大合奏

最近我們將八點有線財經內容作局部革新，將會取名「財經拆局」，希望可以多為大家帶來更多角度的分析新聞。
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今個星期股市最鬧哄哄的，當然是眾大行對地產股進行的大合奏進行曲，，作品編號係「B.U.Y.」。

由熱錢贊助，地產股合唱團完成首輪巡迴演出後，本地樓價預測，已經由年初估計平均跌一至兩成，變為升大約一成。

如果「牌子好、字號老」大行，就好似呢兩日咁，就有即時推高股價效應，但到最後，都係要問一句，有幾準先?

計我話，係無次準!

睇番樓價過去年幾走勢，先升後跌再反彈。

大行對樓市預測，亦係先睇好，後轉軚，再睇淡，近期又睇好番，可以話「反轉再反轉」。

翻查記錄，大摩，高盛，細摩摩根大通，舊年到依家，大概五次調整對樓價預測，被譽為最佳地產研究部嘅高盛，舊年年初嘅水晶球，係預樓價會升兩成。

到九月轉軚，估跌半成，單係樓價由佢睇好，到轉軚前，即係舊年一至九月，樓價只係升唔夠百分之二。

九月轉軚，十二月進一步睇淡，期間樓價跌左一成七，高盛當時決定將樓價再調低，估由舊年十二月，到今年年底會跌三成。

結果，實際樓價舊年海嘯底位，到今年四月反彈番兩成六有多。

於是乎，高盛就拿拿臨再轉view。

大摩亦係「摩法」盡滅!!

舊年三月時，估全年樓價升一成半，但當時其實係摸頂upgrade，樓價正正三月初創左全年高位。

到十一月，樓價累積跌一成六，佢地先至修訂預測到跌兩成半。

較近磅，似乎只有細摩嘅魏志雄，早喺舊年七月已經話樓價無力再升。

十月再估，要跌兩成半。

基金經理慨嘆，當今分析界似乎略欠卓百德、奮強嘅功力，佢地都可以成功補捉到轉角市。

大家都想知，到底地產分析員咩情況下，會轉VIEW。

大行分析員話，地產分析報告入面嘅樓價預測，上調或下調，觸發點唔係樓市，而係股價。

因此股價升，分析員目標價都要跟貼番，結果連帶一系列Assumption都要改埋。

要留意係，最新全年樓價預測，大行平均估升一成，但心水清嘅話，樓價由於已經升左一成多的，多間大行其實預期今年餘下時間樓價係無升跌。

更值得留意係，租金無大幅上升條件下，地產股NAV資產淨值、其實上調空間唔大。

按市面俾地產股最新目標價，比NAV折讓已經大幅收窄到5至10%，同過去平均15至20%比，其實唔算抵。

亦因為咁，少數分析員堅持樓市可以睇好，但地產股就唔睇好。

講咁耐，大行睇市準唔準，大家判斷。繼我話，炒美孚樓嘅師奶，睇市準確度，絕不下於於心口掛著CFA的分析員。