2010年3月12日星期五

磚頭砸腳

昨日看過發展商的可恥口臉: 一時說而家遠比九七年低合理云云,一時又說元朗新盤比起天壐只是四分之一,根本自相矛盾到暈。

今次我們又看看到底元朗新樓有幾「合理」?

YOHO Midtown全場最貴嘅一房單位,五百呎唔夠、每呎超過七千蚊,成交價362萬,令市場嘩然。

我地攞俾銀行做估價,結果發現無一間估得足,中銀只係估到三百萬,即使最慷慨嘅滙豐都只喺估到308萬,比買入價低咗一成半有多。

相等於買家要額外抬多54萬補差價。假設做七成按揭,呢筆差價連同三成首期,買家要預備 163 萬上會,相等於要比樓價嘅四成半買樓。

唔夠首期做到九成按揭嘅話,買家都要大拿拿氧90萬先上到會。

其他分層單位估值偏離無咁誇張,隨機抽樣分別抽一個兩房、三房、同四房做評估,中銀估價都低成交價2-5%之間。滙豐就基本上啱啱估足。

樓盤累積賣出1200伙,有八成買家選用即供付款,即係話,未來個半月會喺上會高峰期。

對於估價不足,新地無直接回應,會唔會提供額外協助。不過相信發展商為求息事寧人,點借都要幫到買家上會。

既然九七公認係泡沬、係危險、係不理智。夾硬要證明而家新盤定價唔貴,而要同九七相提並論、去合理化,咁樣同一加一等於三,無分別。

況且,新盤就係新產品,將新產品同舊產品比,又有點無知?

元朗廿分鐘車程搭出市區,所以值六千蚊一呎,咁如果深圳三十分鐘車到達九龍,大家何止要北移,簡直長住都得。

市況就,供應少,良心企業用盡供應少做調味,熱炒。

每逄高價開盤,有供應少,實際資金承接兩大利器合理化。

可憐嘅政府,繼續被拖著走,商家巨賈就邊話供應唔夠,一邊就獅子開價!!

造成一個願打,一個願捱。

但翻查四大記錄,即係新地、長實、新世界、恒地,加埋手持嘅農地,高達九千幾萬平方呎。

只要大家同心協力,供應完全唔係問題。

呢九千幾萬呎,起到幾多樓呢? 用保守假設地積比率只得零點五倍,都可以提供五萬個嘅九百呎單位。

如果地積比率係一倍,就有十萬零九百個九百呎單位。

二倍,就廿萬個,呢啲農地,丟空多年,如果好似內地咁雷厲風行,就會鄰為好似小小超嘅囤地、被罰停賽啦。

「八十八樓」既然收緊毫宅承數,倒不如放膽的,從銀行估值上著手,令磚頭降溫。

新盤癲價,二手反價,咁就不斷製造所謂合理市價。標本兼備方法,就係要銀行增加估值透明度,公開測量師名單之餘仲要講埋估值方法,咁做點都收到些阻嚇作用!

無Banker支持、根本做唔到高估值,巨賈亦無條件「癲瘋」狀態。

2 則留言:

pakman 說...

i wonder will the developer return deposit if I cannot do a mortgage due to banks' estimation of value...

亞羊 說...

政府根本想推高樓價,

做大 GDP.

咁收工前,來示政績.

話之閣下冇屋住.

咩... 咩... 咩...