不跌之謎

樓價指數上周報 89.41，比上個星期，升咗 0.9%。

指數已經連升三個星期，累積升咗 2.3%，即係樓價根本無跌過?

技術上，政府壓市措施生效之前，有大量高價買賣，繼續推高指數。

措施生效之後低價成交相當少，不足以扭轉大局。

似乎可以說明，樓市經過四個星期拉鋸之後，政府應該飲得杯落!

藥力係重，但總算啱啱好，趕絕班炒家離場之餘，

同時，成功穩住樓價，唔再癲上去、但亦都無乜點跌，令廣大業主唔使再受八萬五之苦。

市場負面情緒淡化，十大屋苑交投、喺政府出招後第四個周末、由低位回升到53宗，比上星期回升六成，亦都重返出招前八成水平。

如果放大到35個主要屋苑，成交已經超過二百個，上升八成，可以說是重回正常水平。

觀乎現在入市、得番用家同長線收租客入市，炒家近乎絕跡。

那，到底樓價是否已經見左底?

現實勝於雄辯，雖然我們一早認同樓價仲會再升，但想不到打擊措施對樓價幾乎毫無影響，不過不承認少觀了這些長線資金的購買力。

似乎低息、QE2、內地資金的威力真是無遠弗屆，而一批本來觀望的用家，相信見樓市跌不下去下、亦會加快本來拉鋸的成交悶局。

不過要留心、短期內樓市仍有不明朗因素。

多個新盤即將入伙，好像元朗Yoho Midtown及將軍澳領都，呢兩個盤本身均有「先天不足」，不是位置偏離就有環境問題。

加上業主轉賣為租，租盤量大升，預期租金要跌半成至一成，回報率下跌，最終又是反映在樓價身上。

有證券行亦提出，目前樓價升幅已遠遠超越經濟。

理據係目前整體樓價相當於本地生產總值三點五倍，過左九七，加上目前整體供樓負擔比率低過五成，撇取新界樓拖低整體樓價，如果睇主要大型屋苑，平均呎價已經超過六千，只要樓價再升一成，到時平均供樓負擔比率，就會超過五成。