2010年12月13日星期一

不跌之謎

樓價指數上周報 89.41,比上個星期,升咗 0.9%。

指數已經連升三個星期,累積升咗 2.3%,即係樓價根本無跌過?

技術上,政府壓市措施生效之前,有大量高價買賣,繼續推高指數。

措施生效之後低價成交相當少,不足以扭轉大局。

似乎可以說明,樓市經過四個星期拉鋸之後,政府應該飲得杯落!

藥力係重,但總算啱啱好,趕絕班炒家離場之餘,

同時,成功穩住樓價,唔再癲上去、但亦都無乜點跌,令廣大業主唔使再受八萬五之苦。

市場負面情緒淡化,十大屋苑交投、喺政府出招後第四個周末、由低位回升到53宗,比上星期回升六成,亦都重返出招前八成水平。

如果放大到35個主要屋苑,成交已經超過二百個,上升八成,可以說是重回正常水平。

觀乎現在入市、得番用家同長線收租客入市,炒家近乎絕跡。

那,到底樓價是否已經見左底?

現實勝於雄辯,雖然我們一早認同樓價仲會再升,但想不到打擊措施對樓價幾乎毫無影響,不過不承認少觀了這些長線資金的購買力。

似乎低息、QE2、內地資金的威力真是無遠弗屆,而一批本來觀望的用家,相信見樓市跌不下去下、亦會加快本來拉鋸的成交悶局。

不過要留心、短期內樓市仍有不明朗因素。

多個新盤即將入伙,好像元朗Yoho Midtown及將軍澳領都,呢兩個盤本身均有「先天不足」,不是位置偏離就有環境問題。

加上業主轉賣為租,租盤量大升,預期租金要跌半成至一成,回報率下跌,最終又是反映在樓價身上。

有證券行亦提出,目前樓價升幅已遠遠超越經濟。

理據係目前整體樓價相當於本地生產總值三點五倍,過左九七,加上目前整體供樓負擔比率低過五成,撇取新界樓拖低整體樓價,如果睇主要大型屋苑,平均呎價已經超過六千,只要樓價再升一成,到時平均供樓負擔比率,就會超過五成。

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