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遊戲規則

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為了掩飾管治不善,打從2019年起,中央及特區政府將社會運動的責任、歸咎於香港的房屋市場,特別是年青人上車無望,令社會積累怨氣,結果爆發了之後的反送中運動。 兩年下來,既有了國安法,又「完善」了選舉制度,那下一步要解決社會怨氣的根本原因,按同一思維,房屋市場就成了一場關乎國家安全的必要出手議題。 香港的房屋問題,由回歸時朱鎔基年代說的議而不決、決而不行,到溫家寶來港,要說的也是房屋問題, 20多年過去,在阿爺眼中,政府似乎在房屋市場的問題上,寸步難移、束手無策。 最可笑是近年發展商將新盤面積愈劏愈細,由300呎降至200、150、甚至120呎,幾乎只有一個車位大細,仲狡辯年青人在家中也只是需要住一間房,將「龍床盤」包裝成是市場需求,試問中央看在眼裏,會有甚麼感受? 路透社報道,北京告知本港地產商「遊戲規則」已改變,不願意再容忍壟斷行為。地建會說,聞所未聞,而C老闆說,因為有基本法保障,香港房屋市場的遊戲規則不能改。 中央要搞香港的房屋市場,其實真的不用改遊戲規則,因為權在中央,即使香港的土地法例及制度不變,要改變市場格局,有很多方法手段,其中最簡單,就是大可以放更多的央企國企民企來港,搶攻這個房屋市場。 不知大家有否留意,內房企業的邊際利潤率,一向遠低於香港發展商? 圖表所見,本港地產商的邊際利潤率相當驚人,截至今年六月底的數據,利潤率普遍介乎31-59%,即是賣1000萬的樓,利潤就有310-590萬,呢啲生意全世界邊到搵? 相反,內房不論本港上市的H股或內地的A股,利潤率大多只有5-13%,只有央企的中海外及潤地較本事,按內地數據顯示,2021上半年,50家典型房企中,37家更出現淨利率下滑,佔比超7成,僅有3成不到的房企淨利率出現上升。 這個與內地在2016年後╴地產調控政策嚴格貫徹“房住不炒”的情況有關,房企的利潤空間被壓縮,加上由於2018、2019年的高價地項目在當下進入結算,盈利能力呈現下滑趨勢尤為明顯。 再看預期市盈率,即使本港地產股經歷上周五大洗倉後,PE仍達7至10倍,反觀內房,融創及富力已經跌至1-2倍的超低水平,不過投資者就是不敢買。 曾經與一些在內地及本港均有業務的內房發展商討論,他們在內地市場的營運模式,簡單講就是「貨如輪轉」,借貸買地之後就是要加速賣樓,利潤率往往只有單位數,總之務求盡快售樓套現再將資金重投土地市場。 所以內房商在參與本