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跨界規劃

對於外界關注政府是否一如之前路透報道，要改變本地樓市遊戲規則，向發展商「開刀」，今次施政報告只能說相當避重就輕。 特首在回應外界有意見指政府迴避棕地，也不願意觸碰新界土地利益，她提出數據，指有超過一半的棕地已納入多個發展項目內，而過去兩年政府引用《收回土地條例》，已收回90公頃新界土地作發展，遠較之前五年的20公頃為多，預計政府未來幾年收回的土地將高達700公頃。 至於之前已經被外界廣泛報道，釋放新界祖堂地，似乎是短期最快捷可以攞地的措施，據估算目前全香港由 7300 個祖堂持有 2400 公頃的祖堂地，可以很快釋出新界建屋土地，而且鄉事勢力亦貌似配合當局，願意被「拆祠堂」，只是要求提供更多補償。 對於同樣是向發展商開刀，整合和發展新界土地的還有「土地共享先導計劃」，近日已有多個發展商願意配合中央呼籲，我相信這個部分只會愈來愈快。 與外界之前盛傳「明日大嶼」會被淡化，一手鼓吹的林鄭月娥未有放棄，再次重申要進行交椅洲人工島填海，令維港都會區亦會擴大至包括「明日大嶼願景」，並與北部都會區分工，強調前者是支撐着香港國際金融中心地位、後者就更著重發展創科。 來到今次施政報告重中之重：「北部都會區」。 發展 300 平方公里的「北部都會區」，包括元朗區和北區兩個地方行政區，其中包括天水圍、元朗及粉嶺 / 上水等已發展成熟的新市鎮，並有 6 個新發展區，包括古洞北 / 粉嶺北、洪水橋 / 厦村、元朗南、新田 / 落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮。 特首強調北部都會區是香港未來 20 年城市建設和人口增長最活躍的地區。 北部都會區在地理位置上，顯然較「明日大嶼」優勝得多，可以短時間內大幅增加香港可使用的土地，交通及配套也相對容易興建。 但這個北部都會區絕對不是新鮮事物，過去幾分施政報告都有提出大規模發展，特別是古洞及洪水橋一帶，大家都知道是勢在必行。 咁北部都會區的賣點是那裏？ 「在空間觀念及策略思維上跨越港深兩地行政界線的策略和綱領。」 我認為北部都會區最大「突破」，是特區政府首次突破「一國兩制」框架，將本港未來規劃，與內地完全接軌，甚至是共同規劃、未來有機會共同管治，情況有點澳門「橫琴粵澳深度合作區」影子。 特首強調，實施港區《國安法》和完善選舉制度後回到正確軌道，更有條件融入國家發展大局，都會區不是指一個有法定地位或規範，以行政界線所劃定的區域，而是因地理特徵、經濟功能、生態環
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遊戲規則

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為了掩飾管治不善，打從2019年起，中央及特區政府將社會運動的責任、歸咎於香港的房屋市場，特別是年青人上車無望，令社會積累怨氣，結果爆發了之後的反送中運動。 兩年下來，既有了國安法，又「完善」了選舉制度，那下一步要解決社會怨氣的根本原因，按同一思維，房屋市場就成了一場關乎國家安全的必要出手議題。 香港的房屋問題，由回歸時朱鎔基年代說的議而不決、決而不行，到溫家寶來港，要說的也是房屋問題， 20多年過去，在阿爺眼中，政府似乎在房屋市場的問題上，寸步難移、束手無策。 最可笑是近年發展商將新盤面積愈劏愈細，由300呎降至200、150、甚至120呎，幾乎只有一個車位大細，仲狡辯年青人在家中也只是需要住一間房，將「龍床盤」包裝成是市場需求，試問中央看在眼裏，會有甚麼感受？ 路透社報道，北京告知本港地產商「遊戲規則」已改變，不願意再容忍壟斷行為。地建會說，聞所未聞，而C老闆說，因為有基本法保障，香港房屋市場的遊戲規則不能改。 中央要搞香港的房屋市場，其實真的不用改遊戲規則，因為權在中央，即使香港的土地法例及制度不變，要改變市場格局，有很多方法手段，其中最簡單，就是大可以放更多的央企國企民企來港，搶攻這個房屋市場。 不知大家有否留意，內房企業的邊際利潤率，一向遠低於香港發展商？ 圖表所見，本港地產商的邊際利潤率相當驚人，截至今年六月底的數據，利潤率普遍介乎31-59%，即是賣1000萬的樓，利潤就有310-590萬，呢啲生意全世界邊到搵？ 相反，內房不論本港上市的H股或內地的A股，利潤率大多只有5-13%，只有央企的中海外及潤地較本事，按內地數據顯示，2021上半年，50家典型房企中，37家更出現淨利率下滑，佔比超7成，僅有3成不到的房企淨利率出現上升。 這個與內地在2016年後╴地產調控政策嚴格貫徹“房住不炒”的情況有關，房企的利潤空間被壓縮，加上由於2018、2019年的高價地項目在當下進入結算，盈利能力呈現下滑趨勢尤為明顯。 再看預期市盈率，即使本港地產股經歷上周五大洗倉後，PE仍達7至10倍，反觀內房，融創及富力已經跌至1-2倍的超低水平，不過投資者就是不敢買。 曾經與一些在內地及本港均有業務的內房發展商討論，他們在內地市場的營運模式，簡單講就是「貨如輪轉」，借貸買地之後就是要加速賣樓，利潤率往往只有單位數，總之務求盡快售樓套現再將資金重投土地市場。 所以內房商在參與本
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買樓表了甚麼態？

李家超接任政務司司長前，接受 Now 電視台訪問。當時他說，看見香港新樓盤銷情非常好，形容正是反映在國安法後，香港人想安居樂業的信心不斷上升。 當時我諗，李家超只是保安局局長，又學咩人講香港樓市？將新盤銷售同國安法連繫在一起，實在太牽強吧？ 點知，原來我錯晒，幾日之後李家超已經晉身成為政務司司長，一人之下，萬人之上，講香港樓市又有咩問題？ 我認為將新盤銷售同安居置業捆綁在一起的說法，最大謬誤是很多新買家根本不是自住，投資需求已是入市最大動力，原因當然是歸功零八年後的金融危機，全球央行印錢。 就連今天美國通脹已經見到十三年新高，聯儲局主席鮑威爾仍然「死撐」，說通脹只是短暫上升，擺明不願意「收水」及暫停買債，資產市場只有愈升愈有，而貧富差距亦只會愈拉愈闊。 其實更好的樓市居住指標比較，是租金水平，反映的是一個城市宜居水平。如果大家有翻查租金指數，就知道租金表現其實遠差於樓價，以 2020 年全年累計，租金更是累積下跌約 5.8%。 拉長看，中原城市租金指數反映，租金只較 97 年高位升12%，反而同期私樓樓價升幅達 77%，大幅跑贏租金升幅。 即使今年以來租金指數連升 3 個月，反映租金見底回升。但今年以來，租金指數只累升 0.74%，與樓價升幅差距仍然很大。 樓價、租金升幅不平均、最終導致租金回報率下跌，由 2004 年至 2008 年之間長期維持在 4 厘至 5 厘，跌至最新只有 2.37 厘左右。 按理收租投資回報下跌，會減低樓市投資需求，不過投資者目前著眼，不是回報率而是日後資產升值，按代理統計，目前新盤投資者比例，仍維持在三至五成的高比重。 香港樓市破頂，有本身客觀基礎，全球量寬資金不斷湧入資產市場，去年本港就錄得近四千億港元外資淨流入，而且不但香港，英美澳洲，全世界成熟的資本市場，資產價格急升都是放眼可見。 按政務司司長說法，同一道理，樓價上升就反映全世界的領袖都是民望高企？相反，內地整頓樓市令樓價不振，習主席的民望是否又要連繫在一起？ 有人擔心，香港樓價已升至逼近歷史新高，政府有可能會出手加辣，這個反而不用擔心，你看政務司司長都說新盤表現是同香港信心連繫在一起，政府又豈能出辣招對樓市打壓，令香港信心出現危機？ 作者  Facebook   李家超 政務司司長 樓市 租金指數
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誰的定心丸？

  國務院港澳事務辦公室主任夏寶龍稱，有了國安法，香港經濟金融繼續堅挺，「唱衰」香港的謊言不攻自破，形容國安法讓國際投資者吃了「定心丸」，香港的金融中心地位絲毫沒有受損。 夏主任更以香港存款按年增長（點解唔用 YTD？）及 IPO 上市集資規模證明這個說法。 我覺得此言不假，但問題是，恢復了哪一處投資者的信心？ 另方面《彭博》消息指中央計劃讓赴香港上市的公司，免於申請網絡安全監管機構的批准，從而為選擇香港，而不是美國上市的互聯網公司消除擔憂。 換言之，是讓赴港上市的中國公司，可免於尋求網信辦的批准。據報，官員是近期與投行的會議上，傳達了擬對赴港上市，不做正式網絡安全審查要求的安排；只有那些選擇去美國等外國場所發行股份的公司，才需要進行正式的審查。 知情人士說，根據新的框架，所有的股份發行，包括在香港發行上市，都需要中證監批准。而據獲得通報的投行人士印象是，對赴港上市的批准程序要比赴美國簡單。 《彭博》這個說法證明了，在國安法之下，終於可以放心讓內地掌握敏感數據的互聯網平台企業，可以來香港上市，背景當然是因為數據安全，已經在國家緊緊掌握，完全不用擔心風險。 回應開首，到底國安法恢復了哪個投資者的信心？可以百分百肯定是內地投資者的信心，因為香港不論在政制、法制、經濟制度、數據安全都已經再無風險，有了「定心丸」，資金當然可以放膽投資。 敢寫包單，之前一直拖著的債券通南向，以及理財通，甚至放寬港股通的投資限制，這些惠港措施會好快可以登場。 至於外國投資者嘛？君不見美國政府剛向在港開展業務的投資者發出警告，指明中國對香港施加更多控制的行為、會威脅到法治並會危及員工和數據云云⋯⋯ 至於來港上市要先獲中證監批准，我覺得 VIE（可變權益實體）海外上市要獲批，從第一日開始已經是偽命題：沒有中證監祝福，那個企業敢到海外上市？ 你會說「螞蟻」及「滴滴出行」不正是「硬闖關」出事？其實我傾向相信他們都有在上市前已打了召呼，只是當「最上層」突然下了命令，中證監哪個官員膽敢違命？（甚至可能會被追究責任） 至於夏寶龍提出，「大家揪心」的住房問題，聲言必將得到極大改善，將告別「劏房」、「籠屋」。 我覺得這個最容易解決，大家幾時見過內地有「劏房」、「籠屋」？只要當局立法不容許，「劏房」、「籠屋」當然即刻消失，只是人們生活居住的問題，真的解決了嗎？ 作者  Facebook   國安法 夏寶龍 滴滴出
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企業數據與國家安全

  內地加強對互聯網巨頭整頓，而且力度愈來愈大。 中央要求互聯網公司須專注解決數據安全風險後，方可到境外上市。相關措施已影響 70 家即將在紐約上市的香港和中國內地公司，暫停到美國掛牌。據報 TikTok 母公司字節跳動已經擱置海外上市計劃。 我留意到不少財經評論對這次整頓，不單毫不憂心，更暗暗自喜，認為香港可以取代紐約，成為中概股熱門上市地。 有大行更提到，在內地監管界線欠明朗的情況下，中概股將加速分散上市風險，包括來港作第二上市或雙重主要上市，該行甚至用「計量模式」以 ADR 換手率推算，可以增加港交所日均成交量 1,200 億，即是平均增加逾六成之多！ 前文已提過 ，對於這類思維我並不認同，須知資本市場是最為全球化，一家中概股不選紐約而改到香港上市，難道就可以吸引全球資本？或許有北水或大媽會選擇掃貨，但絕不可能令港交所成交急增六成。 更甚是本港作為「紐倫港」的全球金融中心地位，會否因為這批中概股的「特殊待遇」，反而成為負累？ 《金融時報》已提出，美國總統拜登本周將警告美國公司，隨着中國對香港加大控制力度，在香港運營的風險也在上升。 報道引述知情人士稱，這些風險包括中國政府可獲取外國公司儲存在香港的數據，以及中國近期通過的反外國制裁法。 美國這種擔心恐怕不是沒有道理，因為中國政府已經假設美國會要求中概股，交出內地數據予監管當局，按同一思維，中國絕對有機會做同一動作。 一旦這個警告成真，絕對會損害香港的金融中心地位。更令人憂慮是這些涉及所謂「國家機密」的中概股，一旦增加來港上市數目，恐怕對整個市場的透明度，是弊多於利。 以往「國家機密」為會計師帶來的困難和風險並非個別例子。安永便曾以涉及「國家機密」為理由，拒絕向證監會提供內地民企「標準水務」的審計資料； 更著名例子要數到曾於香港上市的中國企業「中國高精密」，於 2012 年亦曾以「國家機密」為由，拒絕向負責審計工作的畢馬威提供資料，而遭監管機構停牌。 想像一下，對於「國家安全」在今天提升至史無前例高度，這些坐擁大數據的上市公司，好可能再以「國家機密」為理由，拒絕向會計師行甚至港交所或證監會提交數據。 那今時今日的香港，是否仍然有專業人士或監管機構有膽量，挑戰所謂「國家安全」的底線？
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柏傲莊事件：企業震撼療法

  我不懂建築工程，但從新世界處理柏傲莊事件，可以從企業層面作出一些觀察。 根據大行估算，今次新世界的實際損失連同賠償大約十多億，按賣樓套現逾 300 億計，項目仍然大大有利可圖。 而即使以周四單日市值損失 40 億，事件的負面影響已大致反映。 根據新世界的說法，今次牆身底座混凝土強度測試未達標，涉事牆身結構只佔已興建樓層結構約 1%，比例上是相當少，理論上可以用加固方式解決。 大概可以想像，在其他一些華資企業中，這類事件會低調處理，可能用一些修修補補的說法矇混過去，既然港鐵沙中綫偷工減料都可以過關，點解自己唔得？ 當然發展商最終選擇以「震撼療法」，整幢拆卸重建，關注的不單是單一項目本身，而是企業形象，恐怕事件如果發酵，影響的是未來買樓收入。 由公關形象看，似乎處理手法外界都普遍收貨，最少高價買入的買家，大部分都表示會繼續交易（當然，樓價期間持續上升才是最重要考慮因素），滿意賠償安排。 當然，事件仍有多個懸疑未決疑問，胡國威在 「胡．說樓市」有很詳細分析 ，建議大家一看。 我覺得可以一提的是今次涉事承建商「協盛建築」亦是新世界屬下，目前更負責赤鱲角「SKYCITY 航天城」項目。 上市公司有需要對股東及公眾解釋是承建、監督質素出現問題？還是中間有不可告人秘密？ 在有線股權易手之後不久，曾經有機會與新世界的地產部高層會面，當時的感覺，是他們對《樓盤傳真》的驗樓環節相當不屑一顧，認為驗樓師沒有專業資格，節目也是詆毁發展商居多。 當時該管理人員向我們建議，應該多做一些像 TVB 的軟銷的節目，例如是一些接受發展商廣告的推介訪問環節，又或是一些無關痛癢的飲飲食食介紹⋯⋯（好慶幸該名高層不久之後都已經離開新世界。） 過去咁多年，《樓盤傳真》的驗樓環節，經歷了無數發展商的壓力，包括當時大股東會德豐的管理層，都對我們有很大的意見。幸好當時「首長」趙應春對我們《樓盤》同事非常信任，壓力也一一承擔下來，現在回想有這位最高領導人是有線新聞最大的幸運。 到當有線股權易手後， 公平來說，新世界沒有向我們施加任何壓力，反而是另一名大股東，會親自向我們發電郵介入一些涉及他們的樓市/ 驗樓環節。 所以當時我最後決定，對該發展商的任何新樓盤不作出任何報道、驗樓，現在回想，也是一種自我審查吧。 其實不用我說，如果大家有看驗樓環節，都知道新世界的新樓質素愈來愈高，這是客觀事實，甚至可以和新鴻基並駕齊驅
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人行降準，實在是石頭砸腳結果

  人行黨委書記郭樹清在不足一個月前，還批評歐美央行的超常規舉措，產生的五宗罪，造成的負面效應，需要全世界各國來共同承擔，除了通脹外，還包括大幅推高股市和房地產市場等。 那為何一個月後，在聯儲局正討論收水同時，人行卻選擇「放水」，要全面降準？咁快就打倒昨日的我，在內地官場講求面子大過天、這種政策部署殊不尋常（我了解的郭樹清、更是內地財金官員系統中，最講究面子，由建行到中證監再到人行銀監，官威絕對比人行行長易綱大）。 內地上次全面降準已經是去年1月，今次降準釋放一萬億絕對是重大放水。雖然國務院總理李克強之前有要求適時降低存款準備金率，但市場之前估計，最多只是定向降準，今次人行出重手，背後是否有一些因素是市場忽略？ 人行表面解釋，降準後仍會繼續實施穩健貨幣政策，維持流動性合理充裕，政策取向並沒有改變。 留意一下、內地上月通脹回落，略低於預期，CPI 按年只升 1.1%，確是為放水提供一定理據。巧合的是，下周內地就會公布第二季 GDP，有前人行官員已估計，經濟增速可能放慢至只有 5-6% 目前華爾街對第二季企業盈利居然仍然沒有明確預測方向，可見市場對經濟復蘇力度仍有疑問，而內地面對大宗商品價格急升，除資源股外其餘企業盈利肯定受壓。 更令人關注是中央重手打擊，被視為經濟增長新動力的平台經濟，由新經濟股股價表現已經反映，盈利表現肯定受壓，為未來經濟運行添上隱憂。 值得注意，是國家統計局早前公布 5 月「全國城鎮調查失業率」為 5%，較 4 月下降 0.1 個百分點，不過同一時間，16-24 歲的人，即包括學校和大學畢業生的失業率為 13.8%，比全國水平高出一倍多。 這種工種和技能錯配的現象，早已有不少分析文章指是內地經濟「計時炸彈」，特別是疫情以來經濟增長不平衡，服務業比製造業恢復得慢，但前者卻更適合畢業生就業。 本來平台經濟快速發展，是有利吸收一批畢業生，但如今出於政治理由，「紅線監管」打壓平台，甚至威脅要向國家交出全部數據，結果反過來可能損害經濟增速及就業，要人行急急放水救火，可以說是用石頭砸自己的腳。 #放水   #全面降準   #平台經濟   #石頭砸腳
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