肯定比底價高出很多很多。

但迷思是，為何勾地表推出以來，勾地宗數是如斯少?

一個人盡皆知的現實是，現行勾地機制無足夠動機勾地，原因是勾地有風險，要承諾比底價，又要先付上誠意金，到進入賣地場反而完全無優勢(紀錄顯示幾乎完全無勾地發展商可以成功投地)，就算唔識「博奕論」都會明白發展商無動機勾地。

如果社會是同意不恢復定期賣地，就要想辦法解決目前的困局，答案當然亦很簡單: 就是要給予申請勾地發展商有「著數」!

當然，所謂「著數」不可能是有折讓價或者預先決定底價，但可以考慮在公平競爭原則下予以一定「優先權」，包括可決定拍賣日期。

不要小看決定拍賣日期，即使大如長實新地呢類大孖沙，要投一幅數十億元的地皮都要先問銀行攞Credit Line，何況是小型發展商? 如果政府在接納勾地後，發展商可以預先決定拍賣日期，對安排銀行融資應有很大優勢。當然，為免有不公平之嫌，設一定限期如接納後十四日至三十日內安排賣地會較理想。

為免要安排場地配合的問題，政府不妨再進取一些，可取消公開拍賣制度，改為暗標，既省場地開支又免行政混亂。

公開拍賣的好處，是可以搾取發展商的「最後一口價」，將庫房「Profit Margin」提到最高。

不過面對勾地機制根本無法運作，說什麼「最後一口價」也是晒氣。

招標機制對發展商早已不是什麼新鮮事，港鐵市建局早就充分利用呢個機制。庫房的收入可能未必會有公開拍賣咁高，不過如能增加勾地數量，加上工程起動對建築、代理，以至零售飲食的帶動，這點工作似乎是值得做。