磚頭砸腳

昨日看過發展商的可恥口臉: 一時說而家遠比九七年低合理云云，一時又說元朗新盤比起天壐只是四分之一，根本自相矛盾到暈。

今次我們又看看到底元朗新樓有幾「合理」?

YOHO Midtown全場最貴嘅一房單位，五百呎唔夠、每呎超過七千蚊，成交價362萬，令市場嘩然。

我地攞俾銀行做估價，結果發現無一間估得足，中銀只係估到三百萬，即使最慷慨嘅滙豐都只喺估到308萬，比買入價低咗一成半有多。

相等於買家要額外抬多54萬補差價。假設做七成按揭，呢筆差價連同三成首期，買家要預備 163 萬上會，相等於要比樓價嘅四成半買樓。

唔夠首期做到九成按揭嘅話，買家都要大拿拿氧90萬先上到會。

其他分層單位估值偏離無咁誇張，隨機抽樣分別抽一個兩房、三房、同四房做評估，中銀估價都低成交價2-5%之間。滙豐就基本上啱啱估足。

樓盤累積賣出1200伙，有八成買家選用即供付款，即係話，未來個半月會喺上會高峰期。

對於估價不足，新地無直接回應，會唔會提供額外協助。不過相信發展商為求息事寧人，點借都要幫到買家上會。

既然九七公認係泡沬、係危險、係不理智。夾硬要證明而家新盤定價唔貴，而要同九七相提並論、去合理化，咁樣同一加一等於三，無分別。

況且，新盤就係新產品，將新產品同舊產品比，又有點無知?

元朗廿分鐘車程搭出市區，所以值六千蚊一呎，咁如果深圳三十分鐘車到達九龍，大家何止要北移，簡直長住都得。

市況就，供應少，良心企業用盡供應少做調味，熱炒。

每逄高價開盤，有供應少，實際資金承接兩大利器合理化。

可憐嘅政府，繼續被拖著走，商家巨賈就邊話供應唔夠，一邊就獅子開價!!

造成一個願打，一個願捱。

但翻查四大記錄，即係新地、長實、新世界、恒地，加埋手持嘅農地，高達九千幾萬平方呎。

只要大家同心協力，供應完全唔係問題。

呢九千幾萬呎，起到幾多樓呢? 用保守假設地積比率只得零點五倍，都可以提供五萬個嘅九百呎單位。

如果地積比率係一倍，就有十萬零九百個九百呎單位。

二倍，就廿萬個，呢啲農地，丟空多年，如果好似內地咁雷厲風行，就會鄰為好似小小超嘅囤地、被罰停賽啦。

「八十八樓」既然收緊毫宅承數，倒不如放膽的，從銀行估值上著手，令磚頭降溫。

新盤癲價，二手反價，咁就不斷製造所謂合理市價。標本兼備方法，就係要銀行增加估值透明度，公開測量師名單之餘仲要講埋估值方法，咁做點都收到些阻嚇作用!

無Banker支持、根本做唔到高估值，巨賈亦無條件「癲瘋」狀態。